魏玮　黄玓

【摘要】房地一体确权登记是一项重要的政策，有助于提高城乡的房基地以及宅基地的管理水平，对宅基地的所有权进行有效登记。然而，在实际确权登记过程中，却存在一些问题，如一户多宅、面积超标等，对确权登记过程具有较大的影响，需要采取有效的解决措施，从而保障宅基地确权登记的质量。

【关键词】宅基地;房地一体;确权登记;难点问题

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

开展房地一体宅基地使用权调查，能够有效维护广大农民群众的利益，促进农村地区社会稳定和经济发展，同样也能深入贯彻党中央扶持和推动农村发展、践行乡村振兴战略的重要指示精神。基于此，本文探究房地一体农村宅基地使用权调查方法有重要的意义和价值，希望能够为相关工作开展奠定良好的理论基础。

1、宅基地房地一体确权登記中的难点问题

1.1 一户多宅

我国现行《土地登记管理法》中明确规定，农村居民在宅基地问题上应坚持“一户一宅”的原则。然而现实情况与规定要求存在很大差异，出于家庭重组、房产赠予、违建抢建等种种因素影响，我国很多农村地区存在“一户多宅”的问题。这不仅对农村房地一体确权登记与发证相关工作的顺利开展造成了极大阻碍，还会引发严重的公共资源浪费问题，不利于“三农”建设的稳步推进。所以，相关单位务必加大力度做好“一户多宅”的整治工作，进而淡化甚至消除“一户多宅”的负面影响，为农民和国家的合法利益提供保障。但需要注意的是，“一户多宅”现象的产生原因与表现形式具有一定复杂性，所以还可将其划分为“合法”与“非法”两种情况。现阶段，合法的“一户多宅”包括如下情形：（1）农村居民拥有两处或多处宅基地，但已经合法完成初始土地申报登记的;（2）农村居民在已拥有一处宅基地的前提下，通过婚姻、继承等合法渠道拥有其他宅基地的;（3）农村居民在已拥有一处宅基地的前提下，因集体经济组织使用需求而购置其他宅基地的;（4）在登记、发证等工作实践中，如果工作人员未能明确判断农村居民“一户多宅”的具体性质，也可能引发相应的纠纷甚至冲突问题，不利于相关工作的优质高效开展。

1.2 面积超标

农村存在房屋超出占地面积的现象，并且有大量的非法占地，导致这种现象的原因主要为农民的法律意识不足，并且只考虑个人的利益，私自对房屋进行改造，导致房屋占地的面积逐渐增大，进而导致房屋占地面积超标。随着农村发展的日益完善，许多外来人员迁往农村地区，想要在农村定居生活，极大地增加了农村土地资源的占用量，导致原有农村农民对宅基地的需求无法得到满足。农村的部分土地并不适合建房，需要大量进行修整，这就涉及成本问题，使农民无法按照规定的面积进行房屋建造，这样将会导致面积超标现象发生，无法对房屋面积进行有效的控制。

1.3 权属不清

权属不清对宅基地房地一体确权登记具有很大的影响，导致无法确定房屋的所有者，增加房屋权属确定工作。导致农村房地权属不清的原因主要包含以下几个方面：（1）农村宅基地权属资料过于久远，已经无法找到宅基地的实际所有者，房屋的权属问题难以理清;（2）宅基地资料保管不当，存在丢失的现象，并且事后没有及时补办，导致确权登记工作无法顺利进行;（3）土地空间位置发生变化、土地标注不清等，导致房屋权籍调查难度加大，使权属关系更加难以确定。宅基地房地一体确权登记需要以宅基地资料作为理论依据，这样才能保障确权登记过程的合法性，并且提高确权登记过程的准确性，这样可以在很大程度上避免确权登记发生错误，避免产生权属纠纷。

1.4 管理不严

宅基地房地一体确权登记需要以严格的管理制度作为支撑，这样才能保障确权登记的质量，加快确权登记的完成进度。确权登记管理不严主要体现在以下几个方面：（1）缺乏有效的管理制度，管理措施不完善，导致确权登记过程存在漏洞，极大地增加了所属权登记错误的风险，导致确权登记工作无法顺利地实施;（2）确权登记制度执行力度不足，导致管理制度无法有效地落实，这样极易导致执法过程出现薄弱环节，确权登记的准确性受到了严重的影响;（3）管理过程的人员配置不足，未能对农村建房进行有效监督，导致农民肆意地进行房屋重建或改造工作，房屋的占地面积增大，进而对房地一体确权登记工作造成影响，无法对农村房屋用地进行有效控制。

