摘要：我国《民法典》首次将居住权入典，以法律规定的形式解决特定人群的居住需求，体现了“居者有其屋”的社会理念。但目前居住权的设立、转让等规定存在一定缺陷，未较好适应社会发展需求，需要在立法方面予以完善。

关键词：居住权;用益物权;完善

党的十九次全国代表大会报告中提到“提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理”部分提到要加强社会保障体系建设，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住所所居。因此，随着我国《民法典》的颁布和正式施行，物权编中新增“居住权”一章，即以基本法形式确立了居住权的地位，有利于完善我国住房保障体系，满足社会对“住有所居”的需求，有利于改善社会弱势群体居住的现状。

一、我国居住权制度的背景及意义

居住权制度起源于古罗马，罗马法中的居住权指的是非所有人居住他人房屋之权利。[1]罗马当时设立居住权（人役权属性）的最初目的是为了保护离婚妇女和保姆等特定人员或弱势群体。我国党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，这也是居住权写入我国《民法典》的背景，其目的主要是在保护居住权主体权利的基础上，保护公民之间稳定的居住保障权益，体现了一个时代和一个国家的社会文明和价值观念。

关于居住权的定义，有学者认为居住权是一种为了实现生活居住目的，具有占有、使用权利的用益物权。从过往司法实践来看，现有法律制度无法解决在继承、离婚、老年人赡养等方面的问题，所以居住权制度的设立有其必要性。《民法典》第十四章分六个条文对居住权的概念、设立、转让、消灭等内容进行了规定。笔者认为，居住权制度能够解决我国诸多与住房有关的现实问题，为老年人、公租房租户等人群或离婚纠纷中生活困难一方的居住权益提供明确的法律保障。

二、居住权的域外规定

羅马法开启居住权制度的先河，其居住权根植于罗马社会特殊的家庭制度和遗产继承制度，具有高度的人身性和浓厚的伦理性，因此不允许自由转让。世界上其他国家和地区近现代民法典几乎都有居住权的规定，但是各国和地区在继受罗马法时，都根据本国国情、社会文化等进行了本土化的调整。

（一）法国居住权制度

《法国民法典》中设用益物权制度，用益权包含了用益权人以各种方式对包括房屋在内的物进行使用和收益的权利。[2]居住权限定在以为其利益设定该权利的人及其家庭居住必要为限。该居住权不能转让或出租，居住权人应当具有善良管理人的义务。

（二）德国居住权制度

德国关于居住权的制度分为两类，一种是含有传统人役权属性的居住权，另一种是具有新型财产权性质的居住权。前一种居住权德国法律规定不得转让和继承，但随着社会发展及房屋经济属性的增强，此种限制性规定已无法满足社会的需求。因此德国在1951年通过《住宅所有权及长期居住权法》，传统居住权被改造成一种长期居住权，即对于公寓化住宅中的房屋享有的以居住为目的的用益物权。[3]这使得居住权超越了婚姻家庭领域，突破人身属性限制，成为一种房产投资方式。

（三）英国居住权制度

英国的居住权主要是婚姻住宅居住权，规定在《家庭法案》第四章。婚姻住宅居住权是指一方配偶根据契约或法律授权而对婚姻住宅所享有的居住、使用的权利。享有该权利的一方应向法院申请居住令，法院应当综合考虑各方及子女的住宅需要、各方的经济来源以及不作出指令或判决对各方及子女的影响等。法院以严格的诉讼程序及自由裁量权发挥着重要的作用。[4]

（四）埃塞俄比亚居住权制度

《埃塞俄比亚民法典》对居住权设有专门的规定，在权利位阶方面，明确将居住权定性为用益权的下位概念和特殊形态，并同时适用关于用益权的规定。居住权人可以出租房屋，享有收益。[5]其次，居住权人负有重大修缮和提供担保义务。所有人或居住权人行使请求权的期间为1年。若1年后，所有人或居住权人未行使该请求权，则起诉权消灭。

三、我国居住权完善建议

居住权内在的法理逻辑是充分发挥房屋的价值，其最重要的立法目的是“物尽其用”让住房能够多元化，兼顾多种主体的利益需求。但就《民法典》现有规定而言，未能较全面反映社会需求，在实践操作中存在一定障碍和欠缺。

