黄灵奕

摘  要：近年来，我国房地产行业迎来了寒冬。许多房地产企业都在夹缝中求生存，举步维艰的向前进着。追溯其原因主要是由内部因素和外部因素共同影响所造成。外部因素主要是国家政策，内部因素主要是我国大部分房地产企业都缺乏对自身企业制度的正确管理。本文从内在管理-整合框架入手，以内涵管理五要素（内在环境条件、风险、管理实践活动、信息系统与沟通管理、内在监督）为基础，系统地分析我国房地产行业内部控制的制定是否合理和运行是否有效。

关键词：内部控制;房地产

一、我国房地产行业发展历程

改革开放初期是我国房地产行业的新兴萌芽阶段。随着计划经济逐步向市场经济过渡发展，我国的房地产行业也渐渐的开始发展了起来。但是市场经济对于当时的中国而言是陌生的，应对市场经济我国的领导人当时也是摸着石头过河，在市场经济转型中更是出现了许多复杂的难题，所以当时的房地产行业的发展是停滞不前的。1998年7月22日，时任国务院总理朱瑢正式颁发了《关于进一步深化城镇住房制度，加快住房建设的通知》，它的颁发意味着我国住房经济时代的终结，促进了我国房地产行业的发展，使我国房地产行业进入蓬勃发展阶段。随着社会主义市场经济的繁荣发展，我国的房地产行业在社会主义市场经济的依托下也逐步地迎来了繁荣时期。2016年，我国政府面对房地产行业“大热”状况提出了房地产行业新定位。2016年至今，我国政府始終坚持“房子是用来住的，不是用来炒” 的政治立场。在我国，经济是应当绝对的服从于政治的，政府这一坚定的政治立场一定程度上遏制了我国房地产行业的发展。现如今，我国房地产行业的发展势头放缓，究其原因亦是国家政策也是企业管控不严。

二、我国房地产行业内部控制现状介绍

发展战略方面。我国大多数房地产行业的发展策略较为激进。以恒大为例，脱离企业实际能力且偏离主业。从2007年开始， 恒大地产就注重于发展"多元+规模+品牌"的策略。近几年恒大地产大力参与旧改布局广深等一线城市还有大量未纳入土地储备的旧改等项目，总规划建面高达7285万平米。其中，仅在深圳市41个旧改工程项目建设面积就超过了2371万多平方米。而除了在长三角、珠三角和京津冀三个大型城市群区域以外，恒大地产在我国中西部分区域，以及东北等区域也广泛布局。二零一七年，恒大地产大约91%的土地存量在国家批复或者计划中的大型城市群区域，恒大地产在长江三角洲城市群、黄河上游城市群区域、山东半岛城市群区域和成渝城市群区域用地存量最大，都在3000万平方米之上，土地存储占比依次是11.2%、10%、和9.7%。恒大地产在多元化战略方面主要采取非相关多元化，进入了体育行业、文化产业、快消农等多个非相关的领域。

人力资源方面。企业的人力资源主要是由高管人员和专业技术人员组成，所以企业在聘请高管人员和专业技术人员时应当严格遵照合理有效的人力资源控制制度，决策层是决定企业发展战略走向的重要管理人员，一个优秀的决策团队应当具有长远的战略眼光，对国内、国际形势以及宏观政策具有敏锐的洞察以及分析能力。但是我国房地产企业在引进高管人员时不太重视考察高管人员的价值观、企业家精神、战略思维、综合素质、决策、管理和承担风险的能力，我国房地产企业在这一方面的缺失，在一定程度上导致了我国房地产企业的退步发展。例如，我国某知名房地产企业曾高价聘请过一名高管人员，因这位高管人员在他原本的学术圈声望较高，所以该房地产企业在聘请他时未充分的了解其综合素质能力，其房地产企业的一把手也对其高管人员的能力深信不疑。这位高管人员曾向该企业的总裁提出过一个看法：“在中国，未来10年内一二线城市房价翻二倍，三四线城市翻三倍，中国式城镇化60%，国外城镇化80%。中国还有10%-20%的发展空间”。因该企业的总裁对这位“高人”的分析判断能力毋庸置疑，随即就将公司原本科学的发展战略调整为符合此想法的发展战略。房地产市场的发展有其自身特殊的规律性，并且它的发展是结合着社会的向前发展而不断的变化。该企业聘请的这位高管人员的看法单从我国房地产市场的整体体角度而言并有什么大问题，但是该高管人员没有深层次的认识与理解我国房地产市场，并没有充分理解我国房地产市场发展的特殊规律。错误的认识阻碍实践的发展，该房地产企业通过错误的认识制定的发展战略最终阻碍了企业实践的发展。近年我国房地产行业本就发展不景气，该房产企业因人力资源控制制度设计不当，使其自身的行业处境更加雪上加霜。

