文/罗忆宁

自党的十九大报告明确提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”以来，住房租赁行业快速发展，专业化、规模化住房租赁企业数量大幅增加，规模不断扩大。根据国家企业信用信息网数据，经营范围包括住房租赁业务的企业共有1.28万家。据各方数据估算，实际开展经营的住房租赁企业约有2000家，管理运营约300万套（700万间）租赁住房，约占租赁住房总量的5%。

随着租赁行业的专业化发展，已经出现了三种经营模式，即自营、包租和代管，这是按照房屋产权主体、出租主体和运营主体之间的关系划分的。自营模式是指住房租赁企业作为业主，将持有的住房直接向租客出租并提供运营服务。包租模式是指业主和住房租赁企业签订住房租赁合同，先将住房出租给企业，此后住房租赁企业和租客签订住房租赁合同，并由企业负责出租和运营。代管模式是指业主和租客签订租赁合同的同时，双方与住房租赁企业签订委托管理合同，由企业负责日常管理、维修、代收租金等事务。在机构经营的租赁住房中，包租模式是主流，占95%以上。

图1 住房租赁经营的三种模式

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出：“维护金融安全，守住不发生系统性风险底线。”住房租赁企业在提升市场机构化、专业化供给水平的同时，也发生了暴雷、抢房等恶性事件，为行业监管带来新的难题。……