作者简介：张荣萍（1986-），女，汉族，福建龙岩人。主要研究方向：财务管理。

摘要：财务内部控制工作对于物业管理企业而言不但对其会计信息真实性、资金配置的合理性以及人员行为的规范性产生较大影响，而且还关系到了企业能否健康长远的发展。然而因为受到物业管理企业自身经营特征的影响，其财务内部控制工作要更为复杂，所以在实际运营过程中该工作仍存在一些问题需要改进。基于此，下文将对物业管理企业的财务内部控制工作谈谈自己的几点体会，以供参考。

关键词：物业管理企业;财务内部控制;方法;分析

一、物业管理企业实施财务内部控制的作用分析

（一）保证会计信息的真实可靠

物业管理企业开展财务内部控制工作，需要构建起合理可行的内部控制制度，这样就能有效避免经营活动中存在错误、舞弊等情况，并且为收集、记录以及整理会计信息提供了有力的制度保障，有利于会计信息准确、可靠性的提高。

（二）有利于企业各项资源的合理配置

实施财务内部控制会对企业内部不同岗位职责进行合理分配，实现各类资源的有效协调，让企业内部不同岗位、业务以及层级间实现互相有效监督，有利于企业更好更快的发展。

（三）有利于完善投资决策责任制度

执行财务内部控制工作对于物业管理企业而言有着非常重要的意义，其能够有效负责监督与约束企业各项投资以及重要资金的支出，有利于企业构建起完善的投资决策责任制度，避免出现权力过度集中的情况。

（四）有利于企业经济效益的提升

对于物业管理企业而言，财务内部控制工作是一项重要内容，其能够对企业日常经营活动进行有效规范与约束，并且还能够协调内部经营活动，及时发现并防范潜在的经营与财务风险，确保企业经营管理活动得以稳定、高效的开展，不但有利于企业经济效益的提升，而且还能有助于企业市场核心竞争力的增强。

二、物业管理企业财务内部控制存在的主要问题

（一）财务内部控制意识较为薄弱

当前国内大部分物业管理企业的工作人员均是由房地产企业调配而来，其通常具备非常丰富的实践工作经验以及能力，不过在现代化专业管理理念与方法上仍有所欠缺，特别是在财务管理方面的知识更是知之甚少，所以其并不具备良好的财务内部控制意识。加上部分物业管理企业缺乏健全的财务内部管理制度，导致财务管理工作的开展存在一定的盲目性与随意性，导致企业的实际财务以及资金状况无法得到准确反映，没能充分发挥出财务内部控制应有的效用。

（二）财务内部控制體系有待完善

当前不少物业管理企业都属于小规模经营，所以常常会出现财务流程不全面、财务内部管理体制不合理等情况，使得财务信息核算失真，没能将具体的经营业务状况反映出来，并且也不能将企业自身经营成果进行准确反映。长久以往就会导致财务监督机制不健全，相应业务流程没能得到有效约束，会降低企业整体效益，而且还会对企业的发展产生严重威胁。

（三）无法规范管理企业资金

当前物业管理企业的财务内部控制工作难以得到高效开展的一项重要原因在于其资金管理规范程度不足，一个最直观的体现就在于资金管理力度不足。由于物业管理企业通常都属于中小型企业，注册资本较少，资金有限，加上缺乏银行认可的不动产，所以导致其难以获得银行贷款，筹资能力极为有限，影响到了企业资金的流动性，往往在日常综合管理服务费、项目启动资金、物业维修资金等方面上体现较为明显。此外，通常情况下物业管理企业都面临着自然人客户比例大、客户多等情况，所以常常会出现现场结算维修费、物业管理费以及水电费的等业务工作，如果没能规范管理资金，就极易出现资金回收周期长或是出现私自挪用的情况，给企业带来不必要的经济损失。

（四）财务内部风险判断不足

在市场经济环境下运行，物业管理企业的运营与管理工作常常会面临着诸多类型因素的干扰与影响，并产生相应的风险。而科学可行的财务内部控制制度能够发挥着预警和判断风险的作用，不过现阶段国内不少物业管理企业并未构建起完善的风险管理制度，导致其无法及时有效的应对风险，使得企业经营受阻。例如，业主是物业管理企业的服务主体，同时亦是收入的主要来源，如若由于房屋设施等质量不达标，必定会有拒缴物业管理费等情况，所以就会导致企业不能及时收回资金，产生资金流动风险，加上企业风险应对能力不足，就会在很大程度上影响到了正常经营活动的开展。