（一）设立方式欠缺

目前《民法典》规定居住权设立方式仅有两种：合同或遗嘱，但实际上该两种方式并不能完全覆盖居住权的设立范围。从司法实践来看，若法律规定居住权的行使前提是个人意愿，而目前社会状况是拥有房屋所有权的强势一方会存在不愿意以合同的形式给予弱势一方居住权，则居住权的目的无法实现。笔者建议通过扩充设立方式，明确设立法定居住权等方式，明确弱势群体在一定情况下无需经过强势一方同意当然享有居住权，进一步扩大居住权的设立和适用范围，充分保护弱势一方的居住权益。

另外，《民法典》对事实居住的情况并未作出规定。例如，居住人已经在他人所有的房子内居住多年，形成了居住事实，对于此种未办理设立登记的事实居住，如何认定相关效力。因历史遗留问题，存在单位将公房分配给员工居住使用，收取部分费用，承诺员工可以无期限居住。对于该类居住在该房屋内的居住人，涉及其居住的权利是否可以参照适用居住权，需要法律予以明确。

（二）房屋处置问题

在房屋上设立居住权，若所有权人要转让房屋，必须先保障居住权人的居住利益，故会对房屋后续交易受到一定影响，对房屋交易造成一定的障碍。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定法院对被执行人及其所扶养家属生活必需的居住房屋，可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。若有些债务人为逃避债务，在住房上设定一个实际并不存在的居住权，进而可能给债权人行使债权以及法院生效判决、裁定的执行造成障碍。另外，《民法典》并未明确对于已经设立了抵押权的房屋能否设立居住权，以及已经设立居住权的房屋能否设立抵押权，法律存在空白，会对实务操作会带来不便。

（三）关于居住权灭失的范围问题

《民法典》第三百七十条规定居住权灭失的事由为：居住权期间届满和居住权人死亡。笔者认为该灭失范围的规定过于狭窄，如果房屋灭失或被征收，该居住权就很难继续保留。随着社会的快速发展，房屋征收现象普遍存在，而且家庭矛盾突出，如何保障房屋被征收后的居住权人利益，值得关注。另外，若居住权人怠于行使居住权超过一定期限，是否能够成为居住权消灭的事由等，需要法律进一步予以明确规定。

（四）房屋及附属设施修缮费用问题

居住权作为一个持续性的权利，居住权人在长期居住中会遇到需要对所居住的房屋及附属设施进行修缮，这会产生相关费用。关于修缮费用的问题，笔者认为可以借鉴《法国民法典》的相关规定，对修缮进行区分，分为重大修缮和必要修缮。对重大修缮进行界定，例如对墙壁、屋顶、栋梁、堤坝及全部房屋等房屋主体结构的修缮为大规模修缮，一切其他修缮均系为保持所必要的修缮。[6]另外，居住权人应当尽到善良管理人的注意义务，若因违反该义务而导致所居住的房屋毁损的，相关修缮费用应当由居住权人自行承担。

“家是最小国，国是千万家。”中国自古以来对家庭和亲情予以高度重视，因此家庭承担着相当一部分的社会职能，在当代社会中比较注重对老年人的赡养和对未成年人的抚养问题。住房问题一直是困扰中国社会发展的难题，相较于其他制度而言，居住权入法能够与好地解决住房问题。我国《民法典》将居住权单列一章，通过法律规定的居住权制度来解决特定人的居住需求，体现了为弱势群体提供基本住房保障的立法初衷，实现了居住权立法“从无到有”的跨越，有利于维护家庭的和睦，进而维持社会秩序的稳定。但也应当看到，目前我国对于居住权的规定既有模糊之处，又有规范缺失，希望立法能够在日后的司法实践中不断予以完善。

参考文献

[1]周枏.羅马法原论（上）[M].北京：商务印书馆出版社，1994，375-376.

[2]罗结珍译.法国民法典（上册）[M].北京：法律出版社，2005，182.

[3]苏星维.居住权制度立法研究[D].上海师范大学硕士学位论文，2020，10.

[4]曾大.居住权法律制度研究[D].四川大学硕士学位论文，2004，7.

[5]王富博.居住权的研究——我国物权立法的继受与创新[D].中国政法大学博士学位论文，2006，31.

[6]刘玉红.《民法典》中的居住权研究[D].河北经贸大学硕士学位论文，2020，12.

作者简介

郭长昇（1990-），男，上海人，华东政法大学硕士研究生，研究方向：民商法。