彭祖佳

摘要：在租赁法律关系中，出租人出租租赁物后又转让第三人时承租人的租赁权与受让人的所有权间的效力问题向来不免争议，作为学界通称的“买卖不破租赁”规则，《合同法》第229条为维护交易安全及社会秩序的稳定持续发挥着其法效果。然而在司法具体适用的过程中该规定的不足亦有所暴露，分析研究法解释学在该法条适用时的具体应用可集中于以目的性限缩进行的漏洞填补，助力于保障承租人利益。

关键词：法解释学;法律解释;法律漏洞填补;买卖不破租赁

一、案例导入及问题提出

2011年7月22日，潘建喜与潘建华（潘建喜之兄）签订房屋买卖合同购买潘建华所有的商服房并于8月30日办理了房屋所有权变更登记，但登记后才了解到王彩霞（二人之母）曾以该商服房为标的与孙琳琳签订了租期三年的房屋租赁合同。10月8日潘建喜诉至法院请求判令租赁合同无效，王彩霞赔偿其租金及租金差价损失15000元。王彩霞答辩称涉案房屋系其出资购买，虽以潘建华的名义交纳房款并登记于潘建华名下，但后其未将房屋交付潘建华，而是在其无异议的情况下进行的租赁，故请求予以驳回潘建喜诉讼请求。经新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院查明，房屋所有权证载明房屋所有权人为潘建华所有，2009年10月18日王彩霞与案外人孙琳琳确签订了房屋租赁合同，约定自本年9月26日起至2012年9月25日止将房屋租予孙琳琳。一审法院认为王彩霞与孙琳琳签订租赁合同是出于双方的真实意思表示，且该合同并不违反法律的强制性规定，合法有效应确认成立。潘建喜尚未取得涉案房屋所有权，合同签订时潘建华并未对王彩霞的出租行为提出异议，根据《合同法》29条的规定，潘建喜关于房屋租赁合同无效没有事实和法律依据的主张应不予支持。又因王彩霞与孙琳琳签订的房屋租赁合同合法有效，所提供证据难以证明二人恶意串通，故潘建喜的诉讼请求不能成立，应不予支持。

在本案中，由于房屋所有权人潘建华于2011年7月22日与潘建喜签订房屋买卖合同时未实际占有房屋，房屋于2009年10月18日被以较低的租金租予孙琳琳，故法院依《合同法》229条判决确认涉案房屋签订的租赁合同有效，驳回潘建喜要求赔偿租金差价损失的诉讼请求。本案中法院依据“买卖不破租赁”规则进行了处理，由于该房虽属潘建华所有，但其确未现实占有房屋，且未告知潘建喜租赁合同的存在，潘建喜取得的是一个负担了租赁义务的房屋，且由于出租人与承租人先前约定的租金低于应收租金，虽未至恶意收取低租的程度但也使潘建喜承受了不必要的租金损失，故该判决结果将使潘建喜的合法利益受到损害。此引出本文将讨论的问题，《合同法》第229条规定较简略笼统，其是否存在法律漏洞，是否应该对适用条件加以限制。

二、法解释学基础理论之概述及应用

（一）法解释学基础理论之概述

法解释学的导入与法解释学方法的应用是理解《合同法》229条背后规则的运行与解决上述问题的题中之义。法学方法论应用最广的领域即法律解释，其亦被称为狭义的法学方法論内容。法解释学为法教义学的核心内容，法教义学的内涵除法解释之外还包括法典设计中的体系安排，当前学界对于法解释学侧重方法及手段、法教义学侧重目的及结果多达成共识。需指出的是，法教义学主要肩负对法律规范进行体系化整理的任务，故在某些具有突破意义的边缘案例中法教义学需要发挥体系化目的指引的作用，在法解释规则提供的弹性范围内以个案为突破口，通过解释的方法对法律规范进行体系上的贯穿^①，此即是我们在以法教义学导入后运用法解释学方法审视法律规范如何在具体实践中发挥作用的学理基础。

