文/何伉

一、绪论

随着改革开放的不断深入，包括上海在内的东部沿海城市的现代化进程不断加快。然而，经历了四十余年的快速发展后，城市的规划与格局已然基本成型，老城区规划的先天性不足成为制约城市进一步发展的显著问题，城市更新也因此成为各大城市不得不面临、不得不解决的一大阻碍。从最初的房屋拆迁，到房屋征收，再到当前的城市更新，上海城市发展的思路正在由传统的利用增量土地向利用存量土地转变，城市更新成为上海转型发展的关键一招。2015年，《上海市城市更新实施办法》印发，“城市更新”这个专有词语诞生。相较传统的房屋征收，城市更新不仅可满足城市发展的需要，而且更注重追求城市整体区域的配套升级，可提升上海城市发展的整体竞争力与核心竞争力。

二、上海城市更新的历程与政策发展变化

城市更新是一项体现城市规划的社会公共集体行动，涉及社会的方方面面。在城市更新的过程中，不可避免地会与其他多元利益主体产生利益冲突。纵观这一过程，各种博弈主体可以分为三类：一是企业（开发商），二是涉及的社区民众，三是地方政府。2010年以来，上海的城市更新主要包括房屋征收、工业用地转型、城中村改造等。2015年，《上海市城市更新实施办法》与《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》中明确提出了“有机更新”这一狭义概念。笔者将基于这些概念对上海城市更新的不同阶段进行汇总研究。……