张高 陈文

【摘要】房地产市场事关国计民生，房地产企业一旦面临破产，首当其冲的就是购房人利益。因此，在房地产企业破产案件中，必须界定购房人身份并分析购房人权利性质，才能更好地保护其权利行使。在主体资格认定上，采用排除法确认其是否具有真实的购房意思表示。购房人享有的权利性质是一种物权期待权，必须满足相应的条件才能够得到支持。研究购房人权利问题，对深化购房人权利保护、服务破产实践都具有借鉴意义。

【关键词】房地产企业;破产;购房人;物权期待权          【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.119

1、购房人权利保护问题的提出

在国家宏观政策强化指导、严格调控以及地方不断细化各种措施的背景下，众多房地产企业面临着愈发严峻的资金压力，尤其是对于部分中小规模以及扩张速度过快房地产企业而言，经营状况不容乐观。根据人民法院公告网数据显示，2020年将近400家房地产企业进入破产程序。

房地产企业的破产与普通企业相比具有一定的特殊性。首先，房地产企业破产牵涉面广、涉及到的债权人数众多，其中所涉及的商品房买受人群体权益保护问题更是政府、法院以及全社会关注的焦点。其次，房地产企业在破产程序中适用的法律规范较为复杂，除破产法外，还涉及民法典、房地产法以及相关司法解释等，这些法律法规之间并不是完全协调的，部分可能存在适用上的冲突，需要综合考量、协调适用。最后，破产企业的财产具有特殊性，包括土地使用权、已竣工或在建中的商品房等，在建房屋资产的评估、拍卖或变卖程序同样较难进行。

从购房人角度看，其在诸多利益群体中处于相对弱势的地位。一方面，购房自住的购房人本质上是消费者，利益主体分散，相较房地产开发商或是其他债权主体而言维权能力较弱，容易遭受损失;另一方面，我国当前房价长期处于较高水准，购房人所主张的权益能否实现对其影响巨大，若无法妥善解决，则隐含了社会不稳定因素。

目前，我国立法对房地产破产案件中涉及购房人权益问题的规定仍较为模糊，因此，在破产案件中妥善处理购房人权益问题成为了实践中的难点以及关键所在。本文从管理人角度出发，结合实务经验对购房人权利的认定路径进行分析，以期待对司法实践有所裨益。

2、购房人主体资格的界定

在具体探讨权利问题之前，首先需要明确权利主体这一基础性问题，即申报人是否符合购房人身份。

2.1具备房屋买卖的真实意思表示

实践中，以购房人身份向管理人申报对债务人名下房屋享有物权的主体呈现复杂化的特征，包括以订立房屋买卖合同为借贷进行担保的、签订以房抵债协议的以及仅签订房屋买卖合同等多种情形。下面笔者逐一展开分析。

2.1.1签署房屋买卖合同为借贷合同做担保的认定

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的，人民法院应当按照民间借贷法律关系进行审理。换言之，该类债权人与房地产开发商之间的基础关系实际是借贷关系，并没有买卖房屋的真实意思表示。在现实中，房地产开发商多以融资为目的，签订大量房屋买卖合同作为民间借贷的担保，并办理网签、预告登记。对于该种情形，仍应认定双方属于民间借贷的法律关系，该类申报人不属于真正的购房人。

2.1.2签订以房抵债协议的认定

以房抵债是房地产开发企业经营中普遍存在的操作方式，在房地产开发企业无力清偿债务时，债权人与房地产开发企业达成以房抵债的合意，双方签订房屋买卖合同，通过以房抵债的方式清偿之前债务。笔者认为，以房抵债协议因订立时间不同，其效力存在差异，应分情况讨论。

（1）在债务履行期限届满前签订以房抵债协议

债务履行期限届满前签订的以房抵債协议，由于债权尚未到期，债权数额与房屋的价值可能存在较大差距，如果直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。因此，在处理上一般参考先前《物权法》中关于禁止流押、流质的相关规定，不认定该种情形下的以房抵债协议效力。

