陈曦

摘要：中国房地产行业进入到了深刻变革与新转型阶段，在行业洗牌加剧的情况下中国铁建地产提出了赋能一线，全力打造“快周轉、能盈利”的项目管理模式。本文便以中国铁建地产在南京的项目为研究对象，分析报批报建在新形势下项目管理中的实践与运用，以期可以对相关工作提供一些借鉴。

关键词：报批报建 ;  项目管理;   实际思考

报批报建俗称“跑前期”，是依据国家及当地政府的法律法规及要求，结合工程项目的运营计划，负责办理立项、用地、规划、施工、验收等审批手续，建立开发企业和主管政府部门沟通协调的良好关系。在满足工程质量和进度的前提下，确保工程项目合法合规，争取优惠政策，降低建设成本，是项目管理中至关重要的环节，贯穿整个项目开发的全流程。如今的房地产行业内外部形势非常复杂和艰难，如果想在行业更好地生存发展下去，快周转是房地产企业能够生存的最基本能力，报批报建的速度决定了周转的快慢。

一、建设工程报批报建的基本流程

根据我国现行法律法规和项目开发的程序，我们一般把项目建设的审批程序分为四大阶段：立项用地审查、规划报建、施工报建、建设工程竣工综合验收备案。随着国家推行允许一部分地区在突破现有体制机制框架下进行创新探索，加快制度创新，优化营商环境。

立项用地审查一般办理以下事项：发改委审核下发立项批复，规划和自然资源局审核土地利用总体规划和土地供应方式。

规划报建阶段，是决定项目整体规划最重要的阶段，这个阶段涉及的专业部门较多，规划部门审核初步设计方案，同时人防办、园林绿化办、交管局、环保局、水务局等与建设项目相关的各职能部门也都要就项目初步设计配合提供相关意见，规划部门综合相关部门意见后，最终审定项目总平方案并核发《建设工程规划许可证》。

施工报建阶段主要是审查建设项目是否具备开工条件。这个阶段主要包括消防、人防、施工图等专项设计审查，招投标确定施工、监理单位，住建部门组织对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

竣工综合验收备案阶段主要包括规划、消防、环保等专项验收及备案。项目已完成设计及合同约定的建设内容，经自查工程质量符合相关法律法规和工程强制性建设标准，具备竣工验收条件向质量监督机构申请竣工验收，会同规划、人防、消防、环保等相关部门联合进行，验收通过核发《建筑工程竣工验收备案表》。

除了上述四个主要阶段，还要根据工程建设不同阶段和实际需求，完善预售、土方运输、临时道口、临时排水、临时/正式水电气接入等诸多手续。

自2018年起南京作为首批被列入工程建设项目审批制度改革的试点城市，近年来出台了多项“减”、“放”、“并”、“转”政策，落地实践建设工程项目审批制度改革，向着精减审批、优服务方向发展，转变管理方式推行告知承诺制，部分符合条件的项目拿地即开工，大大压缩了审批周期，持续提升投资建设便利度。

二、报批报建在项目管理实践中存在的问题及思考

项目报批报建是一项强专业的系统性工作，厘清报建取证的逻辑，熟练运用区域政策差异，灵活搭建报建流程，提升报批报建计划实现率，顺应当下快周转的项目管理模式。笔者就中国铁建地产南京花语江南、花语熙岸府项目管理中报批报建工作的经验教训浅谈一些思考。

（一）扎实的专业能力和丰富的工作实践，是基础也是前提

报批报建不是简单的“跑腿”而是一项专业性非常强的工作，熟练掌握各项设计规范和属地政策法规，在合规范围内用足容积率，熟悉并灵活运用各项减免缓政策，参考既往报建经验提前预审图纸。优秀的房地产企业甚至针对拿地前的项目定位和经济测算建立地块规划配比测算器，根据不同区域的成本、建筑规范可进行不同的公式换算，让各地区灵活参考将项目利益最大化。南京花语江南项目委托了浙江的设计院进行设计，因不熟悉当地规划条例和制图要求，导致规划设计方案耗费了近7个月，施工图审查更是修改了三轮，严重偏离了可研的目标要求，导致开工延迟，增加了财务成本。而花语熙岸府项目在汲取了上述教训后，委托本地实力深厚的设计院，3个月就取得了规划许可证，7个月实现了首开销售。

（二）报批报建流程及案例库的建立与分享，是规范也是支撑

建立报批报建政策数据库和工作流程、指引，借助企业多部门信息渠道，联动反馈更新报批报建政策实现动态跟踪管理。收集各项目优秀报建做法特别是典型缺陷案例，组织报建人员进行专题讨论，分享实践经验，提炼和总结经验教训，形成案例汇编，用以指导现实工作、有利于优秀做法的传承。同时重视收集运营数据，做好项目复盘和后评估，持续改进报批报建工作绩效。

（三）相关部门高度的团队合作精神，是协同也是聚力

一个项目团队的目标是一致的，项目管理就是要充分调动一切可以利用的资源达成这一目标。报批报建需要设计、工程、营销、成本、行政等几乎所有的公司内部分支进行配合，优秀的项目管理常见的做法是根据报批报建不同阶段建立专项报建小组，利用好各部门优势，通力协作，有效提高报批报建目标实现率。花语熙岸府项目根据开发节点要求建立了四个小组：由前期部和土拓部门联合的拿地、用地审查小组;由设计部和前期部组成的规划、图审报建小组;由工程部、成本部和前期部组成的办理各类开工手续的攻坚小组;前期部和营销部组成的销售支持小组办理各类销售和产权手续。充分调动和发挥全公司力量形成战斗合力。

（四）保持内外部良好的公共关系，是技术也是艺术

报批报建之于项目管理的核心诉求即“快”、“省”，缩短取证时间，争取政策性收费减、免、缓，降低开发成本。而要达成这一诉求报批报建最重要的是做好“人”的工作，建立良好公共关系对于开发项目具有直接的促进作用，利于公共危机的化解，建立企业长期正面形象，最大幅度的争取到各项优惠政策。企业内部可以建立部门间、合作单位间公共关系图，善加利用;对外与政府部门之间报建部门是沟通的桥梁纽带，传递和释放合作共赢的友好态度。公共关系策略因城市类型的差异而有所区别：一二线城市品牌企业多，优秀项目集中，竞争大。政府职能健全、流程完善，监管力度大，打擦边球的机会少，政府往往更看重项目给区域价值带来拉升、契合区域规划、赢得社会口碑。比如这次中国铁建受邀南京江北新区政府，将华中指挥部落子江北新区，有意于与新区政府建立长远的合作关系，互相借力，深耕南京。而在三、四线城市中，更多的需要关注地方政府承诺的规划配套推进情况，准确识别地方政府构建的蓝图是否诚信，帮助企业精准研判。同时要特别留意当地居民对距离、交通、风水等传统认知观念、当地价格承受水平、主要购房人群结构及购房特征差异等，以及地方特殊的人际关系也不能忽视。

做好报批报建于项目管理事半功倍，提升专业能力，熟练运用报建技巧和策略，建立案例库，动态优化项目报建审批流程，做好报批报建关键节点的把控，建立良好的公共关系，全面抓好项目报建工作，促进项目加快进度，降低项目风险，实现经济效益最大化。

参考文献

[1]国务院办公厅关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知

[2]中华人民共和国建筑法

[3]中华人民共和国城乡规划法

[4]关于印发《南京市工程建设项目工程建设许可阶段审批事项办理规则》的通知

[4]关于印发《南京市工程建设项目联合验收与备案办理规则》的通知