■ 姚鹏鹏 广东省韶关市消防救援支队

一、物业、物业管理和物业消防安全管理

20世纪80年代，“物业”这个概念首次由香港传入内地，它的含义有房地产、产业、资产、财产、地产等，经过40 多年的发展，现在已经有个比较完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的房屋以及其与之配套的场地、设备和设施。

物业管理，一般是指业主选聘的物业服务企业，按照物业服务合同约定，对物业服务范围内的房屋及配套设施、设备和场地进行管理、维修和养护。狭义的物业管理专指物业服务企业的管理活动，广义的物业管理还包括业主参与共同管理的活动。

物业消防安全管理，是指物业服务企业、业主和相关行政主体依法履行合同义务或者消防安全责任，对物业管理范围内的公共消防设施设备进行维护、履行消防安全管理及监督的活动。

二、居住物业生命周期内消防安全管理参与人法律关系分析

居住物业生命周期根据消防安全管理参与人的不同可以分为施工单位建设阶段、前期物业管理阶段、业主委员会依法成立区分所有阶段，其间参与物业消防安全管理的主体主要有三方，即：建筑施工单位、房地产开发公司、物业管理人（业主、业主委员会或物业服务企业），下面尝试跟随时间演进，分析物业管理参与人之间的法律关系。

（一）建筑施工单位实施居住物业建设阶段。建设单位（发包方）和施工单位（承包方）签订建设工程施工合同后，施工单位完成合同约定的相关施工任务，建设单位按照相关规定提供相关施工条件并支付合同价款。……