（2）在债务履行期限届满后签订以房抵债协议

债务履行期限届满后的以房抵债协议，如果没有合同无效事由，则应当认定合同有效。基于有效的抵债协议，在债务消灭的同时，相应的抵债价款即转换成房款。此时应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议规定》”）第28条的规定，审查其是否属于无过错不动产买受人。

需明确的是，无论以房抵债协议的效力如何，以房抵债债权人都不符合消费者购房人的条件。主要原因是，从债权人主体看，以房抵债目的在于消灭原有债权，并非为生活居住需要。上述观点在最高人民法院的（2020）最高法民申2256号裁定书中也得到了支持。此外，从立法目的角度看，对购房人群体进行特别保护，是基于保护其生存权的特殊需要，以房抵债并不满足上述情况，故以房抵债的债权人不可能成为消费者购房人。

2.2购房人的主要类型

对于基础关系为房屋买卖的权利人，如无相反证据，管理人通常将主张房屋物权的权利人确认为真实房屋买受人。但应注意区分消费者购房人与一般无过错不动产购房人之间的区别。

2.2.1消费者购房人

根据《执行异议规定》第29条，对购买商品房的消费者，应限定为其购买的商品房用于居住且在买受人名下无其他用于居住的房屋的商品房购买者。管理人一般应要求债权人提交其在所购房屋所在地房地产交易中心调取的不动产登记信息或商品房合同备案信息等证据，对其名下在所购房屋所在地同一设区的市或者县级市范围内无其他用于居住的房屋加以佐证，继而进行认定。

2.2.2一般无过错不动产购房人

根据《执行异议规定》第28条，对于购买房屋并非用于必要的居住，而是用以投资、经营或其他目的，符合条件的，只能认定为一般无过错不动产购房人。对消费者购房人进行特别保护的目的在于保护消费者的居住、生存权;而一般的购房人不涉及生存权的问题，因此对这部分主体的保护程度也理应低于消费者购房人。

总而言之，对于权利主体的审核，应当注意权利人基于何种基础关系对房屋主张权利，基础关系为房屋买卖的权利人也应当注意区分是消费者购房人还是一般无过错的不动产购房人。

3、购房人权利的性质界定：物权与物权期待权的辨析

明确购房人主体资格后，应判断购房人享有的权利性质问题，目前存在物权和物权期待权两种观点。

3.1物权说

对于破产企业来讲，破产财产的范围界定对破产企业资产起到至关重要的影响。对于购房人尚未办理产权登记的房屋，有观点认为不属于破产财产，购房人有权向管理人主张取回。主要依据是2002年最高法院出台的《关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称“《破产若干问题规定》”）第71条，该条明确规定对于相对人已完全支付对价、已向对方交付的财产不属于破产财产。虽然第71条的规定并没有在2013年最高院出台的《关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》（以下简称“《破产法解释二》”）中得到延续，但《破产若干问题规定》也并没有被最高院废止，故仍然有效。

持物权说的学者认为，《破产若干问题规定》第71条第5、6项则是对物权变动规则做出的特殊规定，在支付完全对价或房屋完成交付之后，即便没有完成登记，购房人也可以取得房屋的物权。依照此种观点，若买受人在房地产企业破产之前已支付全部的购房款，或已完成房屋的交付，则依据特别规定取得了所購房屋的物权，可向管理人主张取回。

3.2对物权说的批判

反对者认为，《破产法解释二》第2条中，对于不应认定为债务人财产的情形，已经做出了不同于《破产若干问题规定》第71条规定的认定。即便在《破产若干问题规定》尚未明确废止的情况下，根据新法优于旧法的适用规则，也应当适用《破产法解释二》，认为案涉房屋属于债务人财产。按照此种观点，购房人对所购房屋不享有物权。

