房地产估价机构如何在发展中防范风险

2020-12-19朱文光衡东县不动产登记中心

品牌研究 2020年29期

文/朱文光（衡东县不动产登记中心）

一、房地产估价机构经营风险

（一）房地产估价机构经营风险的概念

作为一个中介作用的房地产估价机构，他的经营风险主要体现在施工的过程中，因故意行为或者是过失行为，造成在施工过程中所形成的事故或者事故隐患。这种情况发生时，维护客户利益就是房地产估价机构存在的必要性和其经营的基本原则。房地产估价机构需要运用专业能力，去帮助客户将风险最小化的同时，取得最高的商业利益。

（二）房地产估价机构风险类型及表现

房地产估价机构风险的类型，从主体上来看分为机构风险和人员风险。也就是存在着房地产估价机构的工作人员，为了争取更高的利益对房地产的估价造成偏颇，极容易造成经营主体（也就是房地产估价机构）带来风险。这种情况不仅损害各方的既得利益，还会影响到社会经济的发展。房地产评估机构的人员用不正当手段，来积累客户造成的不合理行为，是需要承担相应的法律责任。普通过失是指缺乏合理性对估价事故造成错误的分析，但对当事人及受益人没有造成重大的影响的情形。而严重过失则是房地产机构的工作人员，明显的违反国家相关政策有关规定，是需要承担相应法律责任的。

（三）房地产估价机构的主要经营环境

1.加强市场环境对其结构的需求量

房地产评估市场是存在产权行为的，主要以交易的数量定业绩。又由于房地产是一种无形的资产，其价格受到所处地点和城市经济发展等多方面的影响，其估价也就往往是需要更加专业性的分析和测算。就目前我国现有的房地产评估结构来看，服务内容主要以资金重组、抵押贷款为主，业务范围和规模也在逐渐扩大，但是市场对其的接受性还很缺乏。

2.政策环境——地方行政管理

首先房地产这个特殊的行业，其需求量主要是受供需变化而进行变化的。除了受供需关系影响，政策的导向也有着极大的影响。做为下游产业的房地产价格评估行业，一直受实时的政策导向影响。在管理结构对估价形式作出相关修改时，房地产估价结构也需要实时做出相应的调整，尽管是在规范机构的一些不合理行为，但是从客观上频繁的变动，也会增加评估机构的难度与风险。

3.行业环境——行业规范面临调整

随着估价机构的不断衍生，从事房地产行业的人也越来越多。这也就产生了一些恶性降价的不良竞争行为，使得这个行业的经营风险不断加剧，让相关行业不得不改变其经营方式和理念。相比于过去被动转变为一种上门服务，这需要从业人员发生大转变。应该将其视为一种商业行为，秉承着主动研究挖掘市场想法，在服务的过程中更加注重质量和品质，树立好自身形象，以及影响到整个行业的社会形象。

二、房地产估价机构经营风险产生原因

（一）外部原因

房地产估价机构更多的是受来自社会地位，政策导向的外部环境的影响。其房地产的特性本身就具有一定的风险，所以对其估价更需要进一步精准无误的控制和预估。在政策导向上，也对这些行业有着不可估量的影响。房地产估价行业的竞争体制不健全，自由定价和恶性竞争的出现，导致了服务质量下降，致使从业人员水平降低等各种事件频发，形成了最后用流水线生产出来报告结果，最后导致的结果是整个行业的利益受损。

（二）内部原因

企业内部原因也就是内部的工作人员管理经验不足，专业知识缺乏与专业技能有待提升，使得机构产生既得利益受损的风险行为。（1）估价人员应该正确掌握房地产价格评估方式方法，避免形成误差从而引发收益风险的发生，不断地提升自身的职业能力。（2）加强企业内部管理，不同的人员使用不同的估价方法，最后的结果是不一样的。在企业内部管理中，要尽量避免此类事件的发生。要建立严格的规章制度，避免管理风险发生。

三、房地产估价机构经营风险的防范

（一）社会角度

从社会角度上来看，应该加强整个行业的统一管理力度。房地产行业各级主管部门，要与国家管理机构做好相关配合。从企业的管理角度来严格要求，对从业的人员考核一切从严，提高房地产评估行业的准入门槛，提升整个行业的工作能力和素质，对违反相关准则的人员进行严格的处罚，使得行业有自己稳定发展的轨道，逐渐建立起整套的监管体系，为行业树立起良好的形象，增加企业的声誉。

（二）国家角度

从国家角度来看，国家应该对房地产行业管理更加严格，不断完善相应的法律法规，让整个行业都有参照标准，最大限度地避免不良竞争的发生，让估价行业健康发展。通过健全法律法规，详细对行业的立法和监管的相应法条进行完善，明确落实管理制度，对出现问题的企业进行惩处，对房地产估价行业进行鞭策，能够帮助其更加注重行业道德与法律，使得房地产行业良性发展。