程宇

我国房地产行业的收入确认原则

在新收入准则的规定下，不再区分收入的类别。房地产行业使用五步模型法来进行收入确认和计量，具体流程如下：

1.识别与客户签订的合同

2.识别合同中单项履约业务

3.计量交易价格

4.将交易价格分配至各单项履约业务

5.在履行完各单项业务后分别确认各单项业务的收入

碧桂园既述

碧桂园基本概况

碧桂园集团，也称碧桂园控股有限公司，于1992年在广东省佛山市成立，2007年在香港联交所主板挂牌上市，股份代号是02007.HK。在2017年，碧桂园集团首次登上《财富》五百强，位列第467位，2019 年，取得金额高达7715亿元的创收，成功登顶当年房地产行业的第一位，并于2020年跻身《财富》的第147位。

碧桂园集团，作为我国新型城镇化建设的领头羊开发商，经过多年的不断发展，旗下业务包括但不限于物业发展、物业管理、物业投资、建安、装潢、以及旧地的开发及管理等众多业务板块。业务范围涵盖乃至现代农业和机器人行业。

除此之外，碧桂园集团，还在国家扶贫、乡村振兴中有所建树。帮扶全国累计9个省份14个县，助力贫困户脱贫工作。

碧桂园资产组成

从2020年的中期报告可发现，碧桂园集团的流动资产和非流动资产差距较大，其中流动资产为1.71万亿元，非流动资产为2566.79亿元，流动资产近乎是非流动资产的6.7倍。

虽然流动资产与非流动资产差异悬殊，但对于大型房地产企业来说，因为房地产企业通常将商品房以及土地使用权作为存货计量，并且价值较高，致使房地产企业的流动资产较高，因此这样的资产结构在房地产行业是常见现象，不足为奇。

碧桂园收入构成

从碧桂园集团2019年的财务报表附注中，我们不难发现公司收入主要由以下几个模块所构成：房地产开发、建筑服务、物业投资、物业管理、酒店经营等项目。

碧桂园集团的主要收入来源为房地产开发，近年来，房地产销售持续迅猛增长，2019年同比增长70%。虽然碧桂园集团通过建筑服务、物业投资等获得的收入较少，但碧桂园集团2019年在建筑服务上获得的收入与2016年相比涨幅明显。由此可见，碧桂园集团意图拓宽收入来源，发展技术服务等轻资产项目。

新收入准则对碧桂园的影响

新收入准则对碧桂园收入确认的影响

碧桂園在2017年开始使用新收入准则，根据相关条文规定，企业可以按照时点或者时段确认收入时间。依据旧收入准则的相关规定，房地产企业必须在转让房屋使用权后，方能一次性将提前收到的款项确认收入。根据新收入准则第十一条，房地产企业在建筑项目完工前，可以以建筑的预售比例或者完工进度为基础，采用投入法或者产出法来进行收入确认。

根据采用旧收入准则的计量方法，则碧桂园集团应确认收入629.8亿元，若采用新收入准则的计量方法，则碧桂园集团应确认收入777.3亿元。实施新收入准则后，碧桂园集团2017年中收入确认增加了147.5亿元人民币，由此可以推出，碧桂园集团提前确认的收入在总收入中占比19.8%。也正是由于这一变动，碧桂园集团净利润上涨到33.3亿元。把房产预售款提前确认收入认这一行为，使得碧桂园集团的收入实现了调增，但是碧桂园集团的实际成本并未发生改变，那么在收入增大的状况下，企业的利润随之增长。

新收入准则对碧桂园财务报表的影响

新收入准则对资产负债表的影响

2017年，碧桂园集团的期初留存收益实现了新增，从原先的399.7亿元增长到了431.2亿元，涨幅达到了约7.9%。碧桂园集团新增添了两个科目，分别为“合同资产”和“合同负债”，且预售客户账款金额被调整为零。通过分析可得出，合同负债由预售客户账款转入，合同资产则是由贸易及其他应收款等组成。

根据碧桂园集团2017年的年报，不难发现，碧桂园集团的“合同资产”和“合同负债”科目金额相对较大，但预收客户账款科目约为零。这是因为购买者虽然已经支付对价，但碧桂园集团还未完成合同的各项履约业务。碧桂园集团采用新收入准则后，使得碧桂园集团的资产总额以及负债总额减少，权益总额却增加，降低了企业的资产负债率。

