薛丽娟

在房地产开发过程中，当房地产开发企业因资金未能及时回笼而无力支付工程款时，往往会将手中已建或在建的未出售房屋折抵给建筑商作为工程款项。房市火爆的时候，建筑商大多乐于接受这种以房屋抵付工程款的结算方式。然而正所谓夜长梦多，由于建筑行业工程款抵房（简称“工抵房”）手续十分烦琐，导致不少违约风险隐藏其中，甚至可能遭遇恶意欺诈。

房产易主：用空头支票购房

因地缘关系，江苏荣泰安装工程有限公司（以下简称“荣泰公司”）常年为绿地集团常熟置业有限公司（以下简称“绿地集团”）承揽建筑工程。2016年，双方结算时，绿地集团尚欠荣泰公司实际控制人郑翔工程款1514万余元。由于绿地集团房地产建设周期长、资金回笼慢，在双方结算时，绿地集团负责人周浩对郑翔坦言，该工程款正常情况下需要好几年才能付清，于是双方便商量以房屋抵付工程款的方式结算。

房屋抵押过程中，应提高风险意识（图/视觉中国）

周浩称绿地集团有一套位于常熟老街承德坊3幢的房产（以下简称“案涉房产”）可以2097万元的房价抵付给郑翔。周浩同时向郑翔透露，这套房产已经有人上门联系购买。原来，常熟市中贯金属材料有限公司（以下简称“中贯公司”）老总朱洁丹有意购买该房产，朱洁丹想将房产抵押给江苏对外经贸股份有限公司（以下简称“外贸公司”）以扩大融资贸易信用额度，由外贸公司支付货款并代理出口回笼资金。

周浩向郑翔表示，郑翔一年后就可以将该笔工程款全部收回。“我们公司之前也有一个工程队就是通过这个方式一年回收了全部工程款。”周浩补充道。

通过以房屋抵付工程款的方式结算既可以避免工程款被绿地集团常年拖欠，又可以及时将房产变现，郑翔表示完全接受周浩的方案。见郑翔点头同意，周浩最后特意强调说：“前提是要先把房产过户给朱洁丹。”周浩这句话中的“先”字讲出了重点，然而，就是“先过户”成了郑翔最终被骗的致命风险点。

郑翔本来对这套房子并不感兴趣，对他而言，只要能及时拿到工程款，房产手续怎么办他并不关心。在周浩的引荐下，郑翔与朱洁丹面谈时相当“顺利”。在签订协议后，郑翔完全按照朱洁丹的指令办理手续和支付款项，只等时机成熟后工程款能及时兑付。

2017年4月，郑翔与朱洁丹签订房屋买卖合同，商定将案涉房产以2700万元的价格卖给朱洁丹，约定朱洁丹先支付50万元定金，网签时再付950万元，余款1700万元在网签后六个月内付清。为了取得郑翔的信任，朱洁丹在签约时反复强调自己的公司跟外贸公司合作很赚钱，资金不是问题，把这个房产抵押给外贸公司只是为了获取更大的贸易融资额度，赚到钱后会分期将约定房款支付给郑翔。

刚开始，朱洁丹还能恪守信誉，于2017年5月4日按约支付定金50万元，但在接下来的履约过程中，朱洁丹便屡屡开出空头支票。即便如此，她还是如愿取得了案涉房产的产权。同年7月初，郑翔与绿地集团谈好后，确定案涉房屋可以办理网签手续了，郑翔通知朱洁丹支付约定的950万元。朱洁丹说手头只有600万元，让郑翔宽限一下。之后，朱洁丹在7月上旬勉强凑足600万元给郑翔。虽然约定的分期购房款未能足额支付，但郑翔出于信任还是授权绿地集团先办理过户手续。由于手续审批比较烦琐，案涉房产一直未能办妥网签手续。

在办理网签手续的空档期，朱洁丹非但没有积极筹措尚欠的350万元首批购房款，还对已经支付的房款动起了歪脑筋。7月底，朱洁丹对郑翔说自己的生意需要资金周转，让郑翔先还其500万元房款，郑翔想都没想就在几天后把500万元还给了朱洁丹。

9月底，绿地集团的审批手续办下来了，郑翔通知朱洁丹付款办手续，当时双方商定由朱洁丹直接支付582.84万余元给绿地集团，余款付给郑翔。10月12日，朱洁丹将 582.84 万余元支付给绿地集团，并办理了房产证，然而其承诺支付给郑翔的款项却一直没有支付。经催要，朱洁丹仅在12月底支付了拖欠房款产生的利息20万元。

