摘要：居住社区更新，与以往的旧改、拆迁等有较大差异，必须从粗放宽口径的方式，升级为精细可量化的方式，来计量居住社区更新的商业价值，要实现该目标，必须以大数据驱动的动态评测来应对更新的不确定性，让更新的成本与价值，得到有效的预判。以人为核心，以运营为导向，以数字化为引擎，以幸福产业为内容，以产业IP为抓手，以产业生态为支撑，实现城市更新的高质量发展。

关键词：经济因素;提升品质;共治共享

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）09-0019-23 收稿日期：2021-07-28

作者简介：全河，全国市长研修学院副院长。

笔者将从大到小，由一个具体而微的角度解析关于城市更新、老旧小区改造、数字赋能完整居住社区建设的一些思考：一是城市更新、老旧小区改造、完整社区的政策背景;二是数字赋能完整居住社区建设的重要意义;三是如何实现数字赋能完整居住社区建设。

1 城市更新、老旧小区改造、完整社区政策背景

从2013年国务院出台《关于加强棚户区改造工作的意见》，当时指出要重点推进棚户区改造，实施城中村的改造;2014年国务院在新型城镇化规划中，提出要改造更新和保护并重，加快旧城改造。实际上，近年来国家关于老旧小区改造、城市更新以及完整社区建设方面出台了一系列政策，力度是空前的。

习近平总书记对老旧小区改造工作高度重视，2015年在中央城市工作会上专门提出，城镇老旧小区改造是重要任务，并强调要发挥社会力量的作用。中央政治局会议专门做出了3次部署，2019、2020年提到了实施城镇老旧小区改造要加快补齐老旧小区在卫生防疫、社区服务方面的短板，要积极扩大投资来推进老旧小区改造工作。中央经济工作会议先后在2019年和2020年2次作出部署，专门强调要加强城市更新和存量住房的改造，做好老旧小区改造工作。这是城市更新首次明确出现在中央文件中。

国务院层面对这项工作抓得很实很紧，《政府工作报告》连续4年作出部署，2018年提出鼓励有条件的加装电梯，2019年提出“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。”2020年提出“新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样性社区服务。”国务院常务会议2次专门研究城镇老旧小区改造工作，提出了一系列要求。2019年以来，李克强总理多次就老旧小区改造工作进行调研。他提出改造过后的小区不光要好看，关键要好住。这个老百姓一听就明白，好看是指表面，好住是指内涵。所以说对老旧小区的改造，要求是由外而内，内外兼修。

2020年国务院办公厅印发了23号文，时间界限是2000年前建成的需要改造的小区，有六方面的条件。具体的改造内容，文件规定的很全面，大体上可以分为基础类，主要满足居民安全需要和基本生活需求，主要是市政配套设施，小区内公共部位的维修，这部分内容要做到应改尽改，这是规定动作，必须要完成。完善类，主要是满足居民生活便利和改善生活需求，包括环境配套设施的改造，以及建筑节能改造，这几年的社会热点加装电梯，这部分内容要求能改则改。提升类，要丰富社区服务供给，提升居民生活品质。这方面要积极推进。这块儿内容跟今天大会的主题密切相关。

2017年住建部在15个城市启动了试点工作，2018年全国改造了106个小区，2019年改造了1.9万个小区，涉及居民352万户，2020年是3.9万个小区，今年达到了5.3万个小区。从目前工作的最新进展看，到6月底目标任务完全了67.5%，实现了时间过半，任务超半的目标。

这一系列文件、一系列举措，都谈到了一系列新的概念，本文对此做进一步梳理。

十九届五中全会关于“十四五规划”中明确提出了城市更新行动，城市更新未来一段时间一定是国家战略，是一项重要工作。王蒙徽部长今年在专题文章中也对这个工作进行了详细的阐述，把它细分为了八大任务，其中专门强调了城镇老旧小区改造和加强居住社区建设两项任务。

完整社区建设这个概念是两院院士吴良镛先生提出来的。他提出完整社区的概念，强调人是城市的核心，社区是人最基本的生活场所，完整社区规划与建设的出发点是基层居民的切身利益。不仅包括住房问题，还包括服务、治安、卫生、教育、对内对外交通、娱乐、文化公园等多方面因素。“完整”既包括对物质空间创造性设计，以满足现实生活的需求，更包括从社区共同意识、友邻关系、公共利益和需要出发，对社区精神和凝聚力的塑造。

