摘要：房屋是百姓基本生活的重要保障，房地产开发企业为了获取资金，采用商品房预售的方式进行融资是普遍存在的现象。房地产企业破产时，为保护消费者利益，在赋予商品房消费者的优先权的同时，必须严格限制消费者身份，合理行使消费者的取回權及购房款返还请求权，以实现实质公平。

关键词：优先权;取回权;购房款返还请求权

当房地产企业陷入破产困境时，企业财产无力清偿全部债务，而在众多不同类别的债权人中，商品房消费者的权益是否能够得到有效保护就显得尤为重要，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“批复”）中，对消费者购房人权利的优先性给出了明确答复，但如何实现消费者购房人的权利仍需探讨和厘清。

一、商品房消费者的范围界定

批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据现有的法律法规及司法解释，结合最高人民法院在民商事审判工作中的指导意见，这一规定可理解为交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优于同时存在的建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。这是为了保护消费者生存利益所作出的特别规定，因此必须严格把握适用范围，以免动摇优先权的基本原则。

首先，该规定中的消费者应当仅指自然人消费者。对消费者进行优先保护，其目的主要是为了保护个人消费者的生存权，公司等其他主体不应适用该规定。……