陈凤珍

由于改革开放的助力，我国的经济水平得到了高速的发展，且经济发展的模式也日益呈现出了全球化的趋势，这一良好的势头也给房地产行业提供了更好的发展空间。房地产行业作为我国的国民经济的支柱性产业，与人们的生活有着千丝万缕的联系。但是，伴随着国民经济的迅速发展，近些年来，房地产行业也在自身的发展过程当中遇到了诸多的问题和挑战。尤其是近几年以来，国家为了更好的保障民生，陆续出台了一系列有关于房地产项目的投资与调控政策，正因如此，房地产开发项目的成本也逐渐呈现出了持续上升的趋势，最终导致房地产行业内部的竞争愈来愈激烈。如果在复杂多变的经济市场中仍然处于孤军奋战的状态，那么由于受到多重因素的影响，只会大大增加房地产企业的开发风险，而房地产合作开发模式作为目前房地产企业在运作过程当中所采用的主要方式之一，能夠在很大程度上降低房地产项目的开发风险。在分析房地产企业合作开发模式下，对如何有效加强房地产企业的财务管理工作，进行了一些调查与探究，为大家提供更为优质的参考。

伴随着社会经济的飞速发展，我国的城市化进程也正处于不断加快的状态之中，于是大量的资金投入到了房地产行业当中。房地产行业作为我国的国民经济支柱产业，无疑是占据着极其重要的地位，房地产企业的发展状态也日益呈现出了专业化与复杂化的趋势，并且与人们的日常工作和生活产生了极为紧密的关联。但是，即便我国的房地产行业正处于不断发展之中，实质上它也正面临着诸多的冲突与挑战，因此在房地产企业合作开发的新模式下，对财务进行严格的把控和管理就显得尤为重要。在此种状态之下，各大房地产企业不仅需要保证企业内部的财务管理工作能够顺利展开，还需要努力加强与其他企业之间的良好合作。唯有如此，才能够真正使得我国的房地产领域保持健康可持续发展的状态。所以，在企业合作开发的新模式下，做好财务管理工作，切实提高企业内部的财务管理水平，对于房地产领域的长远发展而言，其意义是极其重大的。虽然，目前我国的房地产企业在财务管理方面也取得了比较大的进步，但是其中仍然存在着比较多的问题和不足，为了使得房地产企业能够在合作开发的新模式下得到更好的发展，我们必须针对具体的问题找出根本性的解决措施。

一、房地产企业合作开发的模式有哪些

（一）引入投资商模式

引入投资商模式通常都是以房企项目运作为主，投资商需要投入足够的资金即可，一般情况下不需要参与到项目的管理与运作当中，只需要委派企业内部的财务人员对费用的开支与资金的使用进行监管即可，开发完成之后按照先前拟定的利润分配方式进行分红，又或者按照分期的方式取得固定的收益。

房地产企业在采用引入投资商模式的时候，最好是选择一个投资能力比较大的投资机构进行合作，因为此类机构对于开发过程中的出现的具体问题不会进行过多的干预;在拟定引入投资商模式的合作协议时，应该明确投资项目的基本情况、资金需求计划、开发计划、房屋销售办法与原则、工程发包办法与原则、投资人监管办法、风险分担方法、利润分配方法、利息计算与支付办法、投资款的返还条件与节点安排、各方对应义务的违约责任等。协议的内容越详细，在执行与监督任务时越方便，更加不容易引发不必要的争议与纠纷。

（二）联合开发模式

联合开发模式通常都是由合作各方共同出资、共同管理、共同运作、共担风险、共享利润，最终按照先前的协议所约定的比例进行分红。房地产企业在采用联合开发模式时，最好是选择一个既有投资实力，其内部管理又比较好的企业，因为此类企业通常都具备良好的规则意识，在项目运作过程当中不容易引发合作纠纷。

联合开发模式的合作协议中，不仅要先拟定引入投资商模式中的基本合同条件，还需要事先约定好项目实施过程中所需要的决策机制、房屋销售决策机制与定价机制、工程施工发包规则、费用支出管理办法、合作各方的分工和人员委派、项目开发完毕的决算办法以及对应的违约责任等。如此方能够促使合作各方的驻场项目管理人员认真准备工作、相互监督、良性互动，使得一切具体的事务在处理时都有章可循，一切矛盾与分歧都能够进行化解。

（三）项目开发权转让模式

项目开发权转让模式一般都是由房地产企业提供开发用地，以投资人为中心进行开发，提供开发用地的房企能够运用分期的方式、按照固定的数额取得销售收益与投入成本，还可以按照实现的利润分配红利。

在拟定项目开发权转让模式的合作协议时，不仅要明确投资商模式下的合同内容，还应该明确各方投资款的具体返还条件与节点安排、风险分担办法、利润分配办法以及其利息计算与支付办法等。除此之外，还应该记账规范，明确合作各方的工作配合、项目分户账的管理以及供地房企的监管办法等。如此才能够有效防止项目投资人将项目搁置，或者以房地产企业的名义从事一些具有重大风险的民事行为，避免给房地产企业带来更多潜在的风险。开发权转让模式类似于挂靠经营，因此，房地产企业应该重点做好项目的宏观管控工作。

