郑慧　刘建中

当前房地产开发行业，处于成熟期晚期与衰退期早期的更迭阶段。图/视觉中国

2020年上半年，各房企经历疫情大考，又遇上融资政策收紧，它们的成绩单如何，这张成绩单反映出怎样的行业变化趋势？

依据克而瑞2020年上半年房企全口径销售金额排名，我们对前30名房企上半年的业绩表现和负债情况进行了梳理（以下所有表格中，第一列的“排名”，均指上半年全口径销售额排名）。

01 利润指标：盈利普降，遍地拾金时代落幕

前30强房企中，虽然上半年营收与归母净利润大多同比上升，但销售毛利率和净利率却呈下滑趋势：80%房企销售毛利率同比下降，66.67%的房企净利率同比下降。净利率在15%以上的有10家，在10%-15%的有12家，在10%以下的有8家（見表1）。

表1：前30家房企2020上半年盈利状况

注：净利率、毛利率同比变动为百分点资料来源：wind财经十一人整理。制表：于宗文

考虑到非经常性损益的影响，我们结合各公司年报及克而瑞2020年上半年财报点评的数据，整理了各房企扣除非经常性损益后的净利润状况。结论与不扣非净利类似：尽管有70%的房企扣非净利润上升，但有63.33%的房企扣非净利率同比下降（见表2）。

表2：前30家房企2020上半年扣非后的盈利状况

注：港股以年报披露数据为准，若未披露则参考克而瑞2020上半年中报点评数据。恒大、美的置业、正荣披露的为核心净利率，港股其余上市公司口径为股东应占净利。资料来源：wind& 公司年报& 克而瑞 财经十一人整理

虽然同为行业龙头，但30强的盈利能力差距很大，扣非归母净利润率最低的是招商蛇口，只有3.04%;最高的中国海外发展，20.24%，相差6.66倍。……