拉伦茨于《法学方法论》一著中阐述了法律解释的五种标准，其分别为字义标准，法律之意义脉络，历史上的立法者之规定意向、目标，客观目的论之标准与合宪性解释要求。上下文脉络能在出现一种表达方式依其语言用法解释出现多种可能时为读者提供帮助，此种情况亦需要对条文事理的一致性、法律的外在安排（篇章体例）及内在概念体系（种属关系）有所思虑，追溯法律目的及法律基本的“内在体系”对于理解意义及脉络大有裨益。故由此可知各个解释标准联系十分紧密，并形成了一个以文义解释及体系解释为基础、历史解释及目的解释为补充，合宪性解释为检验标准的综合系统。然而此排序仅代表法律解释过程的一般规律，如落实到现实具体案件中还需综合考虑各解释方法之优缺点，尽可能实现解释之目标。

（二）法律解释方法之应用

1.文义解释。作为解读文本基本解释方法之首选，文义解释是进行法律解释活动当之无愧的起点^②。尽管文义解释本身不足以成为一种强力有效的解释方法，但由于其首先强调阅读文本，从哲学阐释学上看此却是正确理解与解释法律的第一步，且是不可或缺的一步。依据文义解释，《合同法》第229条定下了所涉概念语义射程的最大范围。首先，“租赁物”一概念的语义范围就涵盖了几种解释可能，即是限于动产、不动产还是涵盖两者。绝大多数学者主张“买卖不破租赁”规则只应适用于不动产租赁而非动产，囿于篇幅下文将限于探讨租赁物为不动产时的具体情况。其次，“租赁期间”一词也涵盖了不同的解释可能。由于法条规定简短，期间长短、租赁权对抗效力产生于租赁期间内的哪个时间节点等都将导致不同解释结果产生。通说认为自合同生效之日起“买卖不破租赁”规则便开始适用，即只要租赁权法律关系本身成立有效就予以保护并赋予其相应的法效果^③。亦有学者坚持在合同生效后到租赁物交付前这段时间内不适用“买卖不破租赁”规则，或即使在交付之后也不能不加区分地适用“买卖不破租赁”规则的观点。再次，“不影响租赁合同的效力”的不同解释路径分别通向法定契约承受和买卖破除租赁规则：（1）法定契约承受规则。该解释认为发生“先租后卖”时租赁合同仍存在，受让人在受让租赁物所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，作为新出租人继承原出租人的权利义务，而原出租人则脱离租赁合同④。此即租赁合同对受让人继续存在，受让人取代原出租人而与原承租人发生租赁关系，租赁合同转而于承租人与受让人之间存在，此亦国内学界的通说^⑤。（2）买卖破除租赁规则。在该解释之下，若租赁合同当事人有所改变，债的同一性虽维持不变但效力仍会受到影响，故持此观点的学者认为对于“不影响租赁合同的效力”最恰当解释为“租赁合同仍然只拘束出租人与承租人^⑥。”

由此可见文义射程范围内存在着不同的解释可能，不同解释路径体现出不同的利益侧重。前者作为是德国法传统的解释路径，着重于承租人利益保护，使其免于丧失租赁物;后者作为罗马法传统的解释路径，着重于强调所有权人在“先租后卖”情形中自由处分所有物的权利。故囿于《合同法》第229条是对各情况下适用不加以区分的概括性规定，为了具体实践中的稳定合理，还需要求助于其他解释方法。

2.体系解释。拉伦茨所谈及的“法律的意义脉络”解释方法在我国大陆法学界被称为“体系解释”^⑦，其能够为有疑义的法律条文提供阐明路径、保障法律体系内部的协调稳定的原因在于法律条文本身实际是以一定的逻辑结构进行有序编排以使得该法律内部的概念与规则紧密相关的，故此种方法对于释明疑义发挥的作用之大小，很大程度上取决于该法律自身的体系化程度之高低。

将第229条置于《合同法》框架内审视，其位于第十三章合同法分则的租赁合同部分，上下承接的条文意旨都在于对承租人合法利益的维护，以法律明文的形式对“买卖不破租赁”规则进行了特殊规定，发挥其独有的侧重保护功能。而将第229条置于更大范围内的法律体系中，可发现在体系上与《合同法》第229条可能发生关联的《物权法》条文主要为第34条以及“占有”一章的法律条文（尤其是第241条和245条）^⑧。但与第229条相联系的法条如要与其承应相同的立法目的，则应给予第229条“占有”的前提条件。同时我国 《城市房地产管理法》第53條对于租赁合同应当登记备案进行了规定，但通说认为该规定并未明确登记备案的法律效力⑨，是故通过体系解释亦无法使《合同法》第229条与其他条文较好地呼应承接。