二、房地产企业合作开发模式下财务管理问题分析

（一）企业管理成本不够

无论何种企业在进行管理时都需要具备一定的成本，房地产企业在进行管理时通常都比较容易将成本放在工程招投标、获取土地以及施工等方面。在选择具体的设计方案时，如果是由于房地产企业自身的因素，而没有对每一个影响因素进行全面的考虑，那么很有可能会使得实际施工与先前的设计方案存在比较大的偏差，这无疑会给工程的开展以及建设的进度造成比较大的影响。在进行项目投标时，成本与标价之间一般都会存在一定的差别。房地产企业不够重视管理成本是导致这些问题出现的最重要原因，而正是因为这些影响因素的普遍存在，大部分房地产企业会在项目开始之前都很容易忽略造价的控制，使得管理过程出现失误，导致成本的预估出现问题，最终给整个工程的顺利进行造成比较大的麻烦。

（二）企业融资压力大

房地产行业作为资金密集型行业，整个行业对于资金的依赖程度都是比较高的，如果资金的周转与运行速度普遍偏慢，那么房地产企业将会长时间处于融资压力过大的状态之中。在我国，有相当一部分房地产企业都存在财务管理能力过于薄弱的情况，因此在融资时很容易出现问题，具体情况如没有对融资规模进行严格要求，没有控制好融资的成本，没有选择科学合理的融资时机等。除此之外，我国的房地产企业的融资渠道还存在着比较单一的特点，其中大部分运行与周转资金都是通过银行贷款来获取的，这种情况也导致了企业资金压力过大，房地产企业负债率较高的特点的出现。在房地产企业合作开发模式这一新的经济形势之下，国家正努力对房地产企业的财务进行宏观调控，严格把控资金在房地产行业的流动，所以当前整个房地产企业的融资压力都是比较大的。

（三）财务管理人员不够重视存在的风险

大部分房地产企业的财务管理过程中，内部管理人员并没有深刻的认识到财务风险问题的重要性，仅仅只是简单地将房地产企业的财务管理与其他企业的财务管理混为一谈。如在房地产企业合作开发模式下的财务管理中，仅仅重视形式化的工作，做做表面功夫，是不能够真正认识到相关房地产所特有的财务风险的，这无疑会对企业的财务管理工作带来不利影响。如果在项目运行过程当中某个环节出现了问题，仅仅凭借管理人员的一己之力是很难规避与解决问题的，这无疑又增加了风险出现的概率，明显会阻碍房地产企业的发展。

三、房地产企业合作开发模式下应该如何进行财务管理

（一）加强房地产企业的成本管控工作

房地产是一个资金需求量大的产业，因此所有房地产企业在经营过程当中都应该要统筹全局，进行严格的成本管理、预算管理、监督管理、风险管理。成本管理作为房地产企业合作开发模式下财务管理的重要组成内容，应该注意控制措施的设定，加大风险防范力度。

内部财务管理人员在房地产工程项目的开发阶段应该尽量将公司的实际状况与市场动态进行全面、深入的分析，而后再根据分析结论着手设计初步开发方案。在确定项目时，应该综合考虑整个项目的周期、预期成果等、人员结构等因素，如此才能够提高工程造价的准确性。

（二）财务人员需增强风險防控观念

房地产企业应该完善自身的管理体系，加强企业财务的内部控制，建立健全财务管理制度，对企业财务人员及其业务往来、资金账号等进行严格的考核与监督，除此之外，还应该定期对其培训，加强财务人员对于问题与风险预测的敏感度。其次，房地产企业还应完善财务监督与独立审计制度。如此才能够减少不可控的损失，实现财务管理目标，保证企业平稳运行。

（三）加强对财务风险防范与控制的力度

在房地产企业合作开发模式下，房地产行业应该根据当前市场经济的发展变化，建立现代化的企业财务管理制度，提高外部经营的风险管控能力。房地产企业可根据具体情形增加多种融资方式，例如股权融资、债务融资、民间借贷等，这对于分散公司的融资风险是十分有利的，还能在一定程度上避免因资金链条发生状况而导致无法如期还贷情况的发生。与此同时，房地产企业还应该要防止一味扩张行为的出现，严格按照公司的经营状况与市场环境来确定公司的经营发展策略。

四、结语

财务管理是房地产企业合作开发模式下的重点内容，虽然当前我国房地产企业的财务管理水平并不高，财务管理机制仍然需要完善，但是房地产企业应该具备充足的信心，同时对企业内部的财务管理工作作出更多的关注，在实际的运行活动当中不断进行改革，做好财务管理与风险防控工作，完善并且落实各项财务管理机制，努力提高房地产企业的内部管理能力，促使我国房地产平稳发展。

（作者单位：佛山市美的房地产发展有限公司）