李秉坤 许添银

摘   要：随着房地产税税制改革逐步推行，拟将实行的房地产税成为各行各业关注的重点，而税基是房地产税征收的基础。目前国内税基评估尚存在一些问题，为助力房地产税税制改革稳妥推进，促进房地产行业良性发展，应该优化评估主体的设立模式，选择合适的价值类型，加快专业人才培养和合理控制评估成本。

关键词：税基评估;房地产税;税制改革

中图分类号： F812.42;F293.30    文献标志码：A        文章编号：1673-291X（2021）11-0141-03

引言

在我国近年来房地产相关问题一直是温度居高不下的热门话题，不断攀升的房价逐渐成为人们的负担，随之带来了各种各样的民生问题。习近平主席在十九大报告中提出，房子是用来住的，不是用来炒的。这句话在社会各界引起了巨大的反响，随之实施房地产税立法的呼声也越来越高。在此背景下，研究房地产税税基评估就具有重要意义，此举可以协助税收征管部门更好地开展征税活动，保障国家财政收入，继而更好地发挥财政收入分配的职能。本文在分析我国房地产税税基评估存在问题的基础上，为促进房地产税改革，提供了相关政策建议。

一、文献综述

国内外专家学者均在房地产税税基评估及其相关方面做了大量研究，其中国外研究主要集中在税基评估方法和模型的研究上。在国外研究的基础上，国内专家学者结合我国国情，分析了房地产税税制改革的意义和存在问题，并就房地产税税基评估方法方面做了一些研究。

（一）国外研究综述

国外关于房地产评估的研究始于1920年。之后，1997年Carbone Robert等[1]认为，房地产税的管理需要进行改革，这不仅能确保所有财产都得到准确和公平的评估，还能使纳税人感受到公平。在此基础上，他们利用反馈控制和模式识别概念设计了一个自动化的大规模评估系统，并使用匹兹堡数据验证了系统的可行性，结果表明，自动评估系统效果良好。1997年Borst Richard等[2]将地理信息系统与批量评估技术结合起来，构建了全新的税基评估系统。该系统的建立提高了税基评估工作的效率，同时也增强了评估结果的透明度。2002年Sabaliauskas等[3]通过研究立陶宛的房地产税基评估现状，认为房地产征税时的计税依据应该是征税对象的市场价值。

（二）国内研究综述

早在2009年姜楠[4]就提出，研究税基评估对推动相关税制改革具有重要意义。她在分析不动产税基评估特点和价值类型的基础上，提出了一种基础价值加上个别差异因素调整的评估模型构想。该模型适用性较强，可以应用于税基批量评估。2010年朱振[5]通过研究国外不动产评估，发现国外发达国家和地区的不动产税的计税依据主要是征税对象的市场价值，能够较好体现税负公平;而我国的税收依据不尽合理，还需要结合实际情况制定具有国家特色的税基评估体系。2013年刘成奎[6]认为，我国在沪渝两市开展的房地产税征收试点效果并不显著，房地产税税制改革还有很长的路要走。2020年刘柏惠等[7]认为，在选择房地产税的税基评估方法时，应该结合征税房地产的实际情况选择合适的评估方法。

二、房地产税税基评估的内涵

（一）房地产税税基的相关概念及评估方法

税基是政府征税的客观依据，而税基评估就是确定非货币资产持有或流转环节所涉税种的税基，其评估对象是与所涉税种对应的非货币资产。税基评估的目的是，根据涉税情形确定相关非货币性资产的应税流转或所得额、财产价值或增值额，为税收征管部门确定相关计税基准提供参考，是常见评估目的中的一种。本文认为，房地产税的税基评估是指，由获得政府相关部门许可的资产评估机构和评估专业人员对房地产开发、交易以及保有三大环节（主要是保有环节）的税基进行评估的一种独立的第三方专业服务行为。

在进行房地产税税基评估时，采用的方法主要有市场法、收益法和成本法，路线价法、区片价法也应被视为市场法的一种。而影响税基评估方法选择的因素主要有相关数据和资料的可靠性和可收集性、征税对象价值类型的选择和评估途径的差异。

