范茂兴

乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心 新疆乌鲁木齐 830002

随着现代城乡一体化经济的快速发展，农村房地产市场改革的进步不断加快。尽管我国已经运行了《不动产登记暂行条例》，但是针对于集体土地上的不动产登记处理工作仍然存在着诸多不足之处，需要在明确集体土地上不动产登记与其他不动产登记差异的基础上，合理展开各项工作，切实解决集体土地不动产登记中现存的问题[1]。

1 宅基地使用权的特殊性

受我国长期以来的城乡二元管理模式的影响，我国宅基地使用权同其他建设用地使用权之间存在一定差异，具有特殊性。对此，《物权法》将宅基地使用权定性为用益物权，并做了具体规定。宅基地使用权的特殊性主要有以下三个方面：一是权利主体有身份限制。宅基地是村集体为了满足其成员居住生活的需要，而分配的用于建造房屋的土地，不是本村集体经济组织成员是没有资格取得本村宅基地使用权的。二是取得的无偿性和使用的无期限性。为了确保每户农民能够取得基本的居住生活保障，国家规定按标准无偿分配给农民宅基地建造房屋，由于房屋所有权没有期限限制，因此，宅基地使用权也没有规定使用期限。三是数量受限制。根据《土地管理法》的有关规定，只能分配给一户村民一宗宅基地，而且宅基地的面积不能超过规定的标准。四是宅基地及地上房屋不能随意转让。

2 集体土地上不动产登记有关问题的研究

2.1 技术问题分析

除了上述涉及到的制度方面问题之外，集体土地不动产登记还存在一定的技术问题，具体表现为以下几个方面：首先，测量精度难以保障，为成果转化和共享带来了一定的困难；……