张丰华 广西大学商学院

进入2020年以来，突如其来的新冠疫情肆虐了各行各业的正常发展，疫情带来的公司收入大幅度下降、回款时间拉长、生产停滞等因素对于企业更是极为严峻的挑战，甚至有一些经营能力较弱的企业因此而宣告破产，其中就有不少长租公寓公司“暴雷”。在2018年以来频有长租公寓因为“租金贷”链条断裂而公司出现破产的情况，不少当地监管部门已经加强了对租金贷的监管，但“租金贷”暴雷的现象时有发生，特别是2020年这样特殊的年份，长租公寓行业中的某企业也出现了财务上的巨大问题。“租金贷”的问题频有发生，追根到底并非是工具本身的问题，而是在一个新型金融工具出现之时，相关监管部门并未形成有效地制度配合，从而导致了一系列的问题发生。基于此，本文针对长租公寓的研究，不仅有利于规范房地产租赁市场的正常发展，也可以在现实意义上给与政策制定者一定的参考价值。

一、长租公寓及“租金贷”产生背景和运营模式

（一）“租金贷”产生背景

长租公寓作为一种新型的租赁形式，凭借其稳定的租赁关系、良好的房屋品质和制度化的管理体系成为现在很多租户的选择。近些年大量的长租公寓也如雨后春笋在全国各地迅速发展开来，许多地产公司或一些其他企业也纷纷在长租公寓行业大力布局，可以看出市场对于长租公寓这一新型房屋租赁形式的认可。

而在长租公寓快速兴起的同时，“租金贷”这一新型贷款形式也随之在房屋租赁行业迅速发展。从字面意思可以理解出，“租金贷”即针对租金而形成的贷款形式，本质上也是一种金融工具，其主要作用是为承租人解决资金上压力，也可以实现市场内各个主体的共同利益，如果能良性操作，对于长租公寓整个市场来说必定是强力的助燃剂。因此不少长租公寓运营方也纷纷对租户开放该还租形式，并且鼓励租户选择。而这种新型贷款形式对于刚毕业参加工作的职场新人或者经济压力较大的个人来说，“租金贷”这种贷款形式很好的缓解了他们的房租压力。但由于存在不少租户对“租金贷”这一新型贷款形式了解不深，有不少租户在选择入住长租时并未考虑背后便选择办理“租金贷”，从而形成了“套路贷”的骗局。

（二）长租公寓及“租金贷”运营模式

在长期出租公寓租赁的通常形式中，出租公寓方一般以“运营商”的名义与房东签订管理合同，目的即获得房源的具体信息，以便为租客提供服务。然后代表房源所有方与租户签订鞋子，这仅包括经纪和租赁层面的关系。但是，在引入贷款这一金融工具之后，除了其他租赁合同的常规租赁关系外，承租人还从第三方金融机构获得贷款，即“租金贷”，并且承租人将从金融机构的贷款向服务提供商提供一次性贷款，并签订了贷款合同。根据租户和金融机构所签协议，如果借款人未能按时偿还贷款给第三方金融机构，则借款人应对违约后果承担责任。同时，当供应商给房屋所有者偿还房租时，大多数供应商会按月或者按季度给原始房主支付租金，从而扩大了运营商的资金使用活动范围。实际来看，运营商运用房地产租赁市场双方存在信息差，在市场中充当一个“中介”的角色，而与租户签订的合同实际意义上是“转租合同”，原本意义上的中介商只是靠信息差赚取信息销售费用，由于存在有“租金贷”的存在，使得运营商成为了一个资金的“蓄水池”。然而在实际的运营情况中，存在有不少的网贷机构假借金融创新的名义进行监管套利，从而导致“租金贷”在多个方面的暴露出诸多问题。

二、长租公寓“租金贷”现存问题

（一）在承租人未充分了解的情况被“套路贷”

合同双方本应在自愿及诚实信用原则系平等民商事主体间来签订合同，即承租人和公寓运营方应在双方均充分了解具体情况后，处于信息对称的情形下才进行合同签订。然而在实际情况中，长租公寓运营方借助信息不对称情形中的主动地位，采取欺瞒谎报诱导等不合规的手段促使承租人在并未充分查看理解合同后边签下协约。租户在不知情的情况与运营方在除了租赁协议之外又签订了一份贷款协议，导致原本就有经济压力的租户负担上更重的经济负担。这实际上长租公寓运营方的目的是为租金收入用于扩大业务或投资收益，这是有变相的盗用他人财产进行非法融资的嫌疑。

