高琪

【摘要】在商品房买卖活动中，存在着一种特殊情况，开发商前期融资过程中与债权人签订借贷合同，同时又签订买卖合同，多数情况下目的在于以买卖合同担保借贷合同，规避法律对于流押条款的规定，但是全面否定以物抵债的支付效力，是否又会产生新的问题，本文从案例讨论以物抵债的购房者何时才能获得商品房消费者物权期待权的保护。

【关键词】商品房买卖;抵押权;物权期待权;以物抵债

案情：（2018）最高法民终714号案件中，某资产重庆公司与某锦绣地产公司、某投资集团公司因借款合同纠纷进入强制执行程序。2014年10月18日法院对案涉房产进行了查封，赵某、王某闻讯后，以其系诉争房屋的实际所有人提出了书面异议。赵某、王某称其与某地产公司在2009年11月7日就已经签订了房屋买卖合同。并主张在2007年1月10日至2009年11月4日通过第三人前后16次向地产公司转账1214万元用于购房，另主张2011年1月28日出借给某地产公司的另外1213万元借款也已转为购房款。以此证明其支付了争议房屋的全部价款。

本案特殊于，赵某、王某支付124万元购房款的时间在先，而签订买卖合同在后，不符合一般商品房买卖的交易习惯。另一笔1213万元同样区别于直接支付的购房款，而是双方于2011年1月28日签订了借款合同，合同中约定自房屋交付之日起，该笔借款转为购房款。

案件的细节与实践中经常出现的买卖型担保相似，双方当事人以商品房买卖合同作为对借贷合同的担保，根据《民间借贷规定》等相关规定，极有可能被否定存在真实买卖合同。……