黄宁

关键词：房地产开发企业 城市更新项目 税务风险

一、税务风险理论

（一）税务风险的内涵

企业税务风险的是企业经营风险之一，指企业涉税行为带来收益或损失的不确定性。它有两个方面的内涵：第一，企业不依法纳税，存在偷税漏税行为，导致罚款、滞纳金和名誉损害损失;第二，企业对应税行为和财税政策理解不透彻，税收筹划不当，未能充分享受税收优惠，导致不必要的税收负担。

（二）税务风险的分类

税务风险的按形成的原因可分为内在因素和外部因素风险两类。内在因素表现在企业在生产、筹融、投资、销售等各环节缺乏税务风险意识，财务管理制度不完善，内控等企业制度明显滞后。外部因素表现在税收立法缺陷，税务机关工作人员业务素质不一致，执法过程缺乏公平，纳税人权益难以得到有效保障。

二、房地产开发企业城市更新项目的税务风险

城市更新项目周期长、资金密集、融资额大、资产负债率高，往往新设项目公司进行运作，相关制度不完善，对风险的整体把握不足。即使是成熟的房地产企业，由于项目各阶段工作任务繁重复杂，对涉税行为的关注度往往也不太高，导致各阶段均存在不同的税务风险。

（一）前期拆迁谈判阶段

城市更新项目谈判阶段谈判事项往往比较复杂，能否平衡各方利益，完成拆迁工作是城市更新项目成功的关键因素。物业移交和土地、建筑物等产权移交中，会涉及大量资料，如不能有效梳理将产生税务风险。被拆迁方和第三方清理经济关系中对税收政策的理解不一致，将会对未来补偿和回迁涉税利益产生分歧。过渡期租金的财务税务不能规范处理，少记或漏记开发成本除。未对拆除建筑部分基础数据、项目实物拆迁补偿标准、货币拆迁补偿方案等情况进行税务审核，拆迁补偿协议存在税务瑕疵，产生的拆迁补偿成本后续清算无法认定。

（二）缴交地价阶段

房地产开发企业确认实施主体完成前期拆除工作后，签订项目土地使用权出让合同及缴交地价，取得用地规划许可。地价款缴纳税金计缴与可行性研究报告测算的土地成本差距过大，造成税务测算不准确，项目收益不可控。地价款资金使用量大，企业往往通过融资解决。金融机构对房地产开发企业融资有自有资金比例要求，大型城市更新项目往往需进行注资。由于对政策的理解不到位，未享受印花税、契税税收优惠政策。未全面梳理项目工程预算及开发时序计划，不能有效识别所有重大涉税风险。

（三）建设期阶段

开发商对工程管理包括项目管理承包模式、施工管理承包模式、设计施工采购总承包模式等。选择不同的开发模式，对企业建设阶段税务影响也不尽相同。开发过程中涉及的交易、资金流向、会计核算、税务行为等内部控制流程不规范，不能有效审核施工过程中重大工程合同中所有涉税条款，增加了税务风险。项目预算结算不合理，不能支撑将来的税务清算工作。不能按照土地增值税法要求，按照每期施工的时间节点和施工工程量等清单，按期合理归集分配成本，归集。没有在合法范畴下，安排项目开发各期承担的合理税负。

（四）销售及回迁分房阶段

项目取得预售许可证或竣工后，不同的销售定价产生不同的税负结果，影响相关税费预缴及分期申报。销售达到一定阶段，需要进行土地增值税清算，此时企业容易成为税务机关重点稽核对象。销售收入确认，成本归集及房屋产权移交，财务处理规范性要求高。销售合同重要条款，房屋产权过户登记过程，自有物业招商及运营需全面考虑税务风险。

三、房地产开发企业城市更新项目税务风险防范

（一）健全完善税务管理基本环境

房地产开发企业结合城市更新项目的实际情况，树立风险防范意识，合理设置税务风险管理流程，包括税务登记、申报、核算、发票、涉税信息、合同等方面的税务管理流程。合理设置企业组织结构，确定各部门的职责。建立完善的税务管理制度，提高办税人员的专业素质，并且根据企业现状决定是否聘请专业税务服务机构进行指导。

（二）确立税务风险识别和评估体系

在完成风险管理基本环境的基础上，由税务管理部分确立税务风险识别和评估系统。通过配套制度，关键财务指标分析，流程分析等方法进行风险识别。根据损害程度的大小，对税务风险进行评估，将风险分为非常重要、重要、一般几个等级。以便帮助管理人员对城市更新项目中识别出的的税务风险进行判断，分清轻重缓解，作出有效管理。

（三）建立日常税务风险管理机制

全面普及与房地产城市更新相关的税收政策，深度理解和掌握国家税收政策精髓，争取税务机关的支持和帮助。主动了解政府的相关涉税行为，就政府对涉税的行为反应做出合理的应对措施。关注开发全过程未履行或未正確履行的纳税义务，并及时提供相关信息、报告其他涉税信息等。税务机关就涉及的财税事项、税收分歧进行沟通与协调。对项目涉税事项进行政策法规标准方面的内外调查，对税务规划的合理性、合法性、可行性进行论证。

（四）城市更新项目全过程税务风险防范

控制各阶段企业经营活动的风险，定期梳理各种交易活动，紧跟城市更新政策，积极与税务部门充分沟通。（1）前期拆迁谈判阶段，应当明确各利益方权利义务，科学合理的进行可行性研究测算，选择税负低的拆赔方案;（2）缴交地价阶段，对土地出让合同进行专项税务审查，制定融资及资金使用计划，及时与税务机构对接税收减免申请情况，国土部门对接备案资料;（3）建设期阶段，研究各类开发模式对税负的影响，规范项目资金使用、会计核算政策和税务申报。对多地块多期的城市更新项目，考虑不同组合开发期间及地块组合的税务筹划;（4）销售及回迁分房阶段，对销售定价进行税负测算，审查销售合同中的税务条款。做好税收预缴申报，收入确认及成本归集工作。协助回迁方或买房处理过户涉税问题。对自有物业的招商和运营进行税务规划。

四、结束语

与一般企业不同，房地产开发企业容易受到宏观经济的影响，行业税负率比较高。城市更新项目较其他类型房地产开发项目更为复杂和不确定。企业开发城市更新项目更有必要完善税务风险防控体系，对项目的全过程进行税务风险控制。同时每个企业的实际情况不同，没有放之四海而皆准的方法，在防范税务风险的时候要有目标、有计划，具体情况具体分析。税务风险无法消灭，只能降低，过高的防范要求也会打破成本收益的平衡。最后要正确理解这种防范行为，不是逃避纳税，而是引导企业更积极的规范履行税收义务。

参考文献

[1]陈天灯.构建企业税务风险管理体系[J].管理世界，2013（6）：176-177.

[2]胡国强.吴春璇.企业税务风险管理系统：研究综述与框架构建[J].会计之友，2012（3）：65-69.

[3]谭志娟.房地产企业的税务风险管理研究[J].财会学习，2019（31）：26-28.