（二）分期的贷款的风险较大

由于长租公寓在整个运营体系中并未承担资金和信用上的风险，因此在长租公寓运营方与租户签订协议时并未对租户进行认真的审查和防控手段，从而导致“租金贷”的违约率相对于其他形式的贷款来说违约率较高，从而影响整个运营体系的稳定。首先，大多数与长租公租合作的都是互联网租赁公司，此类公司的来源客户有着较大的还贷风险。其次，由于“租金贷”均为在线签约，因此在签订租赁住房分期贷款协议时只能使用更简单的方法（例如身份验证和收入证明）来预防和管理借款人的信用风险，但更重要的承租人全面的财务和财务方面的信用状态却难以衡量把握。最后，如果租户、运营商或房东违反合同，而作为三方关系最为弱势的租户，往往权利最难以得到保证。

（三）“租金贷”资金运营中的流动性风险

在长租公寓的运行模式下，由于“租金贷”的存在，使得整个商业模式存在了一定的金融属性。长租公寓运营方使用“租金贷”业务获得网贷机构发放给承租人的房租贷款，网贷机构一般发放贷款以年付的形式一次性付给长租公寓运营方，而运营方则是分批次按季度或者按月把这批贷款转到房东的账户中，而这其中的期限错配就形成了一定量的资金池。并且随着长租公寓用户数量的增大，资金池中的资金数额也一直在增长，但由于金融监管部门对于这方面资金的监管缺位，公寓运营方利用资金池里资金继续扩大市场规模，或者将资金投资到其他项目中获得受益，造成了资金滥用的情况。因此通过“租金贷”这种新型租赁公寓的运用，长租公寓运营方已经具备了一些金融机构的特征，但却并未收到金融机构应受到的监管与制约，从而导致了极大的资金风险。

三、对“租金贷”的完善措施

“租金贷”作为原本定位于服务租户的一款创新金融工具，然而在我国退出之后便发生根本上的变化，成为不少网贷机构和长租公寓运营方的套利工具。但从其产生原因的角度来看，“租金贷”的存在和良性发展对于我国住房租赁的长期发展仍有一定的积极意义，因此应该重视其合理性的基础上，规范长租公寓运营方和“租金贷”相关的一些风险行为。只有从多个角度同时入手，才能逐步化解现有市场上的风险问题。

（一）明确运营商和相关网贷机构的权利义务

首先要明确运营商的信息公开和贷款提醒的义务。长租公寓运营方在长租公寓运营体中应定位于中介服务的地位，因此应该严格遵守居间服务的职责和定位，在合同签订前要与租户充分解释网贷机构、金额以及贷款偿还等各个方面的注意事项，不能诱导等形式蛊惑承租人签约，应该让承租人在充分了解的前提下建立合约关系。其次要强化网贷机构的审核义务。对于申请“租金贷”的租户，网贷机构需要发放贷款前，充分了解贷款人的偿还能力和个人信用等信息，只有在充分了解后并认真评估后，方可下发贷款。

（二）控制“租金贷”产生的资金风险

长租公寓运营商通过“租金贷”形成的资金池对于尚未形成有效监管的市场体制来说是个较大的风险，从而造成了资金的流动性风险。因此，必须加强对经营者的监督，建立履约保证制度，保护房客和房东的合法权益。此外也可以参考P2P监督的代管制度，要求运营方将资金池中的资金转交到银行委托保管，以确保其资本账户清晰并且专款专用。

（三）推出住房租赁贷款专用贷款

“租金贷”的出现并在租房人群中收到热捧也在一定层面上反映出市场对于“租金贷”的需求，因此还需正规金融机构建立此项专用贷款帮助该部分这方面需求的人群，建立起良好的金融生态环境，给长租公寓的运营方和租客双方提供一定的资金支持。同时对原有并在保有“租金贷”业务的金融机构进行严格考核，对不符合要求的“租金贷”及其所属机构，要严格管控。

（四）保护租客、房东的合法权益

在长租公寓运行模式中，长租公寓运营方处于较高地位，往往在运营方出现资金问题时，租客和房东的权益不能得到有效保证，因此还需进一步完善这方面的法规体系，建立相应的规章制度，从而切实的保障租客和房东的切身利益。