罗静 武汉市天辰资产经营管理有限公司

资产证券化是二十世纪以来一种重要的金融创新工具，在金融实践和金融创新领域有划时代的意义。住房租赁行业在近年发展迅速，大量资本进入此行业。住房租赁证券化将有助于盘活存量资产，提高资金使用效率，从而促进了住房租赁市场发展。在证监会联合住建部发布了推进住房租赁资产证券化的通知，从各个层面推动“住房租赁资产证券化”工作的开展，这样的决定为住房租赁资产证券化提供了法律支撑和政策依据。这为我国住房制度的完善，提供了又一相应的融资方案。我国住房租赁行业融资依然缺口大，融资成本高，成为制约租赁机构发展的瓶颈。政策放开后，以房地产投资信托基金（REITs）为代表的住房租赁资产证券化成为长租公寓行业盘活资产的重要手段。

一、住房租赁资产证券化理论分析

从广义上讲，住房租赁资产证券化是投资者有权享受住房租赁收入分配作为投资补偿的机制。从狭义上讲，除了作为投资补偿的机制之外，根据《证券法》的规定，投资者的权利必须是以证券为依据。换言之，住房租赁资产证券化是通过“证券化”的金融技术，将住房租赁市场与资本市场联系起来，在资本市场上出售低流动性的住房租赁资产来筹集资金。一般来说，通过住房租赁资产证券化筹集的资金，并非基于房地产企业的信誉，更多的是基于目标住房租赁资产的本身价值。……