陈卫强

(福建师范大学福清分校电子与信息工程学院 福建 福清 350300)

引言

当前城镇化阶段，房地产行业扮演着举足轻重的角色，一方面可以吸纳成千上万农民工就业，对全面决胜小康具有重要意义，另外一方面，可以带动产业链上游产业的发展，如大型机械制造业、高端建材等，极大促进了经济的发展。然而，大量投机性资金进入房地产炒房，导致房价虚高，远远超出了城镇居民收入承受的范围，严重损害了房地产行业健康发展，如何根据城镇居民平均收入来合理确定房价值得研究。

本文以福州市城镇居民平均收入和商品房销售额为例，建立回归模型，厘清之间的相关关系。由于福州市房价水平位居全国前列，依据居民收入来确定合理房价无疑具有十分重要的意义。因历年平均房价较难获得，通过商品房销售额来替代房价，一般而言，平均收入越高房价就越高，商品销售额也随之提高，故这种替代具有合理性。借助R软件，以福州市1978年-2018年城镇居民平均收入建立p阶自回归模型，揭示平均收入变化规律，并预测2019年-2020年平均收入。然后利用1990年-2018年间17年的居民平均收入和商品房销售额，建立商品房销售额与平均收入之间线性回归模型。并预测2019-2021年房地产销售额。

一、模型建立

图1 1978-2018年人均收入时序图

表1 福州市1978-2018年城镇居民人均收入(单位:元)

表2 福州市1990-2018年间商品房销售额(单位:万元)

其中x2,t=Δ2xt，εt～N(0,σ2),诸εt均独立同分布，a0为截距项，ai,i=1,2,…,p为自回归系数，也被称为x2,t与x2,t-1，x2,t与x2,t-2，…,x2,t与x2,1偏自相关函数，由此可见p阶自回归模型偏自相关函数为p阶截尾。……