（二）房产税税基评估的价值类型选择

在进行房地产税的税基评估时，只有选择合适的价值类型，才能为征税部门提供较为准确的计税依据，才能让相关纳税人对根据税基得出的纳税金额没有异议，才能保证纳税机关、评估机构、纳税人三者之间的协调。

在确定房地产的价值类型时，需要结合影响房地产价值的内部因素和外部因素两个方面来考虑。内部因素包括区位因素、实物因素和权益因素，而外部因素包括政治因素、政策因素、经济因素和社会因素。从广义来讲，房地产评估的价值类型主要分为市场价值和非市场价值，而在评估实务中采用的价值类型主要为市场价值，非市场价值应用较少。

三、我国房地产税税基评估現状和存在的问题

（一）房地产税基评估现状

目前房地产税尚未实施立法，还停留在积极推进阶段，表现为从2011年在沪、渝两市开始的房地产税试点到2020年提出的稳妥推进房地产税立法。在房地产税之前的物业税和房产税都是由税务部门全权负责的，而税务机关的工作人员大多是财务和税务出身，缺乏房地产相关的专业知识，在这种情况下，税务机关确定的纳税基础未免有失公允，无法得到纳税人的认可，以至会带来不必要的纠纷。正所谓专业的人做专业的事，税基评估的工作应该由独立的第三方来承担，比如专业的评估机构和专门的房地产评估机构。由这些机构专业的资产评估师和房地产估价师来负责税基评估的工作，税务机关在此基础上根据相应的税率确定纳税人应交的纳税额。

（二）房地产税税基评估存在的问题

1.评估主体设立不明晰

在上海和重庆两地试行征收房地产税的过程中，上海市将政府部门，主要是财政部门和税务部门作为税基评估的主体。在政府权力的保障下，由财政部门或税务部门完成税基评估工作具有一定的优势，且这两个部门有大量具备财务知识和税务知识的人才。但是，相关政府部门既作为房地产税基评估主体，又作为税款的征收者，会在一定程度上影响税收征收的公平性。同时，财政部门和税务部门缺少具备资产评估和统计学相关知识的人才，这也会在一定程度上影响税基评估结果的合理性。

2.价值类型选择不准确

在进行税基评估工作时，价值类型选择往往存在问题。一方面，以往在进行房产税税基评估工作时，大多是用账面原值减去预计净残值后的价值作为计税基础，所以选用的多为当时的市场价值。但通过这种方法计算税基时，未考虑到价格指数的变动。在当下的市场条件下，房屋及其附属物的价值早已节节攀升，用此法计算税基会导致一部分税收损失，对国家财政造成一定程度的影响。另一方面，我国各个地区经济发展水平不平衡，在经济发展好的城市，房地产行业非常景气，此时采用市场价值进行评估就比较合适。但在一些经济不发达的地方，房地产行业发展不景气，没有较多的可比案例可供参考，此时，采用市场价值类型就不合适，应该采用市场价值以外的非市场价值进行评估。

3.专业人才供应不充足

从事税基评估工作，需要丰富的理论知识与实践经验，对从业人员专业技能要求较高。因为国内资产评估刚刚开始发展，所以这方面的人才紧缺。虽然目前有房地产估价师考试和资产评估师考试，但是专业从业人员供给远小于市场的需求。另外，由于行业刚开始起步，评估准则不那么完善，评估理论及评估方法较为滞后，这些实际情况导致从业人员评估时缺乏理论指导，因此需要培养或引进更多的专业人才。

4.评估成本不合理

现阶段，在进行税基评估过程中，往往需要耗费巨额的成本。首先，房地产的税基评估一般涉及到大量房地产而非单个房地产，在进行评估之前，需要搜集大量的数据信息，这个过程会产生巨大的成本费用。其次，由于资产评估机构，税务部门等不属于同一系统，无法做到内部信息共享，这也在无形中加大了评估成本。最后，缺乏自动化和标准化的的税基批量评估系统也在无形中加大了评估的成本。尚未建立高效和科学的批量评估系统，不仅会增加资产评估工作量，还会加大评估成本。

