□文/郑桢栋

（上海链家研究院 上海）

［提要］在回顾已有文献基础上，本文选取2018～2020年上海地铁17号线沿线的青浦区294个楼盘二手房成交均价，研究分析城郊轨道交通对沿线居住房屋价格的影响。通过实证分析发现：第一，距站距离对房屋售价起到反向作用：对于上海市青浦区，每当社区楼盘靠近地铁站点1km，楼盘均价上涨44.6%，说明城郊居民地铁的出行需求或表现了更为刚性的弹性系数；第二，距市区距离对房屋售价亦起到反向作用，但在城郊，其作用效果相对有限；第三，楼盘品质、社区绿化率与房屋价格正相关，且在远郊，楼龄更长、更成熟的社区楼盘，往往呈现出更高的销售均价。

一、引言

21世纪以来，城市化已经成为我国经济发展的主要目标，城市人口密度不断增加，在土地资源有限的条件下，交通拥堵日趋严重。伴随着城市规模的持续扩张，交通水平对于居民日常生活的影响正逐步加深。出行时间、出行成本与出行便捷程度，在人员务工择业和购置房屋的规划中扮演着越来越重要的角色。

在现代社会，居民的工作及出行方式都已发生了巨大的变化，职住分离甚至职住跨城的现象愈发普遍：一方面务工人员的通勤时间逐年提升；另一方面伴随着社会进步，已出现私人汽车、私人非机动车、单位班车、公共交通等多种个性化的出行方式可供务工人员比较选择。与以往不同的是，受到限号、拥堵等交通方面的约束，轿车出行已非通勤的最优选择，乘坐公共交通的绿色出行正成为更多居民的优先选项。

作为现代城市交通中十分重要的一环，城市轨道交通（URT）因其容量大、准点性强、速度快捷、便利舒适、安全可靠，且能够根据路面交通和土地形态选择适合的建设方式，在诸如地下、地面、高架三种铺设方式灵活选择，正受到政府交通基础设施规划的青睐，成为大型城市交通最为重要的交通方式。根据《中国城市建设统计年鉴》，在2009年，全国拥有城市轨道交通的城市仅有10个，运营线路的长度为839km。而到了2019年，全国拥有轨道交通的城市已经有了41个，运营线路的里程长度达到了6，059km。与此同时，有49个城市正在修建城市轨道交通，全国正在修建的轨道里程长度之和甚至超过中国过去数十年来修建的轨道里程长度总和。城市轨道交通的建设和建成，正从各个维度影响着居民的出行方式和生活状态。本文聚焦城市远郊地区的轨道交通，选取2018～2020年间上海市青浦区294个小区的二手房成交均价，旨在研究轨道交通对房屋销售均价的影响。

二、研究意义

交通脉络犹如城市的血管网络，对人口、资源、环境三大要素都会产生十分积极的作用，在合理疏导大型城市人口空间分布形态的集聚和疏散、实现城市可持续发展方面，同样有着极为深远的影响。而商品住房作为承载城镇居民居住属性的重要载体，在家庭资产中也扮演了非常重要的角色。分析城市轨道交通，特别是城郊轨道交通，对于房产价格的作用机制和影响效果，对于我国城市交通基础设施的选择和规划，以及优化土地供应结构、完善商品住房环境等方面，都具有十分重要的现实意义。

三、理论分析与对象选择

（一）理论分析。赫德（1903）首次将交通与地价建立联系，在其《城市土地价值原理》中，赫德认为土地所在区位的交通便利度（可达性）可影响土地的价值，从而将地价和交通联系到了一起。20世纪90年代以来，相关的实证分析越来越多，Landis、Gervero和Guhathukurta等（1995）以轨道交通某一站点为研究对象，认为站点附近400m辐射范围内的房价在城市轨道开通之后发生了10%～15%的涨幅；Loomis（2012）等以圣胡安的重型轨道交通为研究对象，发现房价与距离轨道站点的直线距离呈反比，即距离每缩短1%，房价上升7.8%。

国内城市轨道交通设施建设起步较晚，相关的实证量化研究也相对有限。聂冲、温梅珍等（2010）以深圳地铁1号线为例，从“区位-邻里-结构”三个方面构建模型，认为地铁站点距离700m半径内的区域房价增幅平均达到19.5%，而站点距离100m内的房屋价值增幅可达37.8%；周培祺（2016）采用特征价格模型，结合长沙地铁2号线的实证数据，认为对于社区楼盘距站点每缩短1km，房屋的销售均价便上升15%左右；孟乐（2017）通过研究西安地铁3号线发现，站点1，500m圈层范围内的房屋销售均价明显较高，500m以内的房价增幅平均值约为9%；钱维灏（2019）选取合肥地铁1、2号线为研究对象，认为相对轨道站点的距离对住宅价格的影响经历了“两侧高，中段低”的现象，波谷值为1，000m，远距离产生反弹的原因可能是由于距离远反而靠近了其他商业中心。