2018年1月，郑翔与朱洁丹重新签订付款协议，约定7月底前付清剩余的1967.15万余元，但朱洁丹再次爽约。2018年5月，朱洁丹说外贸公司已经停止融资贸易，房屋不能继续抵押，正在寻求第三方收购房产。朱洁丹同时承诺，若收购不成，便将把房屋过户给郑翔。朱洁丹的承诺再次让郑翔吃上了定心丸。郑翔心想，即便约定的购房款没拿到，至少还有套房子在自己手中。然而郑翔做梦也没想到，朱洁丹的这个承诺是其再次放出的一个骗招，朱洁丹最终并未付款，郑翔也一直没有等到案涉房产过户到自己的名下。

过了一阵子，郑翔隐约感觉到自己被骗了，于是频繁催促朱洁丹付款，但对方却一直拖延。直到后来，郑翔经调查发现朱洁丹并未将案涉房产抵押给外贸公司，甚至早已将抵押贷款提现数千万元。郑翔识破朱洁丹不想支付购房款的招数后，遂报警致案发。

以借为名：抵押贷款圈钱还债

朱洁丹为何心急火燎地要把案涉房产过户到自己名下呢？原来，朱洁丹早在2017年前后就已陷入严重的债务危机，走投无路的她决定将案涉房产作为最后一根救命稻草，通过抵押贷款来偿还债务。在成功地骗得郑翔信任，并在其协助下办妥过户手续后，朱洁丹便开始放开手脚利用案涉房产四处贷款，并尽可能将案涉房屋的抵押潜能发挥到极致。

2017年10月，朱洁丹用案涉房产作抵押，向当地人杨炯借款2500万元，约定日息千分之一，借期一个月。11月初，杨炯按约定将2500万元贷款转账给朱洁丹后，朱洁丹如释重负，将大部分款项用于归还上门索债的各路债主。一个月期限届满后，朱洁丹并未按期还款，经催要，虽归还大部分贷款本息，但仍有本息115万元没有归还。

值得一提的是，在朱洁丹用于归还杨炯的款项中，有985万元还是其拆东墙补西墙，通过将案涉房产再次抵押贷款获得。而这一次向其提供贷款的郝建平就没杨炯那么幸运了，杨炯只是损失了本息的小部分，郝建平则是九成以上的本息打了水漂。

当时朱洁丹通过融资中介找到郝建平，说好是临时借款，用5天左右，并按日息千分之三支付利息。朱洁丹让郝建平提供公司账户，做了一份假的购销合同，内容是郝建平公司向其朋友的苏州某建材公司购买1500多万元的铝卷。

这一次，在朱洁丹的信口雌黄下，案涉房产竟然迅速增殖了一倍。朱洁丹拿着其“定制”的假购房发票，告诉郝建平案涉房产是自己花4500余万元买的。2017年12月4日，郝建平转账给朱洁丹1500万元。按照双方协议，朱洁丹得款后直接用案涉房产抵押来的银行贷款偿还欠款，且直接由某银行苏州分行将贷款发放到郝建平提供的账户上。然而，朱洁丹又在贷款支付账户上做起手脚，事后通过向该行苏州分行提供其他购销合同的方式，成功地使苏州分行将贷款发放到了她的个人账户。

正常“过桥”资金借一周就够了，但朱洁丹却连续借了十天。郝建平凭直觉感到可能有问题，遂前往苏州分行查询才发现这笔贷款已经发放了，已被朱洁丹移花接木、半路截和，用于归还个人债务。面对郝建平的催要，朱洁丹除于同年12月底支付18万元利息外，余款分文未还。

法网恢恢：三罪并罚

2019年3月29日，朱洁丹因涉嫌犯罪被捕。2020年9月9日，江苏省常熟市人民法院经审理，认定被告人朱洁丹的行为分别构成合同诈骗罪、诈骗罪和非法制造发票罪，遂作出一审判决，判处其有期徒刑20年，并处罚金人民币142万元，责令其继续退赔尚未退还的赃款。一审宣判后，朱洁丹不服，提起上诉。2021年7月20日，江苏省苏州市中级人民法院经审理作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

（本文除朱洁丹外，其余人名均为化名）

編辑：黄灵  yeshzhwu@foxmail.com