郑栋

随着我国汽车保有量的不断增多，停车问题已经成为上海和其他特大城市当前面临的共同难题。造成停车难的主要原因是，有关方面此前对私人汽车持有量的大量增加及由此带来的停车问题认识不足。1994年以前，我国住宅建设标准里没有要求配建停车位，之后我国才开始要求新建商品房必须配备一定比例的车位。刚开始车位配置比例标准很低，随着私人汽车持有量的不断增加，新建商品房的车位配置比例标准才不断提高，但是，仍然难以满足业主对停车位不断增长的需求。2021版《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》将新建商品房配建停车位指标调整为不低于一户一位的标准。这也是迄今为止新建商品房车位配置的最高标准。但是，已经建成的绝大部分住宅小区无法达到一户一位的标准。由于规划设计确定的停车位数量不足，很多住宅小区公共部位被划为停车位，即便如此，停车位数量仍然满足不了居民对停车位的需求，由此，造成了业主之间因停车问题产生的矛盾和冲突，严重影响了社会稳定和生活安宁。为此，近期上海市房屋管理局出台了《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》（以下简称《停车规定》），该规定在承袭《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《物业规定》）的基础上，对停车位的转让、使用、分配、出租等进行了全面规范，广大业主可以充分运用该规定和其他有关法律规定，从以下四个方面维护个人合法的停车权益。

使用建设单位尚未售出的停车位

在实际生活中，常常出现这样的现象，建设单位持有多个停车位待售闲置，有些业主却因没有停车位而无法在小区停车，当业主要求承租建设单位待售的停车位时，建设单位以只售不租为由拒绝出租。为此，《物业规定》第六十二条规定，建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。《停车规定》第三条进一步明确规定，住宅物业管理区域内的机动车停车位（包括地下停车库、立体停车库等）应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。

根据以上规定，建设单位必须将尚未出售的停车位出租给业主、使用人停放车辆，如果只售不租，业主有权依照本规定，要求建设单位出租尚未售出的停车位，对于无正当理由拒绝出租的建设单位，有权向其提起民事诉讼。目前，全国范围内已经出现多起此类案例。在原告郭某某与被告山西合众瑞通投资有限公司所有权纠纷案中，山西省太原市晋源区人民法院认为，被告系建设开发单位，其车位应当优先满足业主需要，业主可通过购买、租赁等方式获取该车位的使用权或所有权，被告仅采用出售方式，限制、剥夺了包括原告在内的小区业主依法享有的上述权利，应当予以调整，故作出〔2018〕晋0110民初1567号民事判决，支持原告郭某某要求被告山西合众瑞通投资有限公司将建筑区划内规划用于停放汽车的尚未处分的地下车位以出租方式提供给原告使用的诉讼请求。

那么，如果建设单位提供的车位已经满足了规划设计确定的车位配置标准，超出该标准的多余车位，建设单位是否可以只售不租？如某小区规划确定的车位配置比例为0.5∶1，小區共有500户，按照这一比例，建设单位只要提供250个车位即可达到标准。现在建设单位实际可以提供260个车位，对于多出标准的10个车位，是否可以只售不租？笔者认为，《物业规定》和《停车规定》均没有对建设单位应当出租尚未出售的停车位设置前提条件。因此，无论是否达到规划确定的车位配置比例标准，建设单位的停车位都不能只售不租。当然，建设单位将车位出租给业主使用后，同样还可以继续出售，但是，出售已经出租的车位，承租该车位的业主享有优先购买权。

要求合理分配停车位

《物业规定》第六十一条和《停车规定》第四条均规定：“物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位;超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。”该规定体现了在停车位供给不足的情形下，按照公平公正原则进行分配使用，尽可能做到每户都可以拥有一个车位，防止出现有些业主没有停车位而其他业主却过多占用停车位的情形。按照此条规定，住宅小区的车位配置比例只要没有超过1∶1的标准，一户业主只能购买或者附赠一个停车位;该车位配置标准是2021年上海市新建商品房车位配置的最新标准，可以肯定的是，2021年之前的住宅小区，很多没有达到1∶1的标准，因此，上海市绝大多数住宅小区都适用本条规定，即一户业主只能购买或者附赠一个停车位。如果建设单位违反该规定，其他无车位的业主有权主张其行为无效，以维护自己的合法权益。

值得注意的是，这里的机动车停车数量应该指的是建设单位所有的规划设计确定的停车位数量，不包括住宅小区利用公共部分设置的停车位。如果建设单位所有的规划设计确定的停车位数量不超过房屋套数，但是加上利用住宅小区公共部分设置的停车位数量超过房屋套数的，仍然适用该条规定，即一户业主只能购买或者附赠一个停车位。此外，业主除了可以通过购买、附赠方式获得停车位的产权，更多的是通过承租的方式获得停车位使用权。那么，如果建设单位在销售、附赠给某业主停车位后，是否可以再向同一业主出租车位？答案为否。停车位公平分配的实质是车位的使用权，无论是以何种方式，同一户业主拥有两个以上的车位使用权，都违反了住宅小区内公平分配的原则，侵害了小区其他没有购买或租赁到车位的业主的合法权益。因此，同一户业主无论是通过购买、附赠或承租了两个或两个以上车位，其他没有购买或租赁到车位的业主都可以依法维权。

