练勇

【摘要】本文对凤冈县农村宅基地现状进行入手调查，阐述了农村居民点用地规模大、结构布局不合理、土地利用效率较低等农村集体建设用地存在的突出问题。并对存在的问题提出农村宅基地建设用地节约集约标准体系探索模式，通过编制规划、动态管理、严格审批、宅基地整治、指标控制等举措，提升农村集体建设用地节约集约利用水平。

【关键词】农村宅基地;节约集约利用      【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.36.018

1、农村宅基地利用现状调查分析

以凤冈县为例，全县土地总面积188509公顷，下辖11镇3个街道办事处86个村（社区），全县第七全国人口普查总人口45.088万人，其中城镇人口17.3145万人，乡村人口27.7735万，农村户数72840户，凤冈县第三次全国国土调查，农村宅基地面积4219.23公顷。从数据分析发现，一户多宅占5%户，约2944户，面积3162.84亩，闲置宅基地占2%，2257户，面积1265亩，人均实际占用宅基地面积151.92㎡/人。凤冈县属于丘陵地区，人均占地面积永远超过农村村民建房限额，同时在调查发现，原有瓦木结构的房屋占18%基本上没有人住，托人看管，闲置浪费较大。

从调查数据显示，农村村民真正的住房所占用土地还不到42.31%，有57.69%的土地是院林、院坝、道路、圈舍、厨房等非宅基地所占，容积率不高，这种现象主要是历史原因形成所致。

通过调查发现，闲置宅基地、空置住宅和一户多宅、超标准占地的现象主要表现在：1.一户多宅的现象主要是农户子女分家后另建新房，旧房作杂用，原旧房未拆除;2.在城市或城镇购房，举家外迁，其原宅基地未腾退而空置，这种现象已经成为空置宅基地的主流。3.超标准占地的现象也十分突出，已经占了一定的比例，主要是附属设施用地所致。

从现状宅基地面积来看，平均户均占地579.25㎡，人均占宅基地面积151.92㎡，住房建筑占地40.01㎡，附属设施人均用地111.91㎡，住房建筑人均用地55.76㎡，造成面积过的原因主要是80年代以前的瓦木结构，作为南方地区，原木房常规为四立三间，畜圈、厨房列单，容积不高，面积过大，由于当时管理体制原因，对宅基地附属设施没有限制，农户根据自己的面积进行随意扩建，所以造成户均面积过大。

2、农村建设用地的节约集约利用水平探索

2.1编制切合实际的村镇规划

（1）村庄规划必须在符合国土空间规划下进行编制，原则上尽量以旧村庄为依托，优化村庄内部用地结构，充分利用村内各种闲置资源。规划时允许打破村民小组的界线，相对集中建设。村镇规划要根据各村的人口规模、经济发展水平与现状的人均用地等因素确定相应的村镇近期、中期用地规模。同时强调村镇内部用地功能分区，宅基地规划采用双控模式。农村居民点内部结构调整时，优化功能分区，在合理布局村镇公共设施用地、道路用地后再来配置农村村民宅基地。

（2）农村申请建房结合当地风土人情，根据不同类型的位置统一规划设计，房屋设计应类似于城镇住房设计，缩小农宅利用空间，减少土地使用面积，提高土地利率。

（3）在审批宅基地时，严格把关，一是按人口来控制农户建房面积，二是按承包地控制庭院等附属用地。

（4）申请新占地的农户，如原有宅基地的，必须签订原有宅基地拆除协议，按照《贵州省土地管理条例》规定，审批面积不得超过170平方米，住宅原则上不超过3层，底层层高原则上不超过3.6米，标准层层高原则不超过3.3米，每户建筑面积应控制在320平方米以内，可采取独栋、联排建的方式建设。新房建好后2个月内必须先拆除原宅基地。

