高代娟 四川省煤田地质局一三五队

一、房地产经济可持续发展概况

（一）房地产经济可持续发展的内涵

即实现经济，生态，社会三者并存，共同发展就是可持续发展。是尽可能避免给自然生态环境带去不良影响的绿色发展、在未来要实现公平的共享式发展，是要满足我们当代人的各种围度的需要，又不损害后代本身需要发展的资源，房地产这一块，他的可持续发展战略就是将可持续发展作为他的思想指导，这同时也是他最后的也是最终的目标，通过这一大块经济来推动国家的经济发展，同时还是呈现出一个可持续发展的模式。

其具体内涵包括以下四点：一是这块的经济必须要对内外环境的发展变化作出密切的关注，同时知道自身定位。制定可持续的战略规划。二是在节约资源、保护环境的前提下做好房地产开发与建设工作。三是实现房地产经济发展与人民生活幸福感的协调统一。四是房地产经济发展应注意维护社会公平。

（二）影响房地产经济可持续发展的因素

一是土地政策。我国房地产开发必须先以有偿方式获取国有土地，开发者需要向政府支付金额，来获取土地的使用权限。土地出让金的高低直接影响房地产开发成本，进而影响房地产经济的可持续发展。

二是城市规划。城市规划直接影响当地的土地开发力度，进而影响房地产的供给。城市规划的方向会影响房地产开发区域的配套基础设施，进而影响定价和销售量。

三是房地产市场。房地产市场的影响的主要因素就是它的供求，这方面的变化将会影响是否能够扩大或是缩小规模，房地产市场繁荣会吸引投机者盲目加入房地产开发队伍，造成虚假繁荣，不利于房地产经济的可持续发展。

四是金融政策。在房地产开发环节，开发商会通过将土地使用权抵押给银行的方式获取贷款。在房地产销售环节，购房者会采用分期付款的方式。因此金融政策会影响房地产供求状况，合理的金融政策会推动可持续经济房产方面的稳定发展。

（三）目前我国房地产经济可持续发展的实际情况

最近这些年来，人们随着科技的发展，生活水平越来越高，房产经济也突飞猛进，开发速度加快、规模不断扩大的同时，房价也在不断上升，甚至出现房价上涨幅度与居民收入增长幅度严重不协调的情况。房地产经济发展逐渐偏离了可持续发展的轨道，不顾环境承载力，未能进行科学的开发结构规划，虚假宣传等不正当竞争手段扰乱了市场秩序，加剧了房地产经济的泡沫化。为了给虚假繁荣的房地产市场降温，我国相关部门对房地产行业相关的法规政策作出了调整，如颁布了“限购令”，意在遏制盲目的购房行为，房产税发挥着协调房地产资源分配的作用。变局已现、转型没有成功的经济更要落实好这个模式，更好地发挥在国民经济中的作用。

二、我国房地产业在推动国民经济增长中的意义

在我们国家，他其实起到了一个基础和稳定以及导向的作用，是国民经济发展的基础性物质条件[1]，能够在以下几方面推动国民经济增长。

第一，房地产业可持续发展能够增加财政收入，提升政府的公共服务质量。在我国，土地财政收入是政府预算外收入的重要来源，房地产行业他的税费也是我国国家经济增长收入的一部分，那么它的优化将会带来我国经济结构的优化。增强国家财政实力，从而为城市的基础设施建设以及教科文卫事业提供稳定的资金输入，优化人民的生活与工作环境。国家还可以将财政收入用到土地规划和改造工作中，提升土地资源的质量和利用效率。

第二，房地产业的产业关联性较强，房地产业的可持续发展能够带动相关产业的可持续发展。房地产业对相关产业的影响力可以用生产诱发系数进行量化，所谓生产诱发系数反映的是某个行业一个单位的需求所诱发的所有相关行业的国内生产额。房地产业不仅与冶金、煤炭、电力等基础工业相关联，还能带动建筑业、制造业的发展，旅游、餐饮服务等第三产业的繁荣也与房地产业息息相关。今后，可以将房地产业对第三产业的关联带动作用作为促进我国产业结构优化调整的突破口，以房地产业的可持续发展促进相关产业的可持续发展。

第三，房地产业的可持续发展有助于降低劳动者的购房压力，优化居住环境，提升就业水平。目前我国房地产行业定价居高不下让大部分购房者望而却步，售楼处的虚假宣传与小区物业服务不周、周边配套设施不完善等问题形成鲜明对比，影响了居民的住房体验。房地产业可持续发展能够使房价波动被控制在合理的范围内，开发建设质量的提升能够为居民提供舒适的生活和工作环境。房地产经济的可持续发展凭借他自身归纳劳动力的能力，就能创造出更多的岗位，解决国家的就业问题。

三、我国房地产发展过程中出现的问题分析

（一）忽视对环境的保护及其建设

保护环境就是战略发展的核心，目前我国房地产发展忽视了对生态环境和人文环境的保护与建设，不符合可持续发展的要求。

首先，我国房地产开发建设对周边生态环境造成了破坏。建筑规划时占用了过多的城市绿地面积，过高、过密的城市建筑会加剧“热岛”效应，使城市地区的生态循环更加不稳定。建筑施工过程中会制造大量的粉尘污染，降低了城市的空气质量，加重了城市的降尘负担。此外还有噪声污染、水污染等都在恶化城市的生态环境。

其次，房地产过度开发还会破坏城市的人文环境。比如对代表城市形象的传统特色建筑的破坏，对文娱场所、精神教育基地的挤压等。例如，在2016 年8 月对上海静安区安康苑进行拆迁改造的过程中，就出现了文物建筑被损坏的现象。

