一、引言

中国城市化不断发展导致城市增量土地供应和土地出让面积不断减少，出现了早期开发居住项目、废弃老旧工业园区以及城中村与城市现代化发展间的矛盾，这种矛盾既表现在土地景观和功能上，也表现在土地利用效率上。由于存在土地供应困境，越来越多的城市开始考虑高效率、制度化地展开土地二次利用，以缓解城市土地供应紧张，推动城市面貌更新。但是，土地二次利用过程涉及政府、计划利用主体、原产权主体等诸多利益主体，过程较为复杂，如果不能有效协调各方利益关系，就会对城市土地二次利用造成阻力，影响城市更新进程。本文在深圳市城市更新模式进行调查研究的基础上，分析深圳模式的特点，总结相关经验，提出促进城市土地二次利用的有效建议。

二、我国城市土地二次利用的基本制度及发展困境

土地二次利用以城市已出让的土地使用权为核心，一般通过土地收储、土地整备而后招拍挂进入市场，产生市场主体和原产权主体，或者市场主体与地方政府间的土地交易。城市土地二次利用的目的在于对原有土地进行合理规划和重新布局，提高土地的利用率和优化土地资源配置，实现土地空间布局优化、土地利用效率提升、城市产业升级和城市功能转型。土地二次利用过程中最为关键的土地获取环节，一般包括国家征地和非国家征地两种方式。国家征地在拆迁和补偿政策上比较明确，例如2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，在给予原产权主体公平补偿的情况下，政府基于公共利益需要作为土地征收主体。……