二鸟说

经过十年孵化，公募REITs终于来了。公募REITs到底是怎么样一个产品？值不值得买？在投资过程中需要注意哪些风险呢？

最近一段时间，关于公募REITs的报道铺天盖地。6月21日，首批公募REITs在沪深交易所上市。

何謂公募REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts），即不动产投资信托基金，指依法向社会投资者发行收益凭证公开募集资金。REITs是通过不动产支持证券等特殊目的载体持有不动产项目，由管理人主动管理运营上述项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

从投资范围来看，目前主要集中在基础设施领域。主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。

公募REITs是基于我国现有法律框架设置的，因而与国外REITs产品有所不同。

按我国现行法律，公募基金是不能直接投资非上市公司股权的。因而在交易架构上，在公募基金和底层资产之间加入了一层资产支持证券（ABS）。通过这个中间层，公募基金实际突破了限制，可间接投资非上市公司股权。

此外，在税收和杠杆使用上，国内公募REITs也与国外REITS有显著差别。

尽管公募REITs的交易结构十分复杂，但对普通投资者而言，只需明白公募REITs本质上是通过公募基金持有基础设施资产即可。归根结底，研究好底层资产才是公募REITs投资的重中之重。

为何要推公募REITs

公募REITs的诞生，有其客观规律。

其一，存量银行理财产品搬家的背景之下对于多数投资者来讲，稳健收益的体验感和获得感更强，市场上亟须此类收益相对比较稳定的产品替代。……