（五）预算模式不够合理

预算管理主要是对企业资产的使用以及调配起到了有效的指导作用，所以其编制质量会对财务内部控制效果产生较大影响。当前国内大部分物业管理企业规模都不大，所以其并未注重预算机构以及相关管理体制的构建工作，即便设置财务预算体制，不过在实际管理过程中还是存在不规范的行为。

（六）存在行业收费管理混乱的情况

对于物业管理企业而言，盈利是其运行的主要目的，其通常是通过收取服务费来实现。然而就现阶段看来国内的物业管理行业中常常出现收费透明度低、收费管理混乱的问题。部分物业管理企业制定了较高的收费标准，但是相应的服务却没能跟上，大大打击了业主对物业管理信心，拒绝缴纳物业费，使得企业面临着非常严峻的经营问题。还有部分物业管理企业为了扩张市场占有量，打击同行，收费比经营成本要低，导致企业出现亏损，长久以往使得企业面临倒闭危机。所以物业管理企业非常有必要做好财务内部控制工作，科学制定收费标准，在不降低服务质量的基础上增加自身利益，实现企业的健康长久发展。

三、物业管理企业财务内部控制的优化策略

（一）加强注重企业管理人员财务内部控制意识

管理人员是企业的核心所在，同时也是财务内部控制工作的参与者与执行者，其综合素质情况不仅影响到了财务工作各个环节的开展，并且还会关系到了企业能否健康稳定的发展。所以必须要注重增强其财务内部控制意识。首先，应当要加大对财务内部控制工作的宣传力度，让财务内控理念深入人心。其次，需要做好管理人员的专业知识培训和教育工作，积极更新其财务管理理念，让其能够更好的接受并掌握内部控制思想，进而有利于其良好财务内部控制意识的建立。

（二）构建起完善的财务内部控制体系

第一，物业管理企业应当要严格按照国家出台的相关法律规定，结合自身行业特征，基于自身健康稳定发展的层面着手来构建起完善的财务内部控制标准，确保财务内部控制工作得以有章可循，有据可依。第二，严格落实不相容职务分离。如企业出纳只是负责保管以及收付货币资金，禁止其参与到登记总分类账以及对非货币资金账户记账的工作当中。第三，需要做好固定资产管理工作，强化其管理力度，尽可能编制出详细且全面的固定资产卡片以及目录，同时要求财务人员定期做好其台账的核对工作，以便于能够在第一时间发现异常，并进行有效处理。第四，需要加强内部监督工作。物业管理企业可以专门成立内部审计部门，并安排专门且独立的内部审计人员，确保监督工作得以有效落实。其中审计人员务必要坚持公平公正的原则，一旦发现异常需要在第一时间如实上报，且责令整改。在审计过程中还需要由业务着手，仔细观察物业管理工作有无出现漏洞或风险隐患，实现防患于未然。

（三）提高企业资金管理的规范性

对于物业管理企业而言，资金是其运营的重要基本保障，如若资金匮乏那么必定会使得企业各项工作难以开展，因此务必要强化企业资金管理工作，让其朝着规范性的方向发展。

第一，需要对企业资金的运作进行有效规范。首先，要遵循经济效益与社会效益相结合的原则来开展资金筹措工作，对每笔资金的用途予以明确，而且有效盘活其闲置的资金，将其效益发挥到最大化。其次，需要做好资金的掌控工作，统一由企业财务部门来负责调拨资金，并且对各部门的现金流出情况进行动态监控，做好现金收支日报表的编制工作。再者，需要积极拓宽资金来源，防止来源过于单一。物业管理企业不可单纯依靠业务管理服务来获取收益，还应当要基于为业主提供良好服务的前提下实现自身服务内容以及范围的扩增。此外，还需要组织不同类型的经营活动来实现利益的创收，如保管车辆、提供有偿的家政服务、便民维修等。

第二，强化对资金回收与预算的管理力度。有鉴于物业管理企业在现金收款上面临着的风险，可以通过运用现代化信息科技来增设支付宝、微信以及银联在线支付等收款方式来降低现金收款的风险。而且还需要结合自身业务特点以及规模大小来开展全面预算管理工作，保证企业全体工作人员都能参与到公司章程拟定、制定部门提案、重大决策制定的工作当中。同时要能够逐一落实资金预算工作到具体的岗位与个人，让资金预算工作得到有效落实，达到降低财务风险发生几率的目的。

