冯潇南 庞郁

近年来，按揭贷款购房已成为许多人购房的首选方式，而购房者在办理银行按揭贷款时，需要将房屋进行抵押，办理预告登记，方可获取银行发放的贷款。当购房者逾期偿还银行贷款，出现“断供”现象时，银行便会启动诉讼程序，要求贷款提前到期，购房者与开发商对尚未偿还的贷款承担连带清偿责任，并要求对进行预告登记的不动产享有优先受偿的权利。在司法实践中，关于预告登记的效力问题一直是实务争议的焦点，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《解释》）对此问题进行了规定。

预告登记概念及意义

预告登记是指为确保一项旨在发生未来的物权变动的债权请求权之实现，而向登记机构申请办理的预先登记。中国民法典第二百二十一条对预告登记的概念也作出了规定：“当事人签订买卖房屋的协议或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记的完成并不意味着不动产物权变动的法律效果的发生，并没有使债权转化为物权，也没有使预告登记的权利人享有对物的支配权。预告登记实质上是一种对不动产物权请求权进行保全的方式，使得债权人将来能够取得物权，发生物权变动效力，兼具债权属性和物权属性。

在预售商品房领域，购房者通常以商品房作抵押进行预告登记，向银行申请购房贷款以弥补购房资金缺口。……