新收入准则对利润表的影响

利润表是受新收入准则影响最大的，采用新收入准则后，确认的收入变化了297.65亿元。在这之中，房地产开发所引起的收入增长尤为明显，从2016年的1482亿元，增长到2017年的2202亿元。

在采用新收入准则后，碧桂园集团的收入和净利润增长率也显著提高。实施新收入准则后，碧桂园集团的收入增长率由原先的29%增长至48%。而净利润增长率更是提高约一倍，由原先的52%增长至110%，由此可见，新收入准则在碧桂园集团的实施，对财务指标的影响也十分显著。

新收入准则对现金流量表的影响

碧桂园集团采用间接法编制现金流量表，受新收入准则的影响，碧桂园集团的累计折旧、无形资产摊销以及资产减值损失也都产生了较大的变动，因此碧桂园集团的现金流量表也产生了较大的变动。

新收入准则的实施，使得碧桂园集团的经营活动现金流量增加，与此同时，也降低了营运资本，因此，经营现金流的增长并不意味着现金流入增长，仅属于科目间的调整。

新收入准则对碧桂园信息披露的影响

新收入准则中加入了“合同资产”和“合同负债”两个科目，财报附注中应列出与合同相对应的权利及义务，若形成合同资产的业务为不同类别，或者为达成合同所产生了增量成本，都应该在附注中进行披露。

碧桂园集团在2017年年报中对合同资产的构成作出了详细解释。碧桂园集团将增量成本中的印花税和销售费用作为可收回款项处理，因此将其资本化处理以及计提摊销。2017年，碧桂园集团的增量成本共计提57.36亿元的摊销。

2017年初，碧桂园集团确认的合同负债为1698.88亿元，在2017年末，增长到3467.47亿元，碧桂园集团的年报附注中披露，出售物業为合同负债的主要构成，附注中不仅披露了合同负债的金额，还对期初的合同负债做出了解释。

结 论

本文结合新收入准则的相关条例规定以及房地产行业收入确认的独特性，对碧桂园集团通过采用新收入准则对财务信息的影响进行了分析，并由此得出以下结论：

新收入准则的积极影响

新收入准则的实施，某种程度上加速了碧桂园集团的业绩提升。在旧收入准则的规定下，房地产企业通常把预收客户账款作为负债确认，在房屋建成转移房屋使用权时一次性确认收入。这样的计量方式，造成了房地产企业在开发初期业绩收入较低而后期收入迅猛增长的情况。而在新收入准则规定下，房地产企业需在一定时期内确认收入，这样的计量方式会使房地产企业业绩收入更加趋于平稳，季节波动小，财务报表的数据更加接近于真实完工进度，房地产企业也能实现在一定时期内的利润提升。

碧桂园集团对于部分销售合同采用在一段时期内确认收入的计量方式十分合理，而其业绩提升准确印证了真实准确的财务信息，并非是碧桂园集团为增强盈余管理所造成的后果。

新收入准则的消极影响

由于房地产企业迅猛发展，碧桂园集团的交易类型也日渐繁杂。依据新收入准则的相关规定，房地产企业必须在合同开始日对合同作出评估，以及对各项内容依据类别进行划分。碧桂园集团在订立合同时，很难对所有合同准则的边界进行科学合理的划分，这样导致会对类似交易的采用差异化的处理。

新收入准则并没有提出更为明确的收入确认时点分类标准以及履约进度衡量标准，也没有对具体实操的指引和建议，这样加大了财务人员在进行收入确认时的难度。因此，碧桂园集团应加大对财务人员的培训力度，确保会计计量正确无误的进行。

新收入准则的实施，导致大部分业务提前确认收入，造成当期业绩较为可观，如果投资者对新收入准则并不了解，单纯将目光锁定在业绩表现上，很容易造成盲目投资和过度投资。

（沈阳大学商学院）

参考文献：

[1]新收入准则对房地产企业的影响研究[J]. 中小企业管理与科技，2020（10）：64-65

[2]2017年颁布新收入准则对房地产企业的影响[J]. 中国市场，2018（12）：61-62