郑晖

摘要：近年来，经济的快速发展大大提高了人民的生活水平和生活质量，同时也增加了对住房的需求。作为房地产企业管理的主要环节，成本管理与控制只有通过控制成本、加强管理才能实现，本文简要概述了房地产企业开发项目综合管控的相关内容。

关键词：房地产  全面成本管理与控制

一.房地产开发项目概述

房地产开发项目的就是实现利润的最大化。在项目开发的过程中，有效的成本控制是保证利润的重要途径，项目全面成本管理与控制是整个项目开发和完成过程中相对重要的一环，从项目决策和设计开始，到原材料供应、建筑施工和竣工，必须对项目成本进行有效控制和管理。在施工阶段，对于全面成本管理与控制的成本节约率约为12%，相对较低，还有提升的空间，在设计阶段，房地产开发公司必须详细设计和优化开发项目，包括整个项目的总体规划、材料供应、外部建筑、内部结构、支持设备和装置等等，必须严格管理，并通过与监管机构的有效合作，来实现有效控制施工阶段的成本。

二.房地产开发项目的成本构成要素

2.1土地成本

在现有的国家资源中，土地资源可以说是最为稀缺的资源之一，我国国土面积广阔，人口数量众多，随着二胎三胎政策开放，人口数量普遍上升，导致人地矛盾日益加重，而房地产开发项目与土地成本可以說是息息相关，要想开发房地产项目，就需要对于所占用的土地支付成本费用，通常情况下，土地成本主要是由土地使用出让金、征地相关补偿费、拆墙相关补偿费以及其他基础设施费用四个方面构成的。

2.2施工建设成本

众所周知，在房地产开发项目的施工过程中，需要用到很多原材料，不仅仅局限于钢筋水泥，还有需要付出的人力成本等等，是指在施工建设过程中所产生的一系列的费用，因此，加强对于施工建设成本的管控也是极为重要的。除此以外，其他费用还主要包括相关设施管理费用，人员管理费用，原材料管理费用，维护管理费用等。

三.房地产开发项目全面成本管理与控制存在的问题

3.1不了解房地产开发的成本控制，财务报告不规范

在房地产开发项目的整个开发过程中，金融行业的财务报告为房地产开发公司提供了一些数据支持。但是，由于经济发展瞬息万变，导致财务报告可能存在内容的延误，为了对成本控制和审计措施做出更加科学合理的决策，公司应制定一定力度的成本控制制度，降低房地产项目开发的投资成本，规避房地产开发公司的经营风险，反之将严重制约房地产公司的稳定健康发展。

3.2缺乏科学的成本控制，增加了项目开发的成本

房地产开发项目的成本控制直接影响到房地产开发公司的经营水平，但在项目开发之前，一些房地产开发公司没有进行全面的调查，在房地产市场上，没有对项目开发的各个阶段进行具体的成本评估，盲目投资。同时，一些房地产公司在项目开发过程中高估或忽视了当地居民的消费，这在一定程度上增加了房地产项目的开发成本。

3.3缺乏完善的成本控制体系，导致成本控制缺乏制度基础。

目前大多数房地产开发公司在开发过程中还没有建立起完整的成本控制体系，这是由于在房地产项目开发的各个阶段缺乏成本控制体系的基础，原则上房地产项目的成本控制比较困难。

四.房地产开发项目全面成本管理与控制在不同阶段的成本管理与控制

4.1计划阶段的成本管理与控制

计划阶段是房地产开发项目全面成本管理与控制的重点目标，阶段主要分为三个阶段：初步规划、技术设计和施工设计，可采取以下控制措施：首先，进行公开招标，组织多个单位进行招标，从经济和技术两个方面对项目预测进行评价和分析，以初步预算指标为主要评价指标，选择最佳设计单位，要求设计人员要了解材料价格，并确保项目的初步估算不超过可行性报告中要求的总投资额，结合规划设计进行成本管理，来大幅降低项目成本。

4.2招投标阶段的成本管理与控制

报价是房地产开发项目成本管控的重要组成部分，在投标过程中，充分发挥各部门的优势，积极配合，加强对图纸时间、投标文件和现场情况分析的审查。

4.3施工竣工阶段的成本管理与控制

施工阶段是成本管理和成本控制的重要阶段之一，关键是要建立动态成本管理体系，其中，一是要加强对于施工合同的管理，强化法律意识，严格控制合同变更，将成本价值与现场和施工过程的基准时间价值进行比较，纠正浪费;其次，加强事故管理，第一，尽量减少设计变更，第二是制定更严格的工程量清单，三是严格控制原材料价格和质量，严格设备管理，从材料控制和设备维护两方面加强工程造价控制，合理确定工程造价，这是项目全面成本管理的重要内容，通过估算勘察工期，编制联合评价报告，编制项目联络清单，编制项目竣工图等来查看结算资料是否齐全，确认本工程的竣工图设计是否符合本工程的实际情况，设计修改是否符合实际竣工，是否符合设计报价，工程量的计算是否正确，市场价格是否正确。

五.结语

总之，房地产开发项目成本管理和控制的方法很多，内容也比较复杂，在实际工作中要结合实际建筑环境，确保充分考虑各方面的联系，在此基础上进行科学的成本管控，才能有效提高房地产项目成本管控质量，充分控制施工成本，促进企业效益的提高。

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