社会责任方面。近年来，我国各大房企陆续出台了购房优惠政策，兴起了打折促销潮流。打折促销是一种促进销售的方式，但是各大房企的跟风式打折促销，不免会影响购房者的购房欲望，也会影响我国整体房地产市场价格的下滑，房价的稳定性持续减弱。最终可能扰乱我国房地产市场的发展。跟风式打折势必会出现该想法的居民 “再等一等，等到有更大力度的打折促销活动再购房”。再者，跟风式打折可能会引起以原价购买房屋的房主不满，（以同一类商品房为例）为什么相同的购房面积销售价格却不一样？我国各大房地产企业的此类做法也让千千万万的购房者寒了心。

企业风险方面。近年来，我国出台了许多相关限制房地产行业发展政策。如：严重失信、同踩"三条红线"将被限制拿地。目前我国各大房产企业都在“三条红线”（剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍）附近徘徊。不少房地产企业已成国家的重点关注对象。土地资源是一个房地产企业的生命，在“三条红线”边缘不断徘徊的房产企业，稍有不慎将会失去拿地的权利，如果一家房产企业没用了土地资源，它将会彻底沦为一滩死水。再者，房地产行业本身就是具有大量投资性且高负债率的行业。一栋栋高楼大厦的修建无疑离不开大量的人力物力财力，且高楼大厦的修建周期长。2019年12月在全球爆发的疫情持续停留，近两年全球经济持续萧态，影响了当今社会经济的发展与进步，在一定程度上也抑制了人们的购房消费需求。

信息与沟通方面。大多数房地产企业缺乏与债权人之间的沟通。2021年7月19号，广发商业银行要求冻结被申请宜兴市恒誉地产置业公司、恒大地产公司商业银行存款账户1.32亿人民币，并封存、扣留与其等值财物。当时的恒大地产本就入不敷出，供应商建筑商前来讨要债务，广发银行又申请冻结恒大银行存款，这些操作无疑更加加大了恒大地产的资金缺口。

三、企业内部控制优化对策

我国房地产企业的发展应该凸显主营业务。在制定公司发展目标时应强调主营业务，唯有集中精力做强主营业务，才能提升公司的竞争力，也才能在产业发展、行业发展过程中起到重要引导和带头的作用。房地产企业应当将其经营中心放在房地产产业上。再者房地产企业的发展目标不要过分激进，不要盲目跟踪金融市场热点，应当结合企业内部外部实际情况，制定科学的发展战略。针对目前整个房地产行业面临的窘困， 房地产企业应当适当缩小其生产规模。并且进一步加强本企业的诚信道德文化建设，强调企业全体员工遵守道德准则的责任，培养良好的企业文化，防止出现公司内部商业机密外露问题。房地产企业应当健全公司的人才资源管理机制，做好高管人才的吸纳、开发、使用与退出制度的设计。对拟任领导人选都要开展任前检查，对其核心价值观、企业战略思考、优秀企业家奉献精神、综合素养和技术创新能力等作出全面评价。完善企业内部社会责任内部控制制度设计，企业高管人员应当予以充分重视。企业减少不正常的低价打折销售活动，从而避免扰乱市场规律，积极促进房地产行业朝良性方向发展。按照我国的有关规定，主动回应"房屋并非用来炒的，而是用来住的"等国家口号。通过各种科学措施努力将"三条红线"变为"三条绿线"。提高了负责监督人的胜任力和独立性。根据自己的监督、同事监督、上司监督，以及完全由自己监督而逐层递增。监督人员应勇于指出在监督过程中发现的问题，充分发挥自身监督作用。建立健全监督机制。如：明确监督的队伍结构、职位设定、岗位职责、相关权利等。

参考文献：

[1]方红星，池国华，樊子君.内部控制[M].辽宁：东北财经大学，2019

[2]李敏.企业内部控制规范[M].上海：上海财经大学，2016