陈泽胜

摘 要：土地一级整理包括土地一级开发、二级房地产开发、城市配套设施和产业配套投资、城市运营等诸多方面，项目开发总体上具有规模大、周期长、业态复杂和风险高等特点，资金需求量大且占用时间长，项目总体资金投入数十亿甚至数百亿元，项目筹资渠道和筹资方式解决是项目成功与否关键因素，稍有不慎因资金问题造成项目停滞或推进缓慢，项目开发失败。

关键词：土地一级整理;融资;方式;渠道;招商

一、土地一级整理主要融资方式

目前大部分土地一级整理开发资金主要依赖银行短期信贷资金，同时辅助少量基金、信托、ABS证券化等融资方式。融资方式和渠道较为单一，融资期限结构不合理，造成土地一级整理融资困难。

二、土地一级整理开发业务融资难点

土地一级开发主体一般为新设项目公司，规模较小，外部评级低，使用市场化融资模式对接外部金融机构实施难度大。土地一级整理发包方是政府或管委会，没有稳定的现金流，传统银行信贷融资方式无法满足银保监会、人民银行等机构监管要求，融资难度大。

1.传统银行信贷融资：一级土地整理业务支付需求主要为征地款、拆迁款、安置房及基础设施建设等投资款，资金还款来源为政府土地出让金收入转付。政府土地财政采取收支两条线的原则，金融机构对该类贷款难以取得可靠的还款来源及还款承诺，存在较大敞口风险，业务又涉及房地产，无法满足监管机构的要求，存在较大政策瓶颈。

2.权益类融资：权益类融资主要面临交易对手选择困难，特别设及国有资产转让，增资扩股或股权交易都需要进入公共交易机构进行交易，内部审批程序复杂、决策流程长，给交易对手提供较大的谈判空间和时间。为锁定交易对手，需要设计复杂的交易条件，特别在目前房地产市場形势下，市场和政策瞬时万变，交易对手随之左右摇摆，交易成功率低。

3.应收账款保理融资：土地一级整理开发应收账款债务人为政府部门或管委会，政府债务现已纳入资产证券化负面清单，不能发行资产证券化产品或开展保理业务。同时土地一级整理合同只有一个债务人，应收账款保理业务也是非标准化产品，如与金融机构开展买断式保理业务，无法区分优先级劣后级，金融机构要求提供的差额补足，业务开展障碍重重。

4.购房尾款资产证券化融资：根据证监会及上交所规定，购房尾款资产证券化必须满足集中度要求，至少要分布于10个不同的一二线城市。土地一级整理项目一般规模大，很难在城市中心开展，二级房地产开发形成的购房尾款资产分布较集中且处于城市周边，集中度及区位无法满足金融机构的要求。

三、土地一级整理融资渠道和方式的创新

土地一级整理业务链条长，资金需求量极大、资金流动性较差、资金使用较为集中，受市场经济环境尤其政府政策影响尤为敏感等鲜明特点，容易形成资金沉淀、资金回笼缓慢等重大风险;房地产二级开发相对土地级整理风险较小，但受市场环境影响较大，亦容易造成去化困难和资金积压风险。产业配套投资则面临投资大、回报慢、运营难度大等风险。面对这些风险，决定在融资方式和融资渠道必须多样化，融资主体必须多元化。在金融机构资金进入受阻的情况，利用土地资源搭建投资平台，广泛运用社会资本，充分结合各自优势资源，实现利益共享。减少自身资金投入，快速实现投入与产出的平衡，稀释投资风险。

