张玉辉 黄欣冉

[提要] 本文梳理“营改增”背景下房地产企业涉税情况和税收优惠，分析“营改增”对房地产企业利润和企业所得税的影响，论述如何利用纳税人身份，如何选择税收优惠政策，如何设计企业组织形式，对房产地产进行税务筹划，以期为我国房地产企业降低税费提供参考。

关键词：房地产企业;税务筹划

中图分类号：F23 文献标识码：A

收录日期：2020年8月30日

我国营业税改征增值税发轫于2012年，历经分行业、分地域试点，至2016年5月1日建筑、房地产行业被纳入试点行业，全面实现向消费型增值税转型。“营改增”直接影响会计和税务处理，使得企业会计核算复杂化。企业要认真研讨“营改增”对企业的影响，充分利用税收政策，减轻企业税收负担，才能享受改革带来的红利。

一、房地产企业税收政策

“营改增”后房地产企业的涉税税收政策如表1所示。（表1）

二、“营改增”对房地产企业利润及所得税的影响

（一）对利润的影响。“营改增”后房地产行业收入和成本（含费用）都变为不含税，之前可扣除的营业税变成不可扣除的增值税，这些改变很大方面影响了企业的利润。

例：某房地产企业的全年营业收入为100，000万元，当年开发成本75，000万元，其他相关费用8，000万元。无纳稅调整。在“营改增”之前纳税情况如下：

企业缴纳营业税=100000×5%=5000万元

企业缴纳城建税和教育税附加=5000×10%=500万元

企业会计利润=100000-75000-8000-5000-500=11500万元

企业应纳所得税=11500×25%=2875万元

企业税后利润=11500-2875=8625万元

“营改增”之后（假设取得专用发票为75，000万元，增值税税……