谭胜男

本文分析房地产合作开发的动因，介绍了房地产合作项目常见的四种运营模式、是否选择操作、是否选择报表三个方面进行分析，从合作项目需重点关注的合并报表管理、注册资本金、股东借款利息、项目融资、项目资金管理的使用要点五个方面对房地产合作开发项目协议谈判及执行的财税要点进行分析，为房地产合作开发财务人员提供参考。

在当前宏观经济调控手段下，房地产企业面临竞争力下降、盈利水平下降，和日渐增加的土地获取成本现状。房地产企业大多会选择合作开发的模式，通过合作的方式解决政策、土地价格、资金链、竞争压力等方面的问题。

一、房地产合作开发的动因分析

（一）优势互补，降低风险，提高竞争力

国家利用长效调整机制下达限售、限购、限价，对银行等金融机构进行了限制，对房地产企业贷款的审核更加严格，依靠企业自身的经济实力需要承受的风险比较大，可能没有足够的利润抵御风险和压力。房地产企业才寻求合作，多方合作降低拿地资金占用，利用其他企业的优势与自身完成互补，降低了融资方面的风险，提高自身的风险抵抗能力。房地产合作合法模式出现后，企业必须抓住机会提高自身的竞争力，利用其它企业的优势降低土地项目开发成本，房地产企业负责土地项目的建设开发，合作企业负责土地的获取，这样即可极大地提高市场竞争力。

（二）提高盈利水平

房地产企业利用合作开发的方式提高获取更多土地开发项目运营的资格，即可开发出更多的楼盘，最后即可通过销售住房回收开发成本。……