摘要：在城市更新中，房地产企业独立运作、收并购、合作的一系列方式，是不同主体的介入方法，不同主体介入方法不一样。把所有城市更新的房企划分为三个梯队，第一梯队的储备甚至超过7000万平方米，第三梯队也不少于600万平方米。房地产企业之前追求规模而没有利润的体系是开发企业贪大。现在城市更新的逻辑变成了“戒定慧”，一定要戒，不要追求快，要有慢的想法，要有足够的定力，要有足够的智慧。

关键词：三边理论;更新基金;理论模型

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）09-0024-26 收稿日期：2021-08-03

世界上城市更新的第一次研究会是在荷兰的海牙召开，当时提出了一系列城市更新的手册。从50年代到2000年，城市更新一直在发生着变化。一线城市是测量和存量并行的，二手房存量是一手房的3倍左右就进入了存量的状态，很多城市现在是存量和增量并行的状态。

上海今年将做城市更新的立法工作。城市更新中土地增值会涉及到土地累进增值税，涉及到城市更新立法的话包税制。针对包括城中村改造的一系列困难和问题，上海提出了“138”政策，关键是这些城中村，上海这批两集中处的土地，其中有8块土地实质上都是定向拿的，表面上是招拍挂，实际上都是开发商定向拿地，也就是在2016年推出的36个城中村中定向获得的。所以这叫定向出让方式，也就解决了介入主体的问题。从价高者得到基准竞投，这是德法体系推动土地发展的方式。

深圳更早的城市更新的系列立法。……