通过归纳以上文献，发现城市轨道交通周边房产通过提升居民出行可达性，从而以更高销售均价的方式呈现出来。本文基于以往文献，以上海青浦17号线为研究对象，认为轨道交通对沿线房价有正向影响，且距离站点越近的房屋销售均价越高。

（二）对象选择说明。已有文献选取的对象多为城市中心或开通多年的轨道交通，结果将产生一定程度的偏离：一方面除研究的轨道线路外，城市中心地区往往由多条线路交叉穿行，相互之间影响杂糅；另一方面为了避免以上问题，很多研究以那些“初通”一条轨道交通的城市为研究对象，而这又引发了另一问题，即一个城市的“初通”轨道交通必然穿行经过城市的主要城区，而在城市中心，距离站点较远的社区或许又靠近了其他要素如成熟商圈等。正是由于此类干扰的交叉影响，使得以往研究结果无法完全剔除干扰因素。

本文选取的上海远郊地铁17号线，于2015年开工，2017年底开通运营，线路全长35.3km，共设车站13座（地下站7座，高架站6座）。选取17号线的原因，一方面考虑到该线路位于远郊，无市区因素的影响。同时，该线路全线位于上海单一行政区（青浦区），且该行政区（青浦区）有且只有此一条线路，系上海全辖范围内唯一符合约束条件的线路，从而构建了清爽的模型，最大限度剔除了扰动因素的影响。

四、数据变量设计

本文设计以下变量：

1、h_price（房屋销售均价）：2018～2020年间上海市青浦区294个小区房屋销售均价，为小区总成交价/总成交面积，单位为元/m2。

2、disto_metro（距站距离）：距离17号线最近站点的直线距离，单位为km，预期影响为负。

3、disto_rms（距市区距离）：距离市区（选取上海市人民广场作为基点）的直线距离，单位为km，预期影响为负。

4、age（楼龄）：为房屋修造距现在的房屋楼龄，单位为年，预期影响为负。

5、pro_fee（楼盘品质）：以社区物业费单价为评价标准，每平方米收取的物业费越高，则代表社区品质越高，反之亦反。单位为元/m2，预期影响为正。

6、land_ratio（绿化率）：社区绿化率，单位为%，预期影响为正。

上海17号线（青浦线）站点与周围房价关系如图1所示，其中实心柱越高，代表该社区楼盘的销售价格越高。可以直观发现，地理区位上越靠近站点的社区，其价格往往高于远处的社区。（图1）

视野内不存在其他线路或站点，这将在最大范围内剔除其余线路的干扰影响，模型将最大可能还原实际的影响效果。

五、实证分析与检验

考虑到横截面数据模型最常见的异方差问题，本文构建加权最小二乘（WLS）回归模型，权重为LNage^0.5，就城郊轨道交通与沿线居住房屋价格的影响进行实证分析。

（一）模型构建与实证。构建模型如下，LN为相应变量对数取值。模型的实现环境为EViews8.0：

得到实证结果如表1所示。（表1）

（二）模型检验。为了识别横截面模型中常见的异方差问题，模型采用怀特（WHITE）检验，检验结果如表2所示。可以发现，F统计量的P值大于0.1，表明模型无法拒绝H0，不存在异方差现象，模型有效。

