杨蕾 临沂市自然资源开发服务中心

引言

在我国，土地最早的功能主要是服务于农业生产。随着经济社会发展逐渐转变为重要的生产资料，特别是自1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，全面实行住房分配货币化以后，土地成为房地产市场的重要因素。近十几年的房地产热，使城镇住宅用地使用权（以下简称涉宅用地）出让受到世人关注，几乎每一次涉宅用地供应入市，都会给土地市场带来激烈的竞争。为此，国家涉宅用地出让政策不断变化、调整，涉宅用地的出让与竞买方式受到社会持续关注。本文对国有土地使用权出让的竞买方式对土地价格和住宅价格的影响进行探讨。

一、计划经济时代

在计划经济体制下，土地所有制度为公有，土地使用制度为无偿使用，配置模式是由国家或集体统一安排划拨并决定其利用模式。与城市土地的无偿使用相对应的是划拨配置的行政性、使用的无期限性和无偿性，以及土地使用权的无流动性。即住房采取实物分配，不允许房地产商品化经营。无偿划拨制度背离市场原则，土地经济效益低下，不适应我国城镇化发展的规律，阻滞了城市发展步伐。

二、市场经济时代

市场经济时代，国有土地使用权出让逐步理顺为招标、拍卖、挂牌等方式，出价高者竞得土地。1994年，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出按照国家、企业和个人合理负担的原则进行住房体制改革，将公房实物分配改为货币分配，建立面对中低收入的保障性住房和高收入家庭的商品房，建立住房公积金制度。……