2、宅基地房地一体确权登记的对策分析

2.1 按户确定宅基地使用权限

通过前面的分析得知，在现阶段我国农村地区宅基地房地一体确权登记制度实施的过程中，“一户多宅”、权属不清等现象不仅是损害农民及国家合法利益的重要问题，还会对宅基地房地一体确登记制度的推广和实施造成阻碍。为了有效解决这种情况，就要根据当地农村造成“一户多宅”、权属不清等现象的成因进行具体分析，理清因历史遗留问题而多余的房屋宅地的归属和修缮问题，积极引导涉及相关问题的农户配合完成宅基地使用权确认、调整等工作。这种按户确定宅基地使用权限的方法，不仅能够对农村地区违规修缮的住宅重新进行合理的规划，还能够尽量保障大多数农民的利益，体现宅基地房地一体确权登记制度的公正平等。

2.2 优化确权登记制度

宅基地房地一体确权登记制度虽然能够在一定程度上解决农村地区的土地归属权问题，但由于我国各个农村地区的具体情况不同，在开展宅基地房地一体确权登记工作时，不同农村地区存在的土地纠纷等问题的原因也有一定差别。而宅基地房地一体确权登记制度在不同的农村地区开展工作时，遇到一些制度中没有明确规定的情况，或者在对相关的情况进行处理时处罚较轻，就会给之后工作的开展埋下隐患。因此，要想通过宅基地房地一体确权登记制度来解决农村地区现有的土地归属权等问题，还要优化确权登记制度。

2.3 分类处理确定权属关系

确定权属关系是宅基地房产一体确权登记的重要内容，需要理清房屋的权属关系，保障确权登记工作具有良好的质量。为此，可以采用分类处理的方式确定所属关系，具体方法如下：（1）需要对房屋所属问题进行合理地划分，如资料不清、缺乏资料等，这样便可以统一对相同类型的问题进行处理，保障问题解决效率。以缺乏资料为例，可以让农民到当地村委会开具书面材料，证明房屋的所属权问题，这样既可以解决房屋所属权问题，又能够提高确权登记工作的实行效率;（2）宅基地确权登记过程需要以事实为依据，农民所提供的证明材料需要具有法律效力，使房屋权属关系判定方式更加严格，进而有效避免法律纠纷，使权属关系的确定更加规范。

2.4 提高宅基地规范管理水平

为了保障宅基地房地一体确权登记工作能够顺利进行，需要提高宅基地的管理水平，使管理过程更加规范化。宅基地管理过程主要包含以下几个方面：（1）提高农民的法律意识，使其能够充分地了解确权登记政策，使农民更好地配合确权登记工作，进而更好地维护自身的权益;（2）纠正农民的错误观念，部分农民认为自己花钱建设的房屋就属于个人财产，这是对房屋所属权理解的严重误区，对这种错误的观念进行纠正非常重要;（3）部分农村地区还存在乱占耕地的现象，这是一种非法占用的行为，对耕地具有较大的破坏性，需要严厉禁止，使农民能够规范地使用住宅用地，既要对耕地进行保护，又要满足农民的住房需求。从文件《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》中了解到，我国针对违规乱占耕地建房的情况也提出了新要求，内容要求各地严格落实确权制度，不得通过确权登记把乱占耕地的房屋合法化。也就是说，只要农民的房屋在没有通过批准的情况下，私自乱占耕地建造的房屋，这类房屋是无法得到确权的，也不允许任何人采取手段和方式把这些违规房合法化。除了这类房屋之外，还有两种情况下的违规房一样不能确权：（1）违反生态保护红线管控要求建房的;（2）城镇居民非法购买宅基地、小产权房等。

3、调查方法

3.1 强化底图制作

在我国广泛开展的农村房地一体宅基地使用权调查工作中，首先需要全面强化底图制作。在制作底图时，要采用1：2000不动产基础数据，并在其中有效抽取或叠加数据中各类相关信息，如农村房屋、道路、河流等，强化对不同类型基础数据的收集和整理，明确农村地区不同土地权属的具体界限，合理标注不同乡镇、村队的名称和具体界线范围。之后开展房地一体农村宅基地使用权调查时，则需要将已经制作好的精确底图直接导入移动设备，以更好地实现便捷化应用与处理。