实践证明，这一点甚至更为重要。2019年住建部的工作会议上提出“完整社区”概念，强调要完善社区的基础设施和公共服务，创造社区宜居的空间，体现社区文化，搭建共建共治共享体系。去年8月份，13部门又发布了开展城市社区补短板的意见，再次提出了五方面的工作内容，可以说，工作思路、工作要求越来越清晰、越来越具体、越来越明确。

2 数字赋能完整居住社区建设的重要意义

那么下一步的工作到底從哪儿切入呢，我们由大及小、具体而微地提出一个思路——数字赋能。

2.1 完善居住社区建设现状问题及挑战

据统计，2000年前需要改造的老旧小区总数是21.9万个，涉及到居民3800万户，住宅建筑面积约31多亿平方米。从领域、结构和功能等出发，当前居住社区存在规模不合理、设施不完善、公共活动空间不足、物业管理覆盖面不高、管理机制不健全等突出问题和短板。比如，现在全国城市住宅小区53.2万个，有大有小，但实行专业化管理的还不到50%。全国建成小区配建养老服务设施的比例不到1/3，居家养老问题现在和今后都将是我们国家面临的一个重大社会问题。

从目前已经实施的改造情况来看也存在不少问题，改造启动以来基本上大多关注的是物理空间硬件的改造，超过80%的资金投向了这块。每年中央预算内投资是6000亿元，保障性安居房是1000亿元，老旧小区改造给了600亿元，但是80%都投向了工程建设，虽然环境得到明显改善，大家有目共睹，但是改造实施以后，一些项目由于缺乏对人的考虑，尤其是对长期运营的考虑，所以出现了物业想进进不去或者物业进去待不住的情况。再次更新的时候，发现无法实现以百姓、以社会资本力量为主的可持续运行。也就是说，难以维系，不可持续。所以必须要吸引社会多方力量加入，众人拾柴火焰高，才能使这项工作得到很好的推进。

面对新的挑战，除了前文分析的具体挑战之外，我们还有很多新的挑战，比如说疫情防控，再比如说历史文化的保护。但是到底怎么做其实还有诸多问题。建筑业、房地产业如何实现碳减排，实现“双碳”目标实际上压力很大，而相当一部分碳减排是城市的运营、建筑的运营，所以同样对社区管理和运营带来巨大的挑战。我的理解是，城市更新或者说老旧小区改造可以分为上下半场，上半场侧重于社区的工程建设和设施补短板;而下半场侧重于完整社区的建设。

2.2 数字赋能完整居住社区建设驱动因素

现在数字赋能迎来了很好的机会。

一是政策因素。这些年来，从中央到地方对信息化、对智慧城市、对智慧中国高度重视，积极推进互联网+医疗+文化+教育，不断提高公共服务的均等化。这次疫情期间，如果没有智慧小区信息化辅助，疫情防控工作是不可能取得今天的成绩的。所以我们相关部门，围绕智慧社区建设出台了一系列文件。

二是經济因素。“七一”的时候总书记正式宣布我们全面建成小康社会，第二个百年目标就是人民对高品质生活的需求日益强烈。什么是高品质需求，原来最基本的衣食住行，这些年来住的问题一直是需要我们高度关注的一个话题。下一步对于围绕着居住条件、优美环境，甚至文化生活方面的要求越来越强烈。

三是社会因素。老龄化形式严峻，居家养老模式将成为主流。现在老龄人口的比例不断提高，笔者通过在辽宁调研了的个城市，更加突出的感受到老旧小区当中的老龄化程度高于其他小区，基本上老旧小区里就是老人或者是孩子。同时，老旧小区当中的设施又严重和目前老龄化以及居家养老的模式不相匹配，对老年人日常生活不太友好，而且相应的服务运营也跟不上，这恰恰是我们下一步需要发力的地方，正是企业和市场主体可以大有作为的地方。