第三，需要加大力度开展清理和催收应收账款的工作。物业管理企业注重做好清理与催收水电以及物业管理方面的应收账款，及时反馈相关信息到对应管理部门，让其及时收回，将应收账款的有关问题在第一时间进行解决，最大限度降低坏账损失。而且还需要对代垫资金数额以及时间予以严格把控，实现资金使用率的有效提升。

（四）注重企业风险的评估与识别

因为各个企业均面临着不同类型的风险，而管控风险属于企业财务内部控制的一项重要内容，所以要求企业能够及时做好风险的评估和识别工作，并采取有效的应对策略，降低风险发生几率。第一，应当要能够正确认识企业内部与外部的风险因素。其中外部风险因素主要表现在行业竞争、经济环境等;內部风险因素主要是经营模式、组织机构、安全管理以及人力资源等。第二，积极建立与完善风险评估机制。首先，注重对企业安全管理方面的风险评估。因为物业管理企业管辖范围包括了住宅小区、购物中心或商业办公楼，所以其不但要对自身安全管理予以负责，并且还对自己管辖小区以及商业业主的财产安全负责，如果各类场所产生安全隐患则容易引发严重的后果。所以要求物业企业能够做好安全检查工作，定期对安全风险进行评估，同时对各类管理内容以及操作细节予以约束，制定安全应急预案以及安全管理责任制，一旦发现安全隐患或问题必须严厉追责。其次，需要注重收集与分析企业财务数据资料，定期编写风险评估报告并呈交给管理人员进行审理。再者，应当要构建起完善的风险评估制度，准确认定一般缺陷风险、重要缺陷风险以及重大缺陷风险。如采购业务中没能对采购计划、采购过程以及验收工作进行严格审核而产生的人为风险;印章票据管理不到位而产生的收入资产流失风险;人员与岗位没能科学分配而引发的工作失误或是舞弊的风险;债务无法偿还本息的风险等。第三，积极开展企业内部信息化建设工作，加快企业内部经营以及财务信息资料在管理人员间的传递，以便于提高企业发现并防范风险的能力。

（五）积极构建完善的财务预算管理体系

对于物业管理企业财务内部控制工作而言，财务预算发挥着非常积极的作用，所以必须要做好其相关管理体制的建设工作。首先，物业管理企业应当要能够科学设置财务预算指标，根据自身战略规划来合理制定短期、中期以及长期发展战略目标，并在此基础上分层次构建预算指标，分时间确定成本、利润以及资金等预算指标。其次，物业管理企业在编制预算的过程中应当要能够坚持收支平衡、略有结余的原则，同时可以采取零基预算以及弹性预算等方式来进行编制。而且，企业需要综合比较预算执行情况与预算指标，以便于能够第一时间发现运行管理过程中所存在的不足，并进行有效应对，确保预算目标得以实现。再者，物业管理企业还需要科学制定财务预算考核体制，往企业业绩考核中增加预算落实的情况，在对相应部门与工作人员进行考核过程中将预算实施程度作为一项重要考核内容。

（六）科学确定收费标准

对于物业管理企业以往的计费方法不能结合业主以及产品类型来制定自身收费标准，面临物业收费标准制定难的问题，可以通过运用作业成本法的方式来进行处理，运用作业成本法能够有助于企业快速且合理的将收费标准计算出来。不仅如此，物业管理企业还需要构建起完善的物业成本管理系统，加大财务内部控制力度，确保实际制定的标准合理与可行。再者，企业还需要对财会人员定期开展专业培训工作，进行财务部门的扩增，提高财务部门在企业中的地位，让其能够对不同部门的资源调动起来进行物业管理费用计费标准的制定。如此一来方可确保财务人员能够结合企业具体处在的内部以及外部环境，根据自身运营情况，切实按照战略发展规划，确保企业效益最优的前提下，将既能够让业主满意又能有助于企业健康发展的收费标准计算出来。

四、结束语

综上所述，受益于房地产行业的快速发展，物业管理行业也在逐步发展壮大，并且物业类型以及经营范围也在逐步扩增，并朝着多元化与复杂化的方向发展。而受到近年来不断加剧的市场竞争还有劳动成本快速上长的影响，使得物业管理企业难以获得预期的经营效益，而导致该问题的出现的一个重要原因就是缺乏良好、规范的财务内部控制体制，对此物业管理企业必须要采取有效的措施来不断提高自身财务内部控制工作的合理性与有效性，以实现自身更好更快的发展。

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