陈泽胜

摘 要：土地一级整理包括土地一级开发、二级房地产开发、城市配套设施和产业配套投资、城市运营等诸多方面，项目开发总体上具有规模大、周期长、业态复杂和风险高等特点，资金需求量大且占用时间长，项目总体资金投入数十亿甚至数百亿元，项目筹资渠道和筹资方式解决是项目成功与否关键因素，稍有不慎因资金问题造成项目停滞或推进缓慢，项目开发失败。

关键词：土地一级整理;融资;方式;渠道;招商

一、土地一级整理主要融资方式

目前大部分土地一级整理开发资金主要依赖银行短期信贷资金，同时辅助少量基金、信托、ABS证券化等融资方式。融资方式和渠道较为单一，融资期限结构不合理，造成土地一级整理融资困难。

二、土地一级整理开发业务融资难点

土地一级开发主体一般为新设项目公司，规模较小，外部评级低，使用市场化融资模式对接外部金融机构实施难度大。土地一级整理发包方是政府或管委会，没有稳定的现金流，传统银行信贷融资方式无法满足银保监会、人民银行等机构监管要求，融资难度大。

1.传统银行信贷融资：一级土地整理业务支付需求主要为征地款、拆迁款、安置房及基础设施建设等投资款，资金还款来源为政府土地出让金收入转付。政府土地财政采取收支两条线的原则，金融机构对该类贷款难以取得可靠的还款来源及还款承诺，存在较大敞口风险，业务又涉及房地产，无法满足监管机构的要求，存在较大政策瓶颈。……