笔者更加赞同购房人享有的并非物权，理由如下：

3.2.1从法律适用规则看，《破产若干问题规定》不应当继续适用

《破产若干问题规定》颁布时，我国尚未出台《物权法》，对于物权的变动规则并无法律的统一规定。随后，《物权法》的出台明确了我国物权的变动规则，而《破产若干问题规定》因与《物权法》确立的不动产物权变动规则不符合，不应再继续适用其中第71条规定。

在（2020）最高法民申2681号案例当中，最高院认为《破产法解释二》对不应认定为破产财产的情形，已经做出了不同于《破产若干问题规定》第71条的规定，故应当适用《破产法解释二》的相关规定。因此，无论是依“上位法优先于下位法”还是“新法优于旧法”的法律适用规则，都应根据新的司法解释进行认定。

3.2.2物权说与破产法中取回权的构成要件冲突

按照物权说主张，购房人享有的是物权，此时其可以根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称“《破产法》”）的规定向管理人主张取回不属于债务人的财产。但根据《破产法》第38条的规定，向管理人行使取回权的对象必须是“债务人占有的不属于债务人的财产”。当房屋已向购房人交付之后，实际上并不在债务人的占有之下，购房人根本无法行使取回权，管理人也无法向其“再次交付并转移占有”。因此，对于已向购房人交付的房屋，若从物权角度出发向管理人行使取回权，存在适用上的冲突。

3.2.3《破产若干问题规定》一刀切的保护模式不符合多种利益平衡的需求

对购房人的权益进行特殊规定，是出于优先保护符合相关情形的消费者购房人生存权的考虑。但是，现实中并所有购买商品房的购房人都是消费者购房人。因此，应当限定享有优先权之购房人的主体范围。然而，《破产若干问题规定》不区分购房主体范围，统一赋予其特殊对待，违背了优先保护购房人生存权的价值取向。

3.3物权期待权

《执行异议规定》第28、29条规定分别对应一般无过错不动产购房人、消费者购房人的权利，第30条则规定预告登记在执行案件中的法律效果。结合《民事诉讼法司法解释》第 312 条规定，案外人就执行标的享有足已排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。上述规定均为确定购房人优先保护范围提供了法律依据。

由于房地产企业普遍采用预售的方式进行商品房销售，债务人与购房人签订商品房买卖合同时，标的房屋仍处于在建状态，且房屋实际交付日期和办理不动产过户登记日期都远在订立合同时间之后。在此期间内，购房人基于合法有效房屋买卖合同产生的债权法律关系，与一般的债权请求权不同，而是在商品房建成之后取得所有权的一种期待权。

3.3.1《执行异议规定》第28条

第28条规定的是一般无过错不动产购房人的物权期待权，需根据以下四个要件进行认定：1）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;2）查封前已合法占有该不动产;3）已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行;4）非因买受人自身原因未办理过户登记。

前3个条件属于事实判断，在理解适用方面争议较小，第4个条件在实践中存在理解不一致的情况。在最高院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《九民纪要》”）第127条第2款中对此做出了解释：一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。

3.3.2《执行异议规定》第29条

第29条规定的是消费者购房人的物权期待权，对此认定需要满足以下三个要件：1）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;2）所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;3）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。

该条文的第2项条件便是消费者购房人主体身份的要求，而支付价款方面，实践中也并不是机械地完全按照50%的比例进行判断，如果非因消费者原因导致购房款未缴足50%（如合同约定或开发商单方面原因），或者如《九民纪要》第125条第3款的规定的情形，支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，也可以理解为符合该规定的精神。

3.3.3《执行异议规定》第30条

第30条规定的是预告登记的法律效果，与前两条规定不同的是，预告登记人无需额外条件便可申请停止处分异议，这点延续了之前的《物权法》第20条以及《民法典》第221条的规定，即未经预告登记权利人同意处分不动产，不发生物权效力。但预告登记人并不因此当然获得物权期待权，第30条后半段规定，只有符合物权登记条件的情况下，受让人提出排除执行异议的，法院才应当予以支持。

