张高 陈文

【摘要】房地产市场事关国计民生，房地产企业一旦面临破产，首当其冲的就是购房人利益。因此，在房地产企业破产案件中，必须界定购房人身份并分析购房人权利性质，才能更好地保护其权利行使。在主体资格认定上，采用排除法确认其是否具有真实的购房意思表示。购房人享有的权利性质是一种物权期待权，必须满足相应的条件才能够得到支持。研究购房人权利问题，对深化购房人权利保护、服务破产实践都具有借鉴意义。

【关键词】房地产企业;破产;购房人;物权期待权          【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.119

1、购房人权利保护问题的提出

在国家宏观政策强化指导、严格调控以及地方不断细化各种措施的背景下，众多房地产企业面临着愈发严峻的资金压力，尤其是对于部分中小规模以及扩张速度过快房地产企业而言，经营状况不容乐观。根据人民法院公告网数据显示，2020年将近400家房地产企业进入破产程序。

房地产企业的破产与普通企业相比具有一定的特殊性。首先，房地产企业破产牵涉面广、涉及到的债权人数众多，其中所涉及的商品房买受人群体权益保护问题更是政府、法院以及全社会关注的焦点。其次，房地产企业在破产程序中适用的法律规范较为复杂，除破产法外，还涉及民法典、房地产法以及相关司法解释等，这些法律法规之间并不是完全协调的，部分可能存在适用上的冲突，需要综合考量、协调适用。最后，破产企业的财产具有特殊性，包括土地使用权、已竣工或在建中的商品房等，在建房屋资产的评估、拍卖或变卖程序同样较难进行。……