短期看，投资养老社区不仅有利于保险公司销售与之挂钩的产品，对销售业绩产生协同效应，还可以帮助公司提高中高端客群的市场占有率。长期看，通过养老社区带来的保单，保险公司可获取非常可观的利差收入，再叠加养老社区的运营盈利，使得公司获得长期持续的回报。

由于中国险企养老社区仍处于初期阶段，“只租不售”的监管要求也使险企养老社区的投资回报周期较长。

养老社区的项目成本由拿地成本、开发成本加上后期运营成本构成，众多保险公司选择的重资产模式下，初期拿地和开发成本大，后期运营成本中护理人员工资、物业管理费用占主要部分，仅依靠社区租金和服务费、一次性押金的投资收入，中期目标的确很难收回期初投资。

尽管如此，保险公司仍然纷纷以大手笔投入养老社区，看中的是这一业务短期内能够给公司带来保单销售和品牌效应，长期更是能成为公司带来稳定回报的业务。

抢占政策红利

2019年来，国家对于养老产业高度重视，发布多项支持养老产业发展文件。不完全统计，当年有关养老事业的政策就出台了约70个，其中国务院就发布了3个，无疑体现了国家对老龄事业的高度重视，对养老产业的发展、特别是机构养老的发展也有明显的定位转变。

2019年11月，中共中央、国务院发布了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》（以下简称《规划》）。作为一份战略性、综合性、指导性文件，《规划》明确提出“健全以居家为基础、社区为依托、机构充分发展、医养有机结合的多层次养老服务体系，多渠道、多领域扩大适老产品和服务供给，提升产品和服务质量”。对机构养老的定位从2013年的“支撑作用”到2017年的“依托作用”，再到2019年的“充分发展”，显示机构养老在国家战略层面的重要性不断提升。

为支持养老服务业发展，发改委、民政部等各部委也纷纷出台各项政策，放开市场准入条件，以法律形式保障深化养老服务“放管服”改革，同时从资金、人才、税收优惠、土地等多方面予以支持，为险资参与养老产业创造政策条件。另外，商业养老保险作为养老服务业的重要一环，政策支持力度也不断加强（表1）。

税收优惠上，养老机构和养老服务在增值税、企业所得税和城镇土地使用税等均享有优惠。2019年7月，民政部发布《关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策的公告》，对于提供社区养老服务的收入以及用于社区养老的土地给予了相关的税收优惠。

补贴上，民政部2019年9月发布的《关于进一步扩大养老服务供给，促进养老服务消费的实施意见》，提出了进一步落实养老机构、社区养老服务机构税收优惠政策，确保相关行政事业性收费减免政策和水电气热居民价格优惠政策落实到位。

此外，各省市对于养老机构也推出了各种补贴政策，包括建设养老机构的一次性补贴和每年根据入住老人数量发放补贴等（表2）。

显然，在这样的“政策红利期”，保险公司积极布局养老社区，抢占先发优势，也成了题中应有之义。

5年或可进入运营盈利期

据报道，保险养老产业相关负责人曾表示，一个养老社区项目平均占地100到120亩，从开工到运营，周期一般是760天左右，高品質养老社区平均每套成本（一室一厅）80-100万元。根据国际经验，一个养老社区入住率达到65%-70%，就可实现营运的盈亏平衡，即不需要提供流动性支持即可维持收支平衡。

泰康之家等先行者的经营状况，给后进入的保险公司也注入了更强的信心。目前，2015年开始营业的的泰康燕园独立生活区入住率达到了99.7%，2016年开始营业的泰康申园入住率也超90%，这两个社区均已实现EBITDA（税息折旧及摊销前利润）盈利。

更重要的是，能够带来长期稳定收益的养老地产投资，有助于险资穿越经济下行周期。以美国较为成熟的养老房产运作模式为例，十年年均年化投资收益率为6%-7%。

我们可以通过以下公式计算持有型养老物业的资产回报率=资金池规模/资产造价*理财收益率+运营服务溢价。其中，资金池规模取决于会员所缴纳的一次性入门费和会员费，与入住率挂钩，一般预计90%以上的入住率所带来的资金池规模基本可以覆盖资产造价，这部分沉淀资金可用来投资，理财收益率约2%-3%。未来随着通货膨胀和核心城市大量人口涌入，押金和入门费的价格很可能提升，资金池规模/资产造价可能达1.2-1.5倍。理想情况下，运营服务溢价部分约3%-5%。因此从长期视角来看，未来养老物业资产回报率保守估计约在5.5-6.8%。

不过，目前国内的保险系养老社区运营体系还不成熟，还较难获取中期运营服务溢价。泰康人寿董事长陈东升曾公开表示，10年来看养老社区的收益率可能只有2%-4%，摊到30年，收益率可能达到8%-9%。

随着中国享受第一轮改革开放红利的人群开始步入养老年龄，以及居民支付能力的稳步提高，有可能将加速养老社区项目更快进入净盈利周期。

实现全生命周期覆盖

保险业和养老健康产业都是为人的生命、健康、安全提供保障的产业，具有天然的高度契合，险资投资养老地产能打通健康养老上下游服务产业链。

一方面，养老社区向上衔接养老险、长护险、医疗险等保险产品，同时带动下游的老年医疗、护理服务、慢病管理、智能养老等健康产业。

另一方面，保险产品作为支付端，养老健康产业作为服务端与保险对接，即“保险+养老社区”可以实现由养老服务替代现金补偿。而保险公司投资养老社区，作为中间纽带整合和延长相关产业链，有利于建立健康和养老产业各个环节与保险保障之间连接和增效机制，实现全生命周期覆盖，增加参与各方的盈利渠道。

短期而言，投资养老社区不仅有利于保险公司销售与养老社区挂钩的产品，对销售业绩产生协同效应，还可以帮助保险机构提高中高端客群的市场占有率。目前，投资养老地产的各家保险公司均推出了“消费者购买指定种类及金额的保险产品即可取得养老社区入住资格”的挂钩产品（表3）。

现阶段，保险公司主要通过带客户参观养老社区的体验式营销模式，描绘未来养老生活，吸引客户入住从而实现保单销售;或者通过饥饿营销模式，即客户只有购买超过一定保费的保单，才可获得限量的养老机构入住资格，强调中高端养老社区入住权的稀缺性，来吸引高净值客户。

目前，从各家公司情况看，养老社区对保险产品销售的带动作用和医疗健康资源产业链的整合作用，已初步显现。

而且从长期看，保险公司通过养老社区带来的保单对应的利差收入非常可观，再叠加养老社区的运营盈利，整体可以弥补养老社区的投资支出。且依托保单销售盈利，更可以支持保险公司对养老社区的高品质投入，保持高品质的运营服务质量，进而有效保证养老社区的入住率，获得持续盈利的能力。

这也是在人口老龄化及保险产品同质化的背景下，各大保险机构纷纷加大健康管理和养老产业的投入力度来提升品牌和产品的竞争力的潜在逻辑。