孙春霞

关键词：房地产企业 融资 对策

房地产企业作为非常典型的资金密集型行业领域，实现房地产企业的长远稳定发展，非常关键的因素就是解决房地产企业的融资问题。因此，在政策变化预期前景不乐观的前提下及外部市场竞争日趋激烈的现实背景下，探讨房地产企业如何通过完善自己的融资方式来提高竞争力具有重要的现实意义。

一、房地产企业融资特点

（1）房地产企业项目开发建设的启动资金需求规模相对较大，资本密集的行业属性决定了房地产企业在融资方面主要依赖于外源性融资，在内源性融资方面利用相对较少。

（2）房地产企业的融资直接受到政府相关政策规定的影响，特别是目前我国对于房地产行业的宏观调控中，很大一方面主要是依靠金融工具和金融政策等进行调控的，比如通过对利率调整或者是限定房地产行业贷款发债主体等形式，直接对房地产企业进行融资方式调整。

（3）房地产企业的高财务杠杆决定了较高的融资风险。不少房地产行业企业在经营发展过程中，为了确保项目的顺利推进，往往会采取提高财务杠杆的方式，这也就进一步增加了房地产行业的融资风险。

二、我国房地产企业的主要融资方式

（一）内部资金

（1）自有资金。自有资金是指房产开发企业在建立时由股东等投资人投入企业的资金，后续通过提取盈余公积等方式扩大自由资金来源。自有资金是房地产企业发展的初始资金，由房地产企业自有支配，房地产企业可以通过加强自有资金的管理，减少企业资金链断裂与资金周转困难的风险。

（2）预收账款。预收账款是指房地产企业在销售商品房时，根据自身的商业信用预先向购房者收取的部分定金。这种融资方式是一种内部融资方式，利于房地产企业回笼资金，缓解房地产外部融资约束，增加房地产企业的财务柔性。

（二）外部资金

（1）银行信贷。银行贷款是指房地产企业以自身的信用从银行获得的短期和长期借款。短期借款的借款时间为一年，多用于弥补企业短期资金的不足，长期可宽是指一年以上的借款，用于满足企业对于长期建设的资金需求。在相当长一段时间内，银行信贷作为中国房地产开发公司的重要筹资形式，房地产公司在银行借贷方面存在极大的依赖性。中国房产开发公司获得银行借贷重点包含下几种方式：非固定性资金借贷;工程开发借贷;房地产抵押借贷。

（2）债券融资。债券融资是指项目参与者依据相关法规要求的流程推出的、协商依约为债券拥有人给付利息与偿付本金的一类融资活动。债券融资本质上是债务筹资，对企业的管控权无法形成削弱作用。发行债券需要房地产企业具备一定的资质。发行债券一方面融资成本较低，短期内通过大规模发行债券可以筹集到足够的项目资金，另一方面，债券融资也能起到财务杠杆的作用，调整企业的资本结构，进行合理避税。

（3）股权融资。人们常说的股权融资，即是指公司的股东主动提供一些公司所有权，利用公司增资的形式吸引不同的股东的筹资形式。就房地产公司第一次对外发行得到高额资金之外，上市之后再筹资也一样是若干获利水准高、信用优良的公司上市之后的可用性渠道。此种融资形式仅仅适用于上市企业。

（4）房地产信托。房地产信托融资是指投资机构或投资者个人将其自有资金购买信托计划，信托机构将投资机构和个人资金投向房地产项目。信托投资操作简单，利率灵活，成本较低，但信托产品的期限较短，无法满足房地产企业的的大规模资金需求。

（5）海外融资。房地产企业海外融资包括海外上市和海外发行债券。利用海外融资可以合理规避国内宏观政策变动及严格监管对企业融资的限制，但海外融资易受国际汇率及国外投资环境的影响。

三、优化我国房地产企业融资方式的思考

（一）完善房地产融资市场体系

房地产行业的健康发展可以更好地促进国家经济的持续健康发展，房地产融资市场体系的健全与完善是房地产行业稳步发展的必要条件。我国现阶段宏观政策、房地产政策、信贷政策等对房地产企业的融资方式与融资行为都有着较大的影响。因此在房地产市场大力发展的同时，需要完善相关的法律规章制度等促进房地产融资市场的健康发展。国家通过完善法律法规，强化金融市场监管，维护市场公平;规范房地产企业融资行为，防范融资风险。为了为房地产企业创造良好的融资环境，政府也可以通过价格、利率等经济手段，加强对金融市场的调控，引导完善房地产融资市场，优化资源配置效率。

（二）积极合理地运用房地产银行融资

现阶段，银行对于房地产开发企业的资金借款门槛越来越高，不少银行主要针对百强房地产企业、地方性龙头企业或白名单客户，特别是在《商业银行委托贷款管理办法》等政策出台后，房地产企业的银行融资难度将持续加大，融资环境持续趋紧。这种形势下，房地产企业融资应该积极发展并购贷业务，以及积极与地方性城商银行挖掘合作空间，或者是将房地产项目打造成经营性物业贷款项目等进行银行融资，以规避银行理财嵌套和杠杆约束，实现资金端与项目端的高效、合规对接。

（三）优化房地产企业的资金结构

房地产企业通过优化资本结构，通过多种不同的融资组合方式，实现负债与权益融资的合理比例，均衡长短期负债，实现最佳资本结构组合，抵御市场风险。同时，企业应结合自身发展阶段及对资金融通的实际需求，因时而动选择合适的融资方式，符合国家对房地产行业的宏观调控政策，提升品牌价值，精准设计，提升产品竞争力的同时增强融资市场的竞爭力。房地产企业在优化资本结构时也应结合外部发展环境的特点，根据企业不同发展阶段的特点及开发项目的差异，分析自身的优势与对融资成本的接受程度和风险承受能力选择合理的融资方式及其组合。

（四）提升房地产企业自身的管理水平

随着房地产市场竞争的日趋激烈，房地产企业必须通过加强企业管理，加强制度建设，提升融资管理水平，降低经营风险，提升自身的竞争能力。在融资管理方面，企业可通过制定自身特点的融资规划体系，制定与企业发展战略相适应的中短期融资规划，以便为企业持续发展奠定良好的财务能力。融资结构是公司发展战略的重要组成部分，企业融资结构应与公司发展战略相契合，在制定融资计划与投资决策时，根据企业的经营战略，结合企业的融资需求，制定科学合理的融资规划。

参考文献

[1]王旭，王詠雪，张璇.影子银行、房地产企业融资结构互动关系研究[J].经济问题探索，2017，（03）：84-91.

[2]鄢丽敏.房地产企业资产证券化融资方式探讨[J].财会通讯，2017，（35）：26-30.