除原始规划设计确定的停车位，利用公共部分设置的停车位应当如何分配使用？《民法典》第二百七十五条和《物业规定》第六十一条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。以上规定明确了利用公共部分设置的停车位属于业主共有，但是，业主如何共同享有该部分车位的使用权，法律没有进一步规定。《停车规定》第三条对公共部分设置停车位的使用，作出了一条具体规定，即“用于停车的车位利用小区原始规划设计停车位之外的区域设置停车位的，不得作为固定停车位出租给特定业主、使用人使用”。因此，对于无法享受公共部分设置停车位使用权的业主，可以据此主张自己的合法权益。

《停车规定》的出台对于规范停车秩序，解决停车难问题，是一个非常有益的尝试（图/IC photo）

阻止向小区外单位或个人转让停车位

《物业规定》第六十二条和《停车规定》第五条均规定，“停车位只能向本物业管理区域的业主转让，不得转让给物业管理区域外的单位、个人”。该规定没有对禁止向小区外单位或个人转让车位设置前提条件。因此，从条文本身理解，无论小区停车位实际配置了多少，车位配置比例是否超过规划设计确定的车位配置比例，或者建设单位所有的机动车停车位数量是否大于住宅小区内的房屋套数，只要向小区外单位、个人转让停车位，就必然违反了本规定，其他没有车位的业主可以据此维权。但是，如果要求法院确认该行为无效，则可能存在一定的诉讼风险。

《民法典》第二百七十六条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。如何理解“首先满足业主的需要”？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款‘应当首先满足业主的需要的规定，前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。原物权法第七十四条第一款“应当首先满足业主的需要”的规定实际对应民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

从以上司法解释的规定看，满足业主需要的标准是规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。即如果建设单位提供的停车位数量达到规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例，就应当认定为满足了业主需要。《物业规定》和《停车规定》没有明确如何认定满足业主需要，但从规定精神看，应当是将建设单位所有的机动车停车位数量等于物业管理区域内房屋套数作为满足业主需要的标准。对于过去的老旧小区而言，这一标准显然高于司法解释的标准。

此外，对于满足业主需要之外的车位，法律和司法解释没有明确禁止向小区外单位、个人转让。但是按照《物业规定》和《停车规定》，即使满足了建设单位所有的机动车停车位数量等于物业管理区域内房屋套数的标准，也不得向业主外单位、个人转让停车位。因此，对于将超出规划确定的车位配置比例之外的车位向小区外单位、个人转让的行为，如果要求人民法院确认无效，是否能够得到支持，存在一定的不确定性。

优先购买停车位

《停车规定》第五条，租用停车位的业主享有该车位的优先购买权。所谓优先购买权，是指特定的民事主体依照法律法规或者合同约定，在同等条件下，优先于第三人购买标的物的权利。优先购买权的设立旨在保持财产所有权与使用权一致性，充分发挥物的效用，稳定社会经济生活秩序。《民法典》第三编第二分编第十四章租赁合同中规定了承租人的优先购买权，但是，该条明确只是针对房屋租赁。停车位不是房屋，但带有类似的不动产属性，那么能否参照适用该条规定？此前，全国已有多起审判案例涉及车位的优先购买权问题，各地法院的裁判观点并不完全一致，有些甚至完全相反，目前还没有形成统一的裁判规则。

在原告李某与被告江苏苏南万科物业服务有限公司无锡分公司、无锡鼎安房地产有限公司车位纠纷一案中，无锡市滨湖区人民法院作出〔2017〕苏0211民初2920号民事判决，对原告李某提出车位优先购买权不予支持，原告李某提起上诉，二审维持原判。二审法院认为，租赁车位是否享有优先购买权，法律并無明文规定。由于优先购买权是一项法定权利，直接影响当事人的权利义务，在法律没有明确规定的情况下，不能将承租房屋的优先购买权类推适用到其他租赁物上。此后，李某申请再审，也被江苏省高级人民法院驳回。

而在原告严某某诉被告上海中房新业房地产有限公司侵权责任纠纷一案中，原告严某某主张地下产权车位的优先购买权，上海市浦东新区人民法院作出〔2018〕沪0115民初24427号民事判决，对其主张不予支持。原告严某某提起上诉，上海市第一中级人民法院撤销原审判决，改判支持地下产权车位的优先购买权，其主要观点是：法律规定具有相应滞后性，对地下产权车位是否可以参照适用房屋承租人优先购买权的规定不能仅以法律有无明确规定为判断标准。地下产权车位与房屋同属于不动产范围，其交易方式也类似，参照适用房屋承租人优先购买权的相关规定具有相应法理基础。房屋承租人优先购买权的立法本意是为避免物权转让中出租人任意处分房屋给承租人带来侵害及出于稳定社会经济目的，地下产权车位参照适用房屋承租人优先购买权的相关规定亦符合该规定的立法本意。

笔者更加认同上海市第一中级人民法院的观点，从优先购买权制度设立的目的以及停车位和房屋的相似属性来看，应当确认车位承租人的优先购买权。《停车规定》对停车位优先购买权的规定为今后的上海司法审判提供了一个重要参考。

《停车规定》的出台对于规范停车秩序，解决停车难问题，是一个非常有益的尝试。但是，我们也要看到，《停车规定》本身具有一定的局限性：首先，《停车规定》只是地方政府部门的管理规定，不属于法律范畴，不能作为人民法院审判的依据，只能作为审判参考。其次，《停车规定》的程序性规定明显不足。再次，《停车规定》对于违反规定者应当如何承担责任，几乎没有规定等，这在一定程度上影响了《停车规定》的可操作性。综上，笔者建议今后可在《停车规定》实施过程中不断丰富和完善相关具体细则，以更好地维护广大业主的合法权益。

编辑：黄灵  yeshzhwu@foxmail.com