□吴 倩

(山西金融职业学院，山西 太原 030008)

新冠疫情不可预料的出现，对我国经济发展造成了重大冲击，特别是房地产业深受影响[1]，居家隔离、售楼处关闭、销售受阻、居民消费观念改变、房地产企业纷纷让利，对房价影响颇大。国家统计局数据显示，2020年全国房地产开发投资和销售情况自1—2月份下降到最低点，3月份以后随着新冠疫情的逐步控制，逐渐复工、复产、复学，于年底(截至11月份)开发投资同比增长6.8%，销售面积和销售额分别同比增长1.3%和7.2%。随之，进入了后疫情时代。在这个时代，虽然我国经济逐渐好转，但是新冠疫情带来的影响是长远的。

于房地产行业而言，其价格的客观公正是房地产业可持续发展的重要表现，而对房地产价值进行评估能更好地反映房地产价格，以作为房地产企业定价的依据。市场法由于其公允性、实时性、替代性等特性，成为房地产评估的主流方法，更容易被信赖和接受[2]。在评估时，对其影响因素的选取是至关重要的，除交易情况、交易日期、个别因素和区域因素等常规因素外，本文着重考虑后疫情时代对房地产价值的重要影响，增加了由于“新冠疫情”引起的实时因素，从而对房地产评估模型进行研究分析并改进，使得评估结果及时可靠。

1 相关概念

1.1 市场法定义

市场法是指在评估房地产价值时，找寻市场上近期出售的与所评估房地产相同或类似的房地产作为参照物，根据当下经济形势，结合房地产自身特征，选择影响较大的一些因素，再依据替代原则，将参照物与所评估房地产就影响因素一一进行比较分析，并在其交易价格的基础上进行差异调整，以估测所评估房地产在评估时点价值的评估技术方法。……