（一）招商融资

1.产业招商融资。一级开发项目一般基础设施落后，配套缺乏，为了提升土地价值和二级房地产产品市场竞争力，应先完善产业配套。包括文化、旅游、体育、休闲、酒店、教育、医疗、商业等配套设施。配套产业投资普遍专业性强、投资规模大、回报周期长等特点。这些产业又是地方政府要求土地一级整理投资商必须投资且普遍欢迎的产业，而土地一级整理投资商受制于资金短缺和专业运营力量的薄弱，必须借助社会资本投资和专业运营团队。土地一级整理投资商需协调政府对配套产业的土地出让价格方面做出暂时让步，配套成熟后，通过未来地价提升予以弥补。土地一级投资商与社会资本成立合资企业，通过招拍挂获取土地，所缴纳的土地出让金通过一级土地整理成本和收益由政府转付给土地一级整理投资商，确保实现土地一级整理已投入的资金安全和回笼目标。通过产业类招商融资，土地一级整理投资商减少了自有资金投入，稀释转移了投资风险，降低了项目开发和运营成本，同时还拉动了项目开发规模，为项目后续土地价值提升夯实了产业配套基础。

2.房地产项目招商融资。土地一级整理投资商受资金投入的影响，很难同时进行大规模二级房地产开发。为了加速提升项目整体形象和影响力，提升项目后续土地价值，需要引入品牌房企同时开发。在此类招商中，土地一级整理投资商一般将已获取的部分土地转让给合作伙伴，或成立合资公司通过土地招拍挂获得土地，或通过股权转让的方式将已经取得土地给予转让。土地一级整理投资商收回了土地整理成本和收益，减少了自有资金投入，稀释转移了投资风险，拉动了项目开发规模。如引入国内外大型品牌房企，还可加速提升项目整体形象和影响力，进而提升项目后续土地价值。

3.工程建招商设融资。土地一级开发项目含大量的基础设施建设，包括勘察设计、市政工程、房建工程等项目。土地一级整理投资商开发引入工程投资商参与到项目土地一级整理工作当中，由施工各方垫付部分工程相关资金，对项目道路、公共市政配套设施、安置工程等进行勘察、设计、施工，解决企业资金不足问题。此类招商合作的本质是“土地换工程”，工程投资商为项目提供工程建设，土地一级整理投资商按工程投资额为其配置相应的土地资源进行房地产开发，减少了工程建设投资，稀释和降低了投资风险，扩大了项目开发规模。

招商企业的积极投入，减轻了土地一级整理投资商的资金压力，稀释转移了投资风险，丰富了项目业态，完善了项目配套，凝聚人气，进一步提升了项目土地价格，促进二级房地产开发销售去化力度，推动项目良性发展。通过搭建投资平台，积极使用社会资本，实现小资金撬动大项目的效果。

（二）供应链金融融资

1.银行商票保贴。银行商票保贴是以占用公司在银行授信额度为前提条件，银行对项目公司开具的商票提供贴现业务。该类业务通常具备成本低、收款手续办理速度快、额度可调整等优势。

2.银行商票业务+保理。土地一级整理开发一般由新设项目公司负责实施，财报数据无法满足银行信贷业务的要求。如受担保资源的限制，项目公司无法开展银行保贴业务，下游服务商接受商票的意愿低。项目公司与保理公司合作开展类似银行保贴业务，提高下游服务商对商票的接受度，减小项目公司资金支付压力。

3.资管计划+保理。土地一级开发应收账款主要为应收一级土地整理开发返还款，其债务人为政府或管委会，债务人性质被列入标准化公募产品业务的负面清单，不能发行公募产品。可使用单一资管计划发行非标准化产品，使用银行同业资金购买应收账款进行资金融通。

4.私募ABS融资。私募ABS业务系指由项目公司提供基础资产转让给财产权信托，取得转让财产的信托对价。在实现融资功能的同时，通过优先、次级结构化设计，实现应收账款的风险报酬向次级档转移，达到应收账款融资出表目的。

四、结束语

综上，土地一级整理融资需求大，仅依赖传统金融机构融资渠道融资，风险大，资金成本高。充分利用土地资源搭建投资平台，吸引社会资本投资，拓展项目投资资金来源，同时稀释投资风险，提高大型综合性投资项目发展空间和潜力。