（二）资源浪费现象

我国房地产行业在快速发展的过程中以经济效益为第一目标，发展方式过于粗放，资源浪费，主要是因为没有将计划落到实处。

首当其冲的就是生态资源，有些房地产开发商为了满足消费者对住房环境需求的同时尽可能降低建设成本，会选择一些先天环境优美的区域进行开发施工，造成大量的天然湖泊水、河流水以及绿地被破坏，进而对当地的生态循环造成不良影响。

还有土地资源的浪费。一方面是房地产过度开发，不顾城市整体的土地规划而盲目占用了大量土地资源，导致一些更适用于建造商场、学校等基础设施的土地被用作房地产开发，降低了土地的有效使用率。另一方面是房地产开发商过度追求大面积住房的建设，忽视了居民对小面积住房的需求，浪费了土地资源。

（三）金融基础体系不完善

房地产行业的发展离不开金融资本的支持，不论是房地产开发还是居民购房都需要国有银行的参与，因此银行的金融政策也会受到房地产经济发展的影响，[2]影响则表现在银行利率的调整会直接影响房地产开发建设成本，还会影响居民的还贷压力，进而左右购房意向，存款准备金率的调整也会影响房地产开发商的融资难易程度。

由于目前我国房地产行业的金融体系过于单一，会加大房地产业发展的资本限制，导致房地产业开发建设的灵活性和能动性不足。此外，金融体系不完善会导致金融风险过于集中且频发，行业波动较大，不利于房地产经济的平稳发展。

（四）商品房空置率较高

房地产经济发展速度过快，它的模式又过于粗放，这就导致了大多数偏远地区的商品房空置，边缘地带也存在着这样的问题。

出现这一问题的原因首先在于开发商未能做好市场调查和科学规划，盲目进行住房建设，造成供大于求或者供不对求的问题，即住房供给大大多于市场需求或住房供给不符合当地居民的需求。其次，住房销售策略出现问题也会导致商品房空置。还有限购令颁布前许多购房者为了资产保值或增值大量购入房产，既不自住也不出租，导致大量商品房处于空置状态。

商品房大量空置反映了房地产行业的利好时期已经结束，如果仅仅只是将经济作为自己的发展目标，那么已经落后于时代的脚步，必须要促进这种经济可持续发展方向的支持力度增强。

四、提高我国房地产经济可持续发展的对策研究

（一）加强房地产开发利用规划，提升资源使用效率

首先，政府应当从优化城市生态环境和人文形象、提升城市整体土地开发利用效率的角度出发，合理规划房地产开发用地面积和区域，不单纯为了增加土地财政收入而盲目划分城市土地。政府还应当避免过度依赖房地产经济实现本地的GDP 目标，优化本地产业结构。

开发商要充分了解当地居民的经济实力、对住房的需求量以及地域性偏好，并做好水文、地质等方面的探测工作，为进行科学的开发建设规划提供依据。要认识到土地资源的不可再生性，在土地资源利用最大化的前提下尽可能提升居住环境的质量。还要对小区内的绿化、便利超市、休闲娱乐场所等进行合理规划，不能为了缩短工期忽视配套设施建设。

开发商还要做好科技创新工作，通过节约资源、保护环境实现房地产经济的可持续发展。可以增加可再生性资源在房屋建造中的使用，降低资源压力。也就是这方面技术，还可以减少水资源的过度使用。

（二）完善房地产市场金融体系，拓宽融资渠道

目前来说，房地产企业，它的金融结构体系又十分单一，贷款政策还不够完善，房地产市场泡沫一旦破裂会给房地产经济带来较大损失，进而影响到其他相关产业，甚至造成大批人员失业的现象。因此必须发展多元化的融资渠道，完善房地产市场金融体系。

可以在房地产经济发展中引入民间资本的力量，拓宽开发商融资渠道，降低国有银行利率调整给房地产市场带来的影响，增加房地产行业资金的流动性，优化资金来源结构，从而分散房地产行业的金融风险，更好地应对全球化背景下的国际金融危机。

住房抵押贷款的二级市场，需要进一步完善和建立，争取抵押贷款证券化的实现，将市场要纳入整体的大循环之中，将房地产市场与资本联系进一步加强[3]。

（三）提升政府的监管力度，发挥宏观调控在房地产经济可持续发展中的作用

政府要发挥对这方面经济的掌控和管理，指导作用，弥补市场经济的盲目性缺陷，及时应对市场失灵。要加强对房屋建设质量的监督，对开发商的偷工减料行为作出严格的行政处罚，保障居民的生命健康权；要对开发商的土地利用情况进行监督，避免土地闲置，保证土地资源的合理利用；还要对积极引导开发商适应本地的资源、环境、市场需求等实际情况，避免盲目开发。

政府还应通过改革房地产业税制来遏制房产投机行为。目前我国房地产业的税收多集中于开发和流通环节，保有环节较少，应加大对商品房保有的征税力度，税收政策可以抑制人民群众对于炒房的热情，贯彻房子用来住，而不是用来炒的定位。还应减少房产交易环节的税收，降低居民购房压力。

五、总结

房地产经济在国民经济发展中的作用不可忽视，房地产经济的可持续发展水平直接影响着国民经济的增长水平，必须重视房地产行业的持续健康发展。目前我国房地产行业泡沫化现象严重，虚高的房价、脆弱的金融体系增加了房地产开发建设的风险。要以可持续发展战略为指引，最终要达到一种经济与社会进步，发展环境资源保护节约相统一，还要完善房地产行业金融体系，发挥好政府的监督和指导作用，提升房地产经济的可持续发展水平。