汪涛

房地产活动走弱是经济增长的主要下行风险之一

当前房地产市场走弱不仅仅是由于政策收紧，更是长期房地产需求走弱和恒大债务事件溢出效应等因素共同作用的结果。我们预计未来几个季度房地产活动或将进一步走弱；如果不适度放松政策，2022年房地產销售和新开工或将下跌20%以上、投资下跌10%以上。鉴于房地产活动通过直接和间接渠道合计拉动中国GDP增长25%左右，上述潜在的房地产下行或将导致经济硬着陆（2022年GDP增速降至4%或以下）。同时，这也将导致债务违约率显著上升，令银行体系和地方政府承压。

我们认为政府现在比过去更加注重遏制过高的房地产杠杆和房价上涨。不过，这样做的目的是为了降低房地产相关风险，而不是为了实现某些硬性指标。2021年上半年房地产活动强劲增长，近几个月上游大宗商品价格和PPI居高不下、与房地产活动下行脱钩，这些因素可能掩盖了房地产活动下行的严重性，一定程度上解释了为什么迄今为止政策并没有明显放松。我们预计未来几个月政府将适度放松政策以缓解房地产市场的下行压力，维护宏观和金融体系的稳定性。在基准预测下，我们预计房地产销售和新开工在2022年中开始企稳，全年下跌10-12%。

政策放松有何可期？

开发商融资和现金流有待改善，具体措施可以包括：适度放松房贷限制、加快房贷审批，放松开发商获取银行贷款和在岸债券市场融资的限制，合理放松部分预售资金过紧的管控等。……