总之，随着法律修订及司法解释的更新，管理人履职过程中不应直接将购房人享有的权利性质认定为物权。在符合《执行异议规定》的情况下，应将购房人享有的权利定性为物权期待权。

当然，以物权期待权定性购房人享有的权利性质，没有直接解决购房人的该种权利在破产法中的顺位问题。《执行异议规定》是针对执行案件所做出的规定，并非针对破产案件，权利人享有的“排除执行的权利”能否直接等同于破产法上的“清偿顺位的优先性”仍存在疑问。此外，该规定仅仅赋予权利人“排除执行”的防御权利，但却没有明文规定这样的物权请求权如何实现，这同样也是立法的不足之处。

4、影响购房人权利实现的因素：管理人解除權的行使以及房屋未竣工的情形

如前所述，购房人对房屋享有的是物权期待权。一般情况下，购房人可以基于此项权利向管理人主张过户登记。但在实践中，存在其他影响权利行使的因素。

4.1管理人的解除权

《破产法》第18条赋予管理人享有决定双方均未履行完毕的合同是否解除的权利，其目的是最大限度保障全体债权人的利益。管理人一旦选择解除合同，购房人自然无权要求管理人进行过户登记。此时其产生的损失只能作为普通债权进行申报。当然，管理人的解除权也不能恣意行使。笔者对管理人解除权的限制情形进行总结，当购房人主张继续履行购房合同且满足下列条件时，可以限制管理人解除权的行使。

4.1.1购房人已付清购房全款

如果购房人已付清全款，己方义务全部履行完毕，那么无论购房人购买商铺还是住宅，也无论数量，均可对抗管理人的解除权。

4.1.2已办理预告登记

《民法典》第221条规定办理预告登记产生对抗第三人的效力，这一对抗效力同样及于管理人。因此对于已经办理预告登记的购房人，管理人不能恣意行使解除权。

4.1.3消费者购房人付款超过合同总价款的50%

对于购房人已经支付大部分款项的情形管理人是否可以解除房屋买卖合同存在较大争议。笔者认为，应当区分不同购房主体进行判断。对于一般无过错不动产购房人，此时管理人可以解除合同。而对于消费者购房人而言，由于涉及到购房人的生存性权益，在破产解除权行使中也应当充分体现该条规定的精神，认定在这种情形下管理人不得解除房屋买卖合同。

4.2房屋未竣工

对于未竣工且管理人无法融资进行续建的楼盘而言，此时房屋无法建成并向买受人过户，属于事实上履行不能。

在此情形下，购房人的物权期待权无法得到支持，只能转化为金钱债权。金钱债权的清偿顺位也是个值得探讨的问题。笔者认为，对于一般无过错不动产购房人而言，由于《执行异议规定》第28条规定其必须在查封前合法占有不动产才能享有物权期待权，在房屋未竣工的情况下购房人不可能享有物权期待权，因而其金钱债权只能作为普通债权进行清偿。但是消费者购房人的金钱债权却可能由物权期待权转换而来，根据2002年颁布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（现已废止）第2条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该条文也是消费者购房人超级优先权的来源，但是该规定目前已被废止，导致如今消费者购房款的权利顺位缺少法律的明文规定。

尽管如此，笔者认为，基于保护消费者购房人生存权的需要，仍可以参照该批复的精神对消费者购房人的购房款予以优先保护。《九民纪要》第126条也确认了该批复所规定的消费者购房人超级优先权的合理性，可见最高院的态度依然是认为有必要对消费者购房人生存权予以特别保护。

小结：

房地产企业破产案件牵涉面广、购房人人数众多、商品房买受人群体权益受到政府、法院、社会的高度关注。为避免激化矛盾、引起群体性事件、维护社会稳定，当符合一定条件时，优先保护购房人权利，符合我国现阶段处理此类案件的需要。但是，深入到破产法领域，仍然要明确通过哪些制度和路径对购房人的权利进行保护，这样既能够有明确的法律依据，又能够统一司法实践的尺度，妥善解决破产中购房人权利保护问题。

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