3.2 宅基地使用权调查方法

在进行宅基地使用权调查时，需要始终坚持权籍调查方法，这也是确保农村房地一体化开展的核心要素，能够有效保障房地确权登记证的发放。在进行宅基地使用权调查时，需要广泛调查宗地的具体权属情况，并进行实地指界，工作人员要丈量土地界址的具体边长和不同边长中的有关距离，如房屋距边界距离等，明确房屋土地的产权信息，并根据房屋的角点和编程进行全方位的测量，进一步得出房屋的实际占地面积。在进行前期勘测与丈量之后，需要将相关信息进行详细登记，根据调查情况表的数据记录，填写房屋基本信息并有效编制房产分户图。宅基地使用权调查必然会进行实地丈量，因此需要应用到钢尺等器械和设备，并需要运用图解法或解析法进行房屋空间的实际测绘，得出更加准确的占地面积等。

3.3 宅基地使用权调查内容

房地一体农村宅基地使用权调查开展过程中，调查内容体系多样，相对繁杂，但始终需要坚持权属合法的原则进行开展，确保使用权调查中所得出的房屋面积、占地面积等相关信息精准正确。值得注意的是，在调查过程中不仅需要调查居民住宅用地，同样也要针对农村集体用地和公共设施用地情况进行全面了解。（1）根据不同土地的权属进行调查，明确土地位置、权属、性质、来源、土地使用者以及土地具体位置及周边的情况等，根据土地类型和实际用途判断地类;（2）确定土地不同地类的权属界限和不同土地使用权属界限等，针对地面附着物形状、围度、面积等进行全方位的调查和确定;（3）在进行宅基地使用调查时需要相关权利人进行现场指界审计，明确权属的实际情况，而工作人员也要在现场进行房屋范围面积等多方面的核实，将相关信息和数据准确登记于权籍调查表之中，以便后续调查工作的有效开展。如果存在房屋转让或拆迁等情况，也需要对数据信息进行及时替换，以免造成不必要的麻烦或影响。

3.4 房屋调查内容

开展房地一体农村宅基地使用权调查需要针对房屋的调查内容进行着重强化，主要针对不同权属房屋的实际情况、建筑类型、结构、实际建成年份、房屋的具体用途、预计规划用途、面积等进行全面调查和了解，并根据不动产权籍调查表中的相关要素和信息进行准确地填写。在进行工作时，工作人员需要将权属房屋实际情况拍摄到位。其次，要针对房屋和相关附属设施进行全面测量，明确不同设施的使用用途和结构，值得注意的是，要明确不同建筑的层数或结构，因此需要针对房屋进行分别测量，如果在进行实地调查过程中发现有房屋权属不清，则需要明确墙面的所有权并进行判定和划界，随后才可以有效开展房屋权籍调查。

3.5 权籍图表绘制与面积测算

在前期实地调查和数据填报等工作完成之后，需要针对农村房地一体宅基地使用权调查情况进行图表绘制和面积测算，明确不同房产和宗地平面图、宗地图，补充必要的地籍要素和界点坐标之后，需要针对房地一体权籍宗地面积进行精准的计算和分析，明确房屋的具体层数和面积。

3.6 建立基地使用权调查数据库

完成房地一体农村宅基地使用权实地调查之后，需要有效建立基地使用权调查数据库，并根据相关数据内容和数据调查资料等进行全面的整理，实现将数据入库。在此期间，如果仍然发现权籍调查中存在问题，则需要及时进行处理，可以以每户为基本单位，以实现对全级调查资料和相关数据的整理与汇总。值得注意的是，在进行资料整理和数据库搭建时，需要将房产权属证明材料、实地拍摄照片、信息权籍调查表等进行合理规制，确保相关信息完善，以便后续的调查和调阅。

结论：

综上所述，宅基地是城乡区域的重要土地资源，做好宅基地房产一体确权登记工作非常重要，这样可以有效解决农村地区的土地归属权问题，并且为农民的合法权益提供重要保障。在确权登记过程中，需要格外注意确权登记中的难点问题，并且采取有效的应对措施，从而保障宅基地房产一体确权登记工作能够顺利进行。

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