杨现华

三道红线之下，中小房企生存艰难，登陆资本市场成为“救命稻草”之一。石榴投资集团有限公司（下称“石榴集团”）日前在港股递交招股书，这能否缓解公司的负债压力呢？

石榴集团在规模扩大的同时有息负债不增反降，在上市前一年，公司三道红线也都纷纷下降，看起来石榴集团取得了又快又好的发展。

若如此，石榴集团又何必一边大手笔发债融资、一边谋求登陆资本市场呢？融资成本高企、信托融资占比高、明股实债若隐若现等现象都在说明，石榴集团的有息负债或许并非报表反映的那么简单。

收入升负债降

石榴集团提交的招股书显示，2018-2020年，公司分别实现营收99.37亿元、80.31亿元和122.65亿元，归属净利润15.88亿元、6.96亿元和11.36亿元。

收入有了明显的增长，公司净利润却不增反降，这主要是公司毛利率下降所致。2018-2020年，石榴集团的整体毛利率分别为34.1%、34.1%和22.9%。

土地储备的优劣决定了房企毛利率的高低。截至2021年2月底，石榴集团拥有土地储备919.38万平方米，其中的410.94万平方米即44.7%位于严格管控的京津冀地区。2018-2020年，石榴集团的每平米销售均价为19758元、13754元和11967元，连续下降。

对于开发商而言，土地和资金是两大关键。从下滑的毛利率来看，石榴集团的土地质量难言乐观，公司的资金面似乎不错。2018-2020年，公司期末的有息负债总额分别为294.59亿元、272.74亿元和248.36亿元，2021年一季度末降至219.16亿元;同时，公司的现金在大幅增加，2020年年末的现金及现金等价物为49.87亿元，较2018-2019年的23.73亿元和33.98亿元有了明显增长。

负债减少、现金增加直接改善公司的净负债率。……