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浅谈物业消防管理

2020-10-21芮祝华

今日消防 2020年2期
关键词:消防管理物业存在问题

芮祝华

摘要:构建科学完善、响应及时、灵活高效的物业消防管理体系,是物业消防工作所追求的重要目标。但是目前,由于缺乏足够重视,加上监督机制缺失,目前在很多小区物业消防方面,还是存在比较明显的问题。本文立足现状,对物业消防管理中存在的问题进行剖析,分析成因,找出对策,进而有效提高物业消防管理水平,减少火灾事故发生和造成的损失。

关键词:物业; 消防管理; 存在问题; 建议

2020年新年第一天,位于重庆渝北区的加州花园突发火灾,大火蔓延至整栋大楼且前后持续数小时,虽然没有造成人员伤亡,却再一次引发了人们对物业消防管理的反思和警惕。近二十年来,我国城镇化建设迅速推进,住宅和商业房产业发展迅猛,乡镇人口不断聚集城市,高层住宅和大型商业综合体不断增多,随之带来的消防安全问题也日益复杂,加强物业消防管理工作,完善物业消防管理体系刻不容缓。但是目前,在很多小区物业消防方面,还是存在比较明显的不足,需要引起重视,并采取措施有的放矢解决相应问题。

1   目前物业消防管理存在的主要问题

1.1  消防安全管理职责落实不到位

经济欠发达地区的物业服务企业管理人员消防安全意识不强,消防安全责任等制度浮于表面,实际管理中的侧重点还是卫生、防盗等工作。部分商业综合体内产权单位多,涉及到利益的相互拼抢,使得消防各项管理制度落实不到位。

一些居民小区或将要淘汰的老旧城市综合体物业管理费征收难,在不能保证一定盈利时,通常会选择整体退场,由社区或业主委员会自己管理,社区或业主委员会自己管理时,缺少专业消防管理人员,无固定经费保障消防设施的正常运行。

1.2  消防设施停用、损坏

对设置有自动消防设施的物业,物业服务企业为压缩经费开支,对消防设施不委托专业的单位进行维护保养,原物业消防设施过施工质保期后,没有安排专业人员进行定期管理维护,以至消防设施长期处于失控漏管状态,一旦发生紧急情况,往往难以发挥作用。

1.3  消防车道、疏散通道占用、锁闭

住宅小区或商业综合体建成时,通常都会设置2个以上的消防车道出入口。近年来,私家车和电动车日益增多,建设单位在项目配置停车位的设计时,受建设成本和容积率等影响,往往按照较低的标准进行设计,到实际使用中,会发现设计的汽车停车位严重不足,造成私家车在消防车道上长期停车,小区发生火灾,消防车难进,延误扑救时机。老旧小区及部分商业综合体未设置电动车集中停放和充电区域,造成电动车在楼梯间等违规位置乱停乱放乱充电等。

1.4  变更功能后火灾隐患增多

住宅小区配套商业或零散组合的商业综合体在出租或出售时,对于使用性质,管理方不会对业主提出明确的要求,又或者提出的要求不能落实。业主为方便使用和增大面积,常出现改变使用功能、改变楼梯间形式、设置夹层、设置厨房及临时仓库、拆除或遮挡消防设施、违规使用瓶装液化石油气、扩大防火分区、使用易燃装修材料等问题。一些地区的业主将住宅楼底部设置机动车库或自行车库改为住人或仓库使用,增加了火灾危险性。

2   问题成因浅析

2.1  消防管理水平不高

物业服务企业配置的专业管理人员跟不上房产业的快速发展,缺乏一定的管理工作经验,专业素养不高,不能及时有效的发现和整改火灾,并且对相关消防管理制度缺乏了解,不能及时了解和监督消防安全管理的情况,当遇到紧急情况以后,不能够按照规范及时上报处理,很多物业服务企业往往对此是得过且过。

2.2  业主消防意识不强

近年来,受自媒体等影响,加上行政部门的宣传,民众都越来越关注消防安全,消防意识也在不断增强,但物业服务企业在对消防车道、疏散通道等进行管理时,往往得不到业主的支持和配合。在动用公共维修资金来维修更换消防设施配件时,不能达成统一意见。业主主动参与到消防管理中的也不多。

2.3  行政监管力度不够

从法律责任上来看,物业消防设施不能正常使用,堵塞、占用消防车道或疏散通道等行为,均应当追究责任,对相关违法单位进行行政处罚。但有些违法行为涉及到众多业主,不是物业服务企业直接所为,虽然物业服务企业进行了劝阻和制止,但受规划建设等先天性因素或业主自身素质影响,问题仍然得不到有效整改。执法部门在面对众多业主的违法行为时,查处往往力不从心,造成具体隐患不能得到有效整改。

3   对物业消防管理的建议

3.1  落实消防管理各方职责

首先要明确物业消防管理的主管职能部门,按照相关法律法规的要求,一般为条线管理加上辖区管理。从房产业的发展情况和目前的现状来看,物业消防管理必须在国家层面出台很明确的管理制度,明确各主管的管理职责,细化失职、追责等制度,防止推诿扯皮。其次是明确业主委员会、物业服务企业、业主、原建设单位等多方责任,从日常消防管理、消防管理人员保障、维修资金使用等方面逐一进行细化明确。

3.2  加强行政监督管理力度

作为消防主管职能部门,要加强对物业消防管理的监督,将大型城市综合体和设有自动消防设施的高层小区作为重点单位进行管理,以保证一定的检查频次,对于违法行为严重或者屡次违法的,应将情况报送诚信管理部门,并抄送相关职能部门,进行联合惩戒。在建设时,要对管理难点进行提前考虑,完善相关的消防技术标准。如:小区配套的商业服务用房,在每户接入室内消火栓的管道上可以设置计量水表;设置电动车智能充电装置和专门区域;汽车停车位的设置比例和消防车道的警示性标志;商业层高大于4.5米的楼层对消防设施进行预留设置;针对高层住宅阳台封闭的问题可预先设置0.8米或1.2米的窗槛墙等等。

3.3  提高管理水平和消防意识

“事业发展,意识先行”,提升意识是强化工作的首要环节。为此,消防主管职能部门应当每年度都要组织物业服务企业的消防责任人和管理人进行培训,物业服务企业要定期组織楼宇管家和安保人员进行培训,大型城市商业综合体和高层建筑的消防管理人员应取得规定的执业资格,有条件的,可以将设有自动消防设施的物业纳入到城市远程联网监测系统。要在大型城市商业综合体和居民小区内不间断的开展消防宣传教育工作,可以将消防宣传融入到社区文化中,有条件的还可以设置消防体验馆,让业主主动参与到消防宣传教育中,提高业主自防自救的能力。

4   结语

综上所述,当前在物业消防管理方面,应当不断加强源头管理,持续查找和分析消防管理中新的问题,以便跟上城市发展的脚步。本文在立足现状的基础上,结合笔者的工作实践和观察思考,就如何提升物业消防管理工作质量进行了简要论述,希望提供一些有益参考和借鉴。

参考文献:

[1]   陈爱霞.老旧小区建筑防火设计问题探讨[J].科技向导,2016,(06).

[2]   顾  莉,王富滨.关于高层建筑防火设计措施的思考[J].考试周刊,2011,(51).

[3]   王艺明.关于消防防火监督检查工作的探析[J].低碳世界,2017,(29).

[4]   陈巨岩,肖  迪.抓好消防安全工作 落实消防管理制度——论新形势下三级甲等医院的消防安全管理建设[J].环球人文地理,2014,(18).

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