黃泳

澳門特別行政區《夾心階層住房方案》諮詢文本正式出爐，階梯房屋是第五屆澳門特別行政區政府提出較為系統的住房供應計劃，包括社會房屋、經濟房屋、夾心階層住房、長者公寓及私人樓宇五個房屋階梯。它考慮到不同社會階層的人群安居需要和購買能力，是更好解決澳門居民的住房問題。主要充當公共房屋及私人樓宇之間的緩衝類型，以解決近年來私人住宅樓價升幅明顯，與居民收入及可負擔水平脫鈎，經屋供不應求，“夾心階層”、青年人對置業安居日益突出的需求。特區政府順應社會需求推出《夾心階層住房方案》供大眾探討，值得從社會整體發展、社會個人住屋需求的回應、社會經濟的推動、法律申請制度的安排，探討其可行性。

在探討之前，不可不看前車之鑒，才能不重蹈覆轍。香港在90年代初期，政府委託房協興建出售單位，並以優惠價格發售予中等入息家庭。買家須符合既定申請資格，購入單位後亦須受到5年的轉售限制。首個項目宏福花園於1995年建成，其餘12個項目亦已先後完成，共提供12，000多個單位。在董特首年代，香港當時建夾屋加推經屋，以致私樓大跌，大量業主負資產，社會動蕩，最後特首輪換，夾屋補地價變回私樓，也就停建了。

住房問題事關經濟社會發展全局，事關社會和諧穩定，有關方案如能成功實施，使市民得以安居，安居方能樂業。綜觀整份諮詢文本，推出夾心階層住房是為了兌現歷屆特區政府持續就本澳住房問題付出努力，在公共房屋政策方面主要採取“社屋為主、經屋為輔”的方針策略，現時已可做到社屋恆常性申請，以照顧多數基層市民的需要。惟由於市場私人住宅樓價升幅明顯，與居民收入及可負擔水平脫鈎，導致“夾心階層”、青年人對置業安居的需求也日益突出，經屋供不應求，提出構建社屋、經屋、夾心階層住房、長者公寓及私人樓宇這五大房屋階梯，讓澳門居民有多元的置業選擇，充分體現特區政府積極回應民意訴求。可以看到，“夾心階層住房”是經濟房屋和私人樓宇之間的補充角色，能夠補齊特區政府現有房屋政策的短板，有利於健全合理的置業階梯，幫助本地持中等收入，有能力購買經屋但不想長期輪候，同時又負擔不起私人樓宇售價升幅的夾心階層人士更順利地成功置業。

根據數據顯示，二○一○年，本澳住宅單位每平方米平均成交價是三萬一千○一十六元，到二○一九年攀升近三倍至十萬七千五百二十二元;但這段期間，本澳居民就業人口月入中位數僅由九千元升至一萬七千元，收入完全追不上樓價的升幅，社會上逐步出現一批“夾心階層”，他們無法負擔高企的私樓價格，又未能符合經屋申請資格。另一方面，本澳截至2019年底，澳門已建成的住宅包括私人住宅、經濟房屋和社會房屋，合共234，059個單位。其中私人住宅為182，827個，佔總量的78.1%，社屋單位為14，269個，佔總量的6.1%，經屋單位為36，963個，佔總量的15.8%。日後推出介乎經屋與私樓之間的“夾心樓宇”，定位屬私人性質，在屆滿禁售年限後，可於住宅市場出售，可以預見對於無力購買私人樓宇的市民及從事房地產開發的發展商，將帶來實質性的影響，從而有可能對澳門經濟帶來一定的衝擊。

自從政府提出“經屋永遠姓經”之後，已經有市民不想再申請經屋。畢竟“經屋永遠姓經”提出後，經屋在將來有可能要以原價賣回給政府，跟不上通貨膨脹。但是夾心房屋等於半個私樓，將來賣出亦可拿回差額。加上私樓首兩年轉售也有特別印花稅，很多業主也視為禁售期。再者，參考香港的資料夾心樓會跟著市場情況，有可能變成全私樓，那麼這就真正幫到市民特別是青少年上車，亦有機會樓換樓。所以整體來說夾屋對買不了私樓又不符合經屋或排不到經屋的人很有吸引力。

是次諮詢文本當中提出的一系列諮詢，是對夾心階層住房的基本特徵、性質、面積和配置、定價、出售設定年限，同時，對申請“夾屋”的居民身份限制、年齡、申請人及其家團成員的物業狀況、“夾屋”申請者的月收入上下限和資產上限向社會各界作出諮詢。誠如在文本中特區政府提出，在整個宏觀系統的住房供應計劃當中，“夾心階層住房”屬於微觀操作層面對受惠對象、資格、限制、售價等制度進行諮詢制定，其他宏觀政策層面方面，如思考其對各項政策、末來房屋發展格局、緊絀土地資源的可分配性造成的影響，也將影響整個宏觀系統的住房供應計劃成功落實。

總的來說，特區政府提出的文本內容，是未來較為系統的住房供應計劃的基礎。倘能集合社會各界智慧，結合上述的考慮因素，作出科學、長遠而可行的系統政策，方為長遠的解決澳門夾心階層住房問題，使澳門夾心階層住房乃至整個特區政府系統的住房供應計劃得以科學穩定推行。夾心房屋的推出才能回應澳門社會經濟發展、市民置業安居所需、澳門特區政府公平科學施政、澳門成功實踐“一國兩制”的殷殷期望。