蒋金伦

（南京信息工程大学，江苏 南京 210044）

一、引言

在全球范围内，REITSs正逐渐成为金融市场的一个非常重要的组成部分[3]。公共REITSs的迅速普及与这类产品的收入风格和包容性特征密切相关，产品的上市时间也越来越长。它符合当前宏观经济发展阶段的特点[4]。

不动产投资信托开始于美国，已有61年的历史。在亚洲，第一个拥有REITSs的国家是日本。然而，无论是在日本还是美国，不动产投资信托基金都是房地产和房地产项目实施的第一阶段。就中国而言，REITSs显然是一种“外国产品”。在管理模式上吸收了美国的经验和日本的精髓，中国采用美国的内部管理模式，允许机构投资者直接持有资产支持证券，而不是在日本的外部管理模式下成立专门公司（SPAC）来完全保留资产支持证券。但是，中国的资产管理模式也能在日本管理模式中找到影子，即REITSs的资产和证券为专业资产托管人持有。

国内REITs的出现，是结合了当下国情的产物，必然会有与众不同的表现[1]。与传统的公共资本投资不同，REITSs更加注重二级市场，基金公司在公共基金REITSs中的角色已经从一个积极的管理者转变为一个积极的资产管理者，基金公司核心或明星基金经理的光环将逐渐减弱。在选择REITSs的投资对象时，投资者应注意标的资产的质量、投资组合的稳定性和投资组合的稳定性。从这一方面，突显了基金公司和运营管理机构的运营能力[5]。

二、文献综述

与以往的投资品种相比，我国上市REITSs的产品结构更加复杂，涉及基金持有人、基金经理、特殊资产支持计划、特殊目的公司和项目公司的发行过程。……