司明瑛

摘要：土地储备制度最早是在欧洲发展起来的，英国和瑞典与法国都成立了土储专业管理机构，国外的土储制度也逐步完善，土储储备经营机制的建立，更多是为了应对城市内人口数量激增，造成城市的住房供给压力加大，及地价上涨等相关问题。还有一些部分国家的社会福利制度的推行，要开展相应的土地储备，从目前的政策来看，各国实行了土地储备目标，基本是定位在城市有计划经营的发展。

关键词：城市土地储备经营制度;房地产市场;地产价格

引言

当前，中国经济的快速发展促进了建筑业等经济领域的发展，推动了房地产经济的全面改善。然而，房地产经济的发展对人们的生活产生了一定的影响，并对城市土地的使用提出了挑战，因此，为了确保目前房地产经济的可持续发展，必须充分实施土地管理

1城市土地储备制度建立与发展过程

自从上海等城市探索土地储备以来，鉴于许多城市对规范发展的需求，国务院于2001年发布了《关于加强国有土地管理的公告》，正式建议地方政府对规范发展作出规定 金融机构依法提供信贷支助，中央政府领导的试验阶段正式开始。 2007年11月颁布的土地储备管理政策的实施确立了土地储备局作为中国现行土地储备制度主要执行机构的地位。但是，地方保留地的做法也揭示了一些典型的问题。例如，土地储备做法没有标准化，是一种低产量和高产量的业务模式;每个地点都委托有关公司或融资平台设立一个土地储备机构，以开展相关业务。为此，前土地资源和自然资源部于2010年启动了两项改革举措，要求在2011年3月底之前将土地储备与其下属和附属机构完全分离，并开展与土地开发有关的活动为了进一步加强土地储备基金的运作和管理，四个部委，即土地资源部、财政部、中国人民银行和中国银行监督管理委员会，于2012年联合发布了关于加强土地储备管理和融资的公报2014年9月，国务院发布了《关于加强地方政府债务管理的意见》，其中考虑到地方政府融资不足、金融机构过度依赖土地和公共信贷等问题日益严重。在更广泛的地方政府融资監管框架内，四个部委于2016年发布了一份关于土地储备监管和资金管理问题的通知，重申土地储备只能由列入清单的土地储备机构管理。

2城市规划与土地储备的有机融合发展

城市规划为城市土地储备提供指导，地方当局根据城市规划制定考虑到当地经济发展的流动计划。城市规划和土地储备是地方当局实现城市现代化和促进经济发展以及保护和开发国家土地资源的重要手段。有机整合可以提高城市土地利用效率，改善城市土地的功能结构。城市规划和土地储备相辅相成，相互制约。它们有效地节约了城市土地上的资源，并确保了这些资源的科学发展。此外，这两个现象在城市化进程中相互关联：城市国有土地储备为城市空间创造了短期经济价值和社会效益，而城市规划则从长远角度看待城市发展，从更广泛的角度看待城市发展。

3城市土地储备经营制度对房地产市场调控的作用

3.1土储制度规范土地市场

土地需求其本质是城市人口数量增长，对于建筑居住空间的需求增长，就带动了土地需求的增长。人口自然增长分为自然增长和机械增长。自然增长是指在一定时期内人出生和死亡因素形成了，人口机械的增长是指在城市内部因迁入迁出等要素而带来的人口消长，这会导致人口数量增加或者减少，及迁入数量和迁出人数之间形成的净差值。相对一些人口比较密集区域来讲，人口密集度较高区域，这时对住宅的需求要多于供给。因而，土地的市场价格更高，人口密集增加就会刺激社会服务业的发展。做好城市的土地经营，要落实土地规划、土地储备制度的建立，政府垄断一级的土地市场，土地储备机构来实现土地征收购入转换转让和出让等工作，将储备未经过开发之后的土地进入到筹备库之后，再按照城市的土地供应计划来从土储机构内部出让土地。在国内的一级土地市场的垄断，会存在灰色的地带，因此政府部门要逐步规范性土储市场。城市的土储经营机制的运作要保证政府通过招标拍卖挂牌的方式来出让，这就在一定程度上，减少了一级市场交易的违规问题，避免出现寻租的问题产生，要保证整个土地交易公平公正。

3.2土地估价制度带来的房产经济影响

近年来，随着我国社会的迅速发展，我们建立了一些土地使用制度，这些制度已经得到充分优化，在一定程度上有助于改变土地评估制度。与此同时，作为正在进行的土地改革的一部分，对不同城市进行了优先排序，从而简化了在分配土地时对不同城市的评估。然而，尽管这种方法在理论上是可行的，但在实际应用中不可避免地会遇到一些问题，特别是在该国的土地评估方面，评估人员的活动水平和总体质量往往较低，因此无法进行预先评估风险评估在某种程度上可能会对房地产经济的稳定发展产生不利影响。

3.3强化土地储备的调控市场能力，转变土地财政模式

土地储备制度大大促进了土地的净特许和有效供应。然而，在这种土地转让的金融模式中，很难避免地方当局试图最大限度地扩大土地转让的收益，即使从这个问题的角度来看也是如此，因为这是一项经济法律。因此，必须改变土地筹资模式，从土地筹资转向税收筹资，建立土地税收制度，重新分配社会资本参与土地规划带来的增值收益。通过改变土地筹资模式，地方当局可以根据土地市场的实际供求情况确定土地储备的合理规模，优化收集和供应的速度，并充分发挥其管理土地市场的作用。

3.4土地储备制度带来的房产经济影响

根据该国房地产经济的总体情况，房地产经济的运作仍然存在许多问题，但在对这些问题进行系统总结之后，主要问题如下：首先，许多机构目前主要集中在土地储备方面 这也突出了它们在土地购买或开发过程中的经济特征，特别是在土地拍卖中，在拍卖中，主要趋势往往侧重于获取利益，这可能对l . l .经济的和谐发展产生不利影响 第二，在土地征用方面，中国往往需要通过补偿机制进行货币补偿，但实际上，补偿金额在征用过程中相对较低，这也可能对土地征用产生意外影响，直接影响到土地征用的控制能力

结束语

土地储备是实施政府城市规划的重要手段。城市规划有助于提高土地使用效率和规范土地储备的土地市场。土地储备必须与城市规划同时进行，才能最大限度地利用土地市场。只有通过具体的土地使用规划和城市规划进程，使城市规划和土地养护保持适当和平衡，才能更好地确保住房市场的健康发展。

参考文献

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