四、结论与政策建议

（一）优化评估主体的设立模式

如果将相关政府部门，主要是税务部门，视为唯一的评估主体，会在一定程度上造成税基评估结果的不准确性，继而损害相关纳税人的利益。因此，可以将相关政府部门和中介机构（比如专业性较强的资产评估机构）视为共同的评估主体，由两方合作完成税基评估工作。首先，税务部门发挥管理优势，完成税基评估所需数据的收集工作。税务部门在完成相关资料的收集工作后，将相关资料交给独立的第三方中介机构。其次，中介机构在税务部门提供的相关数据和资料的基础上，利用专业优势进行技术层面的税基评估工作。最后，设立专门的税基评估审核部门，中介机构将税基评估报告交由审核部门进行独立审核，从而验证评估结果的科学性和合理性。不难看出，非单一评估主体的设立，有利于增加税基评估工作的可靠度，能够更好保障相关纳税人的合法权益。

（二）選择合适的价值类型

以上海和重庆两市为例，在试点征收房地产税时，所提及的税基评估，都是采用市场价值进行评估，而没有涉及到非市场价值。因此笔者认为，在选择价值类型时，应根据房地产所处的地理位置及房地产的特征，合理选择合适的价值类型。即，房地产处于活跃的交易市场时便可选用市场价值，若房地产处于不活跃的市场时则可根据房地产自身的特点选择合适的非市场价值。

（三）加快专业人才培养

因为资产评估在我国刚刚开始起步，且税基评估又是评估中较新的领域，因此对专业人才的需求迅速扩大。房地产税税基评估人才不仅需要了解评估知识，还需要了解统计软件应用、地理等方面的知识。培养房地产税税基评估人才可以从社会评估机构引入专业的评估人才，对他们进行培训，学习地理、计算机等方面的知识，再选出优秀人才出国深造，将学习到的技术与国内实际情况结合，将评估技术稍加改良运用到国内评估中。

（四）合理控制评估成本

想要降低评估成本，首先，要建立完善的批量评估系统。在这一过程中，需要计算机技术和GIS等的结合。在建立完善的批量评估系统后，可以使数量较大的房地产评估工作在较短的时间内完成，从而极大地节省了人力物力财力，降低了评估成本。其次，税收部门应该适当放权，把税基评估的工作交给独立的第三方，这样既做到了公允，又极大程度节省了成本。最后，应该建立完整的房产信息共享数据库，从而在搜集数据这一环节大大降低成本，提高工作效率。

结语

随着房地产税立法的推进，客观上需要资产评估组织起到第三方专业作用，为房地产税税基评估提供服务。通过相关政府部门和资产评估行业的通力合作，不仅能保障房地产行业稳定发展，还能扩大财政收入，继而促进国民经济良好运行。

参考文献：

[1]   Carbone Robert，Longini Richard.A Feedbake Model for Automated Real Estate Assessment[J].Management Science，1997，（11）.

[2]   Borst Richard， Deddis William， Mannis Adam. Interacter Application of Computer-Assisted Mass Appraisal and Geographic[J].Information System，1997，（15）.

[3]   Sabaliauskas， Kestutis and Albina Aleksiene. Progress Toward Value-Based Taxation of Real Property in Lithuania[J].Land Lines Article，2002，（14）.

[4]   姜楠.税基评估价值类型及评税模型的探讨[J].中国资产评估，2009，（9）：28-31.

[5]   朱振.境外不动产税评估体系对我国税制改革的启示[J].理论视野，2010，（3）：61-62.

[6]   刘成奎.房产税的国际经验与启示：税基评估视角[J].学习与实践，2013，（6）：11-17.

[7]   刘柏惠，寇恩惠.房地产税的共识、争论与启示——基于理论和实践的综合分析[J].财政研究，2020，（3）：119-129.

[责任编辑    兴   华]