房地产建筑工程造价预算控制研究

2021-03-31周自平

工程与建设 2021年6期

周自平

(南京美旭房地产开发有限公司，江苏南京 210000)

0 引言

随着市场经济的高速发展，房地产建筑行业在我国取得了重大成果，工程造价作为房地产工程项目中的重要组成部分，会直接影响甚至决定整个项目的施工质量和经济效益。因此，在现代化的房地产建筑工程中，许多项目负责人更加看重造价管理，希望能够以最低的造价在保证质量的同时提高经济效益[1]。本文以工程造价预算原则为基础，分析造价预算控制要点，探讨预算控制不足及成因并提出优化策略。科学合理的工程造价预算控制是促进房地产建筑行业的有序运行与持续发展的基础。[2]

1 工程造价预算控制相关概述

房地产建筑施工中的工程造价从本质上讲是工程产品的价格组成，价格的结构无非也是形成价格的多种因素，也会受到外部环境影响，主要以工程的生产成本，收益利润和税金三个要素所组成。因此，工程的产品价格要符合价值规律和市场经济的发展趋势，同时还要以巨大的政府投资和公益性投资，有着自身的优势与无法替代的特点[3]。因此，要将产品报价提交并进行生产，再加上造价会受到建设周期等多方面影响，产生价格波动，具体的造价具有不稳定性和动态性，需要伴随成熟完善的预算控制体系，促使工程造价能够严格控制在预期的成本计划内，减少额外支出的可能性，保障房地产资金链的安全完整[4]。

2 房地产工程造价预算控制原则分析

房地产建筑工程造价预算控制要遵循以下几点原则：

第一点是重点预算与全面预算相结合的原则，为了更好地实现工程造价预算的平衡，不仅要科学有效地对资金预算布局进行调整，还要提高对重点工程的重视程度，有专业预算管理人员进行实际的考察。明确施工中预算的重点，还要全面进行预算管理，才能够促使建筑工程的造价预算控制目标得以顺利实现。

第二点是要及时准确动态地进行预算控制。预算控制的制定并非刻板的，而是要动态调整。及时发现建筑工程中可能出现的问题，并做到适时的调整，还要结合责任落实机制，使得工程后期可能出现的数据能够有科学，明确的参考，确保工程造价在合理的预算范围内[5]。

第三点是明确预算控制管理目标。一般来讲，工程施工造价预算控制往往会受到造价预算控制目标的影响，因此，后期建设中需要根据实际情况及时调整预算造价，才能够确保预算目标的顺利达成[6]。

3 房地产建筑工程造价预算控制要点

第一点，要保证前期资料收集科学合理，预算编制的科学性，对于造价预算有着决定性的作用，在施工之前务必要提前对场地进行了解，展开精确的预测，也需要综合性较强的数据资料作为支撑，还要了解项目所在的地区未来发展态势及行业情况，进行充分的调查，涉及所用到的技术，材料。更加熟练且全面的认知，也有利于为后续的造价控制工作提供真实数据保障。

第二点，要熟悉施工图纸的相关规定，在工程造价控制预算开展之前，要对施工图纸进行。反复核查，确保了解设计师所传达的思想能够将设计理念和一些专业的环节。完全投入到实际施工中，当发现设计图纸与施工现场有不符的情况，要及时沟通，避免出现设计变更加剧工程量。

第三点，要做到精确的预算，在开展工程预算控制工作时，要精细准确地核算工作量。从主体到装饰，从地下到地上，从内部到外部都要展开科学合理的计算，还要根据定额项目将其划分成可计算项目，保证所著名的名称完整准确，并标明相关数据的来源和名称。

4 房地产建筑工程造价预算控制不足及成因分析

4.1 不足分析

首先，财务管理体系不够完善。其一，管理者对于财务管理在房地产建筑工程中的核心战略地位的认识程度不足。缺少长远发展规划和预算管理意识，认为财务部门仅是事后算账的报账先生，经济效益是通过施工和承揽工程得出的，由于管理者的观念片面造成内部财务管理无法发挥出应有的价值。其二，财务监督职能较弱。一些房地产施工企业财务管理方式取得的效果却不够理想，内容相对单一，更加侧重于成本费用的支出，审批流程却很少注重预算管理内部控制和风险管理，缺少相应的制约监督机制，也会无形中为施工企业的造价和预算管理带来一定消极影响。

其次，工程造价计划及目标不够明确。其一，施工生产责任不够完善，技术和管理人员缺乏安全意识会影响最终的施工效果。导致工程造价成本不确定性大大增加，加剧经济损失。而许多建筑施工团队没有聘请专业的造价评估团队，在工程造价评估过程中忽视了材料等多方面资源价格的变化，使得工程造价控制缺乏应有的计划和目标，很容易造成造价控制的设计目标与最终实施所得到的结果存在较大偏差。其二，造价控制理念和目标不够明确，缺少长远发展战略，没能将造价控制与企业未来发展趋势和工程项目的最终效果相结合。忽视了施工过程中可能会受到外部环境的影响，一味地压低价格。与正常造价控制的计划和预期仍然相差甚远。

