林育英 梁家肇 冼冰怡

一、前言

2020 年中国公募REITs 市场迎来元年。在一系列公募化政策、制度指引下，我国首批公募基础设施REITs于2021 年在沪深证券交易所上市。随后，国家发改委颁布相关政策，将保障性租赁住房纳入公募试点业务范围。这意味着公募REITs 市场将会不断完善，未来将由单一的基础设施种类逐渐向多元化发展。本文主要以长租公寓REITs 为研究对象，进行长租公寓REITs 公募化探究，重点剖析国内相关政策支持背景、我国长租公寓市场发展状况及国内公募REITs 交易结构，最后系统地提出了我国发展长租公寓REITs 的模式选择和建议。

二、研究背景

（一）长租公寓REITs简介

长租公寓REITs 指的是以长租公寓作为主要底层资产的房地产信托投资基金，是长租公寓实现融资而形成的一种证券资产化金融工具。目前，我国资本市场中长租公寓REITs 为权益型产品，多以私募基金的形式发行。处于类REITs 阶段的长租公寓REITs 通过资产支持专项计划，大多数按“双SPV”的层次实现资产隔离。发行人向投资者募集资金，通过REITs 管理人管理运营长租公寓底层资产，由底层资产在运营时产生租金等较为稳定的现金流作为收入，并将其所获得大部分比例的收益分配给投资者，实现融资目的。长租公寓作为REITs 底层资产，主要指长期向租客出租的公寓住宅。

（二）我国REITs 发展概况

我国房地产信托投资基金的探索起源于2004 年，越秀地产通过建立境外全资公司，最终于2005 年12 月赴港上市国内首只公募REITs。开启探索之路后至2020 年，国内的房地产信托投资基金均为类REITs 产品，即主要通过资产证券化方式面对定向投资者发行。……