3.历史解释。当通过前两种解释方法仍无法得到唯一解释时，解释的“历史性”因素即需要进入视野范围，此即拉伦茨谈及的“历史上的立法者之规定意向及目标”。对第229条的历史考察可以从《经济合同法》的对应规范开始，学者黄凤龙将涉及“买卖不破租赁”规则及其法律效果的条文演变大分成四个阶段，第一阶段追随德国法“租赁合同对买受人继续有效”的规定，第二阶段立法态度由明确转向模糊，释法方向分歧开始产生，1998年的《合同法（草案）》第225条首次采用“不影响租赁合同的效力”的表述，第三阶段表述被异化为“租赁合同对买受人继续有效”、“由受让人继续承受租赁合同”，第四阶段由被异化转而回归到本原，2011年施行的《商品房屋租赁管理办法》第12条第1款的规定与第229条的的规定基本等值。由此可看出《合同法》第229条经历了多个演变阶段，最终放弃了多数规范性文件中歧义较少的表述，选择了看上去似乎更容易引起歧义的模糊化表达方式。是故至此本文所列举的前两种解释方向都契合对第229条的历史解释，但至于何种解释方向为上，此尚离不开对“买卖不破租赁”规则目的的探寻。

4.客观的目的论解释。目的论的解释主要指依据能够认识的规整目的及根本思想而做出的解释，其有两类解释标准，一类涉及规整事物领域的结构，连立法者也不能改变的既存状态，另一类则是一些法伦理性原则，只有借助这些原则才能更好地掌握且表达出规整与法理念间的意义关联^⑩。关于《合同法》第229条规则设计之时的立法既存事实：首先，部分承租人生活条件拮据尤其买房困难的中低收入者，如出租人恣意转让租赁房屋，对于此部分承租人而言他们的生存利益所受影响将消极且巨大;其次，由于民法中物权优先于债权的基本原理事先存在，其后对承租人进行立法规定上的特殊保护也体现了立法者当时的价值取向;再次，此亦涉及到商事交易上承租人于契约订立与履行上处于交易劣势的问题，第229条体现的立法本意应该是在保障出租人对其物的处分自由的同时，亦保护承租人对承租物实际利用的自由和利益，保障私法自治。

但是基于拉伦茨于《法学方法论》的阐述，只有在考虑历史上立法者具体规范想法的同时亦对追求近日法律在法秩序上的标准意义有所追求，才能更好地确定法律在法秩序上的标准规范意义。随着历史的演变，“买卖不破租赁”规则确立的社会土壤时至今日已发生巨大变化，“承租人”这一抽象概念所涵盖的社会经济活动者越来越多样，现今房屋租赁市场的供求关系相较于以前也已趋向平稳，承租人为社会或经济上的弱者的假设已不再必然成立，不加限制的适用229条处理租赁合同在标的物所用权变动时候的效力问题将会违背公平正义的原则，损害买受人合法权益，侵害法秩序。是故出现了法律漏洞，仅探求历史上的立法者原意，不对整体上的法律计划与近日的法规范意义加以全面考虑将很难把握最为真切的立法意志，应对法律漏洞进行填补。

三、《合同法》第229条之法律漏洞及填补

（一）《合同法》第229条隐藏的法律漏洞

囿于人类理性的局限性、语言的模糊性及规范的概括性，法律规制难免会有漏洞。法律可以进行续造的前提是有漏洞存在，拉伦茨将法律漏洞分为“开放的法律漏洞”及“隐藏的法律漏洞”，“开放的法律漏洞”可通过类推适用和目的性扩张填补，“隐藏的法律漏洞”则应通过目的性限缩的方式填补，第229条所涉及的即为后者。“隐藏的法律漏洞”是指法律对适用的规则进行了规定，但基于对事件特质的考虑，应该对规则的适用有所限制。目的性限缩指法律条文的文义较宽，将不应适用的案件包含在内一齐适用，而按照该条文的规范目的本不应包括此类案件，故应通过限缩将该类案件排除在外不予适用。漏洞的存在是由于限制的欠缺，此时就需要进行超越字义范围而仍在法律计划、规范目的内的法律续造，即“法律计划内的法的续造”。