最后，造价控制与预算管理关联性不足。其一，我国仍有许多房地产建筑施工单位内部工程造价体系与预算管理之间的融入力度不足，影响工程造价的真实性和有效性。施工阶段预算管理变更随意性较大为工程造价带来了一定难度。当急于项目开工却又没能做好充分的准备。再加上一些细节内容更改过于随意，缺少对整体的把控和成本控制，也会无形中为工程造价带来较大难度。其二，造价管理人员会受到专业背景和素质的制约，使得业务能力有限，难以适应造价控制工作的需求，预算管理能力不强，工作仍然停留在基础的事后处理上，不能以合同控制工程造价。

4.2 成因分析

首先是管理失效的原因，许多房地产建筑工程处于长期稳定的施工状态。但遇到的各类突发事件也时有发生，需要管理人员对其进行整体的调控，并做好适当的造价预算。但仍有许多房地产建筑工程内管理失效，严重透支预算的同时，不懂得资金的流通和调用，使得现有的资金无法更好地配置施工，始终超出预算造成资金链断裂的风险。

其次是市场经济的波动受到市场经济的影响和政府的配置与干预，房地产行业面临的外部风险加大，无形中加剧了造假预算的难度。一些大中型企业没能更好地预估，主要是因为受到市场环境的影响，往往会造成造价预算超出原有限定的范围。

最后是预算编制原因。预算编制根据不同房地产工程的实际情况要有所调整和改动，也出于工作人员业务能力和对预算管理的经验与把控，因此不同的工程预算编制各有差别。

5 房地产建筑工程造价预算控制优化策略

5.1 完善财务管理体系

完善财务管理体系是房地产建筑工程造价预算优化策略之一，首先要发挥出项目建筑工程财务管理的核心地位，树立牢固的财务管理意识，以点带面建立完善的财务管理体系。其次要健全财务管理制度，拓展财务管理观念，更是需要利用信息技术科技手段、电子商务等一些现代化改造落后的业务流程和运作模式。将造价控制和预算管理融入财务管理始终，丰富其财务管理的科学性。最后，要加强企业与银行之间的合作，扩大资金来源，树立良好的信誉和外部形象，才能够达到最佳的资金结构，获得最高的收益，为造价预算管理提供更加坚实的资金保障。

5.2 明确工程造价计划及目标

明确工程造价计划及目标是房地产建筑工程造价预算控制的又一优化策略。首先，要科学统计工程量，强化标准定额管理工程量的统计，将其与预算管理相结合，将标准定额管理作为合理造价的关键，了解定额工程和实际工程之间可能存在的差异，获得第一手资料的同时，妥善处理可能出现的经济纠纷。其次，要根据工程造价体系合理控制工程进度。保证工程建设具备充足资金的同时，避免因资金不足或供应不及时而影响耽误工程进度。考虑到施工会受到外部环境的影响，可能造成工期耽误和经济损失等等，在施工中更是需要严把施工变更关，严禁通过设计变更扩大建设规模影响造价成本。

5.3 加强工程造价与预算管理关联性

加强工程造价与预算管理关联性是房地产建筑工程造价预算控制的又一优化策略。首先，要在预算管理初期进行造价控制，对地规模质量用途和拟建项目等多种内容进行深入调查，不得留有缺口。推行限额设计，按照批准的设计任务书投资估算，控制初步设计内容，将其作为拟建项目工程造价的最高限额，其次，在施工过程中也要将预算管理和造价控制结合在一起，兼顾预算和造价需求，对建筑材料设备费用等一些其他费用进行严格控制，并增强造价控制意识，实施动态管理，实施全过程的跟踪审计机制。最后，加强对工程预算和造价环节的监督管理。确保每一笔支出都能够在预期的计划内。考虑到工程造价可能产生的纠纷问题，要做好竣工后的结算工作，确保工程从头到尾都能够有完善的预算管理作为保障。

5.4 加强竣工结算环节造价控制

工程竣工后，经甲方现场代表或质检站验收达到要求，提交符合要求的竣工备案资料后，预算部根据验收资料和合同要求进行结算办理准备工作。结算时凡涉及施工过程中未经确认而增加的成本，预算部不办理该项结算调整；如属于特殊情况，应由变更部门和单位提供充分的理由并以书面报告方式交领导审批意见后进行办理。施工单位的送审结算书，包括相关的结算资料；与施工单位、甲方现场代表、甲方预算人员的共同确认的工程量清单，须详细表明栋号、楼层、房间号、具体尺寸，所用材料规格、品种、数量，必要时附施工图纸说明，有特殊情况的同时注明。