（表2）

图1 上海17号线站点与房价关系（浅色柱为站点，深色柱为房价）图

（三）实证分析。第一，距站距离与房屋价格负相关，说明在其他变量恒定的情况下，距离地铁站点越远的社区楼盘，其销售均价越低；而距离地铁站点越近的房屋售价则越高，这与既有研究是相符的。在城市远郊区，本区就业的人员相对较少，居民常常面临较长的通勤时间，跨过一个乃至数个行政区才能到达所在单位，对于这类人群，轨道交通通勤无疑是一种刚性需求，从而赋予沿线所在住宅稀缺的资源属性。对于上海市青浦区，距离地铁站点每近1%的距离，则房屋的销售均价上升0.86‰，以样本中距站距离平均值1，930m为例：每当社区楼盘靠近地铁站点1km，楼盘均价上涨44.6%。此数高于周培祺（2016）15%的结论，说明对于城郊居民，地铁的出行需求或表现了更为刚性的弹性系数。第二，距市区距离与房屋价格负相关，说明在相同行政区的水平上，越靠近市区的楼盘，房屋价格越高。在其他因素不变的情况下，虽然靠近城市或可能引致噪音、污染、热岛等负面效应，城郊居民还是倾向于选择距离市区更近、通勤时间更短的社区。对于上海市青浦区，靠近人民广场的距离每缩小1%，房屋均价上升6%，以样本中距市区距离平均值32.4km为例：每当社区楼盘靠近人民广场1km，楼盘均价上涨18.5%，其值低于距站距离的影响大小，说明在城郊，相比于宏观范围内靠近市区与否这一要素，近在眼前的轨道站点便捷更容易得到居民的偏爱。第三，房龄与房屋价格正相关。实证结果与原假设存在一定出入，显示了城郊与市区情况的迥异。在大部分地区待开发的远城区，只有房龄长、建设早的老社区，周围才会配备齐全的生活配套如超市、学校等。相比那些新开发的社区楼盘，城郊老小区的生活便利程度会大大提升。对于上海青浦区，房龄每上涨1%，房屋均价上升0.95%。第四，楼盘品质与房屋价格正相关。物业费越高的楼盘，往往赋予房屋更多物业管理方面的附加属性，如社区安防、智能家居、病菌消杀等安居服务，特别是在后疫情时代，购房者对于社区物业管理水平的要求越来越高，同时也呈现出越高的房屋均价。对于上海青浦区，每平方米的物业费每提升1%，房屋均价上升0.88‰。第五，社区绿化率与房屋价格正相关，背后原因是绿化率的提升有助于居住舒适度，提升居住人员的健康指数，这与刘雅轩（2020）的研究高度一致。对于上海青浦区，小区绿化率每提升1%，房屋均价上升1.15‰。

六、结论及政策建议

（一）研究结论。在回顾已有文献的基础上，本文选取2018～2020年上海地铁17号线沿线的青浦区294个楼盘二手房成交均价，研究分析了城郊的轨道交通开通对沿线居住房屋价格的影响。通过实证分析发现：第一，距站距离对房屋售价起到反向作用：对于上海市青浦区，靠近轨道站点每缩短1%，房屋销售均价上升0.86‰，即每当社区楼盘靠近地铁站点1km，楼盘均价上涨44.6%。此数高于周培祺（2016）15%的结论，说明相比于市区人员，城郊居民地铁的出行需求或表现了更为刚性的弹性系数。第二，距市区距离对房屋售价亦起到反向作用，但在城郊，其作用效果相对有限。对于上海市青浦区，靠近人民广场的距离每缩小1%，房屋均价上升6%，即每当社区楼盘靠近人民广场1km，楼盘均价上涨18.5%。其值低于距站距离的影响大小，说明在城郊，相比于全市范围内靠近市区与否这一要素，近在眼前的轨道站点便捷更容易得到居民的偏爱。第三，楼盘品质、社区绿化率与房屋价格正相关，且在远郊，楼龄更长、更成熟的社区楼盘，往往呈现出更高的销售均价。

表1 实证结果一览表

表2 怀特检验结果一览表

（二）政策建议。根据以上研究可以给出如下建议：第一，为了促进房地产市场健康稳定发展，保障刚性需求人群的居住和出行需求，政府可重点优化远郊地区地铁周边的土地规划。由于紧邻地铁站点的社区需求最旺、价格最高，政府可主导在此类区位土地上自主开发建设保障性租赁住房，通过配建、改建等多种方式，多维度加快租赁住房的有效供应，进而稳定预期，平抑房价，满足城郊人口的出行和通勤需求。第二，积极规划城郊新建的高品质社区配套设施。引导城区三甲医院以联合体方式，采取新设、挂牌或合作等多种手段，在郊区重点开发地区设立分院；引导城区优质中小学以教育集团的方式，采取合并吸收、挂牌或合作等多种手段，在郊区重点地段设立分校；以低廉的土地单价吸引、鼓励成熟的商业设施开发企业配建社区商业，完善新建的高品质社区的居住配套设施，引导人口分流居住。第三，对于远城区的成熟老旧社区楼盘，可由政府主导进行外立面翻新、加装社区电梯等旧城改造专项行动，联合银团试点推进基础设施领域REITs，引入先进的物业管理团队，多渠道改善居住条件和环境质量，赋予社区精细化、科技化、智能化的居住属性，提升此类房屋的居住吸引力。第四，对于在城郊进行开发、建设的地产开发商而言，须精准研判拟投项目的区位属性和土地价值，实行理性投资。同时，对于新建设的开发项目，可配套优良的社区服务，提升社区绿化率，打造“绿色”、“智能”的高品质楼盘。同时，对于远离轨道交通的社区楼盘，可由开发商或业主委员会牵头，设立轨道交通站点对点接驳的通勤工具，满足居民的出行需要。第五，政府须积极引导企业及员工进入各个远城区常驻办公，这将从根本上解决市区交通拥挤和郊区居民职住分离、通勤时间长、发展空心化等多重问题。当然，这一目标的实现尚需较多努力，但地方政府亦可通过缩短落户年限、给认定企业发放补贴的方式，推动这一场景尽快实现。