2.2健全农村居民点用地全程动态管理制度

按照贵州省人民政府印发《贵州省农村村民住宅建设管理办法（试行）》（以下简称《办法》）规定，农村宅基地审批由乡（镇）人民政府、街道办事处负责建立一个窗口统一理、多部门联动运行的农村宅基地建房联审联办制度，统筹开展农村村民住宅建设的规划选址、行政审批、现场放线、动态巡查、质量监督和竣工验收等工作。构建“党委领导、政府负责、部门联动、社会参与、齐抓共管”的网格化格局，加大日常巡查监管及违法占地查处力度。充分发挥土地巡查监管网络体系的作用及全社会各方面的力量，形成镇（街道办事处）管村（社区）、村（社区）管组、组管村民等齐抓共管的模式，对农村村民住宅建设违法行为做到早发现、早制止、早查处，并通过举报电话、举报信箱、网上举报平台等多种渠道，受理农村村民住宅建设违法行为的举报和投诉，将土地违法行为控制在萌芽状态。

2.3 建立农村居民点用地整理资金保障机制

结合我县城乡建设用地增减挂钩政策对村民自愿有偿退出一户多宅、闲置宅基地进行整理恢复为耕地，投入资金在2.5-3.0萬/亩元左右。从土地出让金、土地开垦费中划出一部分资金，成立宅基地复垦专项基金，盘活闲置土地资源，增加有效耕地面积。

3、农村建设用地节约集约利用控制指标的选取研究

3.1新农村用地控制指标的选取

（1）控制指标选址原则要遵循科学性、可操作性原则。

（2）控制指标说明和计算方法

参照国家最新《村镇规划标准》GB50188-93，选取人均建设用地面积、户均宅基地面积、人均宅基地面积、容积率、建筑密度、建设用地构成比例、公共设施配置标准等作为农村建设用地控制指标，其具体含义和计算公式如下：

人均建设用地面积=农村居民点建设用地面积/农村常住农业人口

户均宅基地面积=农村居民点宅基地总面积/户数

人均宅基地面积=农村居民点宅基地总面积/总人口

建筑密度=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%

容积率=住宅建筑面积/住宅总占地面积

建设用地构成比例：居住建筑、公共设施、道路广场、绿化其建设用地的比例%。

公共设施配置标准：各类公共建筑人均用地面积，包括行政管理（如村委会），教育机构（如幼儿园），文体科技（如老年活动中心）、医疗保健（如村卫生室），商服用地（小超市）。

该7项指标是相互补充，具有层次性和结构性联系，选择人均建设用地面积可以从总量上上进行有效控制;选择户均宅基地面积，主要是针对凤冈县作为山区农业县，主要以农业生产为主，控制宅基地附属用地;选择容积率是提高土地利用率，控制宅基地院落过大;选择建设用地构成比例是为了优化新农村建设的利用结构;选择公共设施配置标准为了更好地满足新农村建设中人们生活水平的提高，对物质、精神生活质量的需求。

3.2 指标值确定办法

通过实地调查走访，数据分析，并结合凤冈县农村建设用地实际情况，同时参照国家最新《村镇规划标准》GB50188-93，初步制定了凤冈县农村建设用地标准见表1，建设用地结构比例见表2。

1.人均建筑占地面积指主体建筑物、圈舍、厨房、农具堆放房;2.附属设施用地户均面积指晒场、院林、院坝、沼气池、宅内道路等用地。3.农户新建的宅基地如在县道、国道、乡道路、村级公路旁边，对附属设施用地面积等于户均宅基地面减去公路界规定预留面积。

参考文献：

[1]胡建，高彩云，秦晓.《河北省易县农村集体建设用地流转潜力评价》[J].江苏农业科学，2012年

[2]朱传民，程久苗，刘广栋，曾海燕.《农村居民点用地问题研究——以安徽宣城市为例》[J].资源开发与市场，2005年

[3]《《村镇规划标准》GB50188-93》

[4]刘晓.《工程设计阶段的投资控制及评价研究》，硕博学位论文2005年

[5]《贵州省农村村民住宅建设管理办法（试行）》，施行时间：2020.8.28