四是科技因素。这几年“云大物智移”、5G、新基建等方面已经走在了世界前列，老旧小区改造、完整社区建设应该搭乘“新基建”的快车，快速实现数字化。特别是在疫情常态化情况下，我们更要进一步发挥智慧化数字化对老旧小区改造和完整社区建设的作用。数字赋能能够为我们的工作插上翅膀。通过数字技术的应用可以降本增效，这一点非常明确。现在物业公司进不去突出的原因就是成本问题，唯有通过数字赋能这一条路才能破解当前难题。我们做了相关分析，部分数字转型的物业企业已能把传统的人工费大幅降低。

3 数字如何赋能完整居住社区建设

3.1 数字赋能有助于区域性、系统性巩固居住社区更新成效

要以规划引领为先导，统筹共享为路径，数字孪生为支撑，精准施策为目标，系统谋划智慧社区建设。数字工具的特点就是能够跨界联通，动态管理，而且能够打通整个社区的规划建设、管理运营的全生命周期。这些年来住建部大力推进BIM（单体建筑信息模型）和CIM（城市整体信息模型），各地搭建了各类平台，包括城管信息服务平台在内，现在已经构建起了一个大平台。另外，围绕物业管理、社区服务、O2O的商业模式，也有很多平台可供接入。另外，这些全域数据、全量数据采集完以后可以反哺5G大数据的应用，极大地提升了工作效率。

以浙江省为例，浙江首次提出未来社区概念，2019年将未来社区写入《浙江省政府工作报告》并启动未来社区试点建设，浙江省提出搭建“139”总体框架，1是一个中心——以人民美好生活向往为中心;3是三化——人本化、生态化、数字化;9是未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理等九大场景创新。未来，浙江省将打通“三化九场景”数字化体系，打造“健康大脑+智慧医疗+社区文化”等跨应用场景落地未来社区。

3.2 数字赋能有助于提升更精准、更全面的社区服务，提升居住品质

智慧社区建设的最终目标是人的发展，以人为本，坚持需求导向的发展模式，充分结合社区现有资源和城市周边资源，促进社区的可持续发展。通过社区秩序维护、社区安全巩固、社区服务完善，全方位提升社区居民安全感、获得感和幸福感。

现在国家已经明确县城不要求建高层，也不应该再建更多的高层、超高层建筑，因为超高层建筑问题比较多。其中高空抛物就是一个老大难问题，以前没法解决，现在很多地方通过技术手段实现了，而且也有典型的案例，抓住了高空抛物的人，相关法律会进行严厉的制裁，这样就遏制了这个问题。包括小区消防也是一个重大问题，需要靠数字化、智慧化才能破解这些老大难问题。

垃圾分类同样靠数字化、智慧化来提供服务，通过垃圾分类把倒垃圾变成存零钱，激发社区居民的主动能动性，这是真正可行的路，可以落地的政策。所以说通过智慧社区建设，数字赋能将改变我们的生活方式。

智能水表对老人，对家庭安全都可以提供帮助。我在新疆带队到克拉玛依调研，有一次到自来水厂看信息系统，他们的大数据分析有一家人用水异常，赶快及时进行联系，原来主人出差了，家里水管破了漏水，好几天没人，后来把水阀门及时关掉，避免了后患。

3.3 提升社区致力于管理水平，联合多主体实施共建共治共享

通过汇聚社区全域全量相关数据，依托物联网智能感知设备和多类别的数据分析模型，有效科学地治理社区违法违规行为，为居民营造安全的居住环境。同时改变主要由政府单一管理的局面，培育社区自治组织，引导和联合多主体实施共建共治共享。

例如“回天三年行动计划”，回天地区建设“回天有数·城市大脑”。利用大数据提升超大型居住区治理能力，既做到对居民服务的精准、精细、精确，实现“需求清单”和“服务清单”的智能对接，又以“云平台”建立综合管理、主动防控、智慧应用的现代化社会治理模式，促进社区服务的高效运转，让“回天”成为城市更新的典范。

3.4 数字赋能让大规模居住社区更新的可持续模式创新成为可能

鉴于居住社区更新，与以往的旧改、拆迁等有较大差异，已经必须从粗放宽口径的方式，升级为精细可量化的方式，来计量居住社区更新的商业价值，要实现该目标，必须以大数据驱动的动态评测来应对更新的不确定性，让更新的成本与价值，得到有效的预判。

以人为核心，以运营为导向，以数字化为引擎，以幸福产业为内容，以产业IP为抓手，以产业生态为支撑，实现城市更新的高质量发展。