马鞍山市城乡规划设计院有限责任公司 安徽 马鞍山 243000

1 引言

在老城区的规划过程中，考虑到所有权复杂，地块小，重建难度低以及城市整体质量的问题，规划中提出了分层实施改造策略。通过确保空间结构和建筑面积补偿策略来鼓励项目提供公共空间，从而有效地解决老城区改造问题。

2 控规指导老城区发展遇到的主要问题

2.1 编制层面的问题 老城区的控制性规划在土地分割中的编制过于粗略，缺乏对产权的关注以及公众参与不足是老城区控制性规划的主要问题。在管制土地的划分形式追求太多规律性的土地划分，对于未开发的新城区来说会形成强烈的秩序感，但是对于老城区来说，其结构状态本身就非常复杂，要维持原始的结构状态就无法做到规律性的划分。如果将地块分割得太粗略，则老城区的结构状态将会变得混乱，并且还会发生空间形式的实际效果。同时，控制规划地块的划分采用了模块化和经验方法，并根据土地利用的性质和自然地形边界来划分地块的边界。这种划分对结构独特和产权复杂的老城区无疑是非常粗略的。这是因为具有相同性质的老城区地块通常具有不同的保护级别和不同的保护属性。同时，由于地块的模块化划分，老城区地块变得过于规整和统一。产权界限不明确的原因有两个，首先是客观条件有限，而且尚未建立完整的产权制度，由于历史问题，财产权的边界变得越来越模糊。……