韩昕宇

[提要] 近年来，房地产行业已经进入高速发展时期，企业在复杂多变的市场环境下应当关注财务状况变化趋势。本文首先分析国内房地产行业发展情况，其次介绍杜邦分析体系，以滨江集团为研究对象，基于2016～2019年财务年报对其进行指标分析，发现在成本控制、库存管理、融资渠道等方面存在问题，并提供相关改善意见。

关键词：杜邦分析法;滨江集团;房地产企业;财务分析

中图分类号：F275 文献标识码：A

收录日期：2020年5月24日

一、我国房地产行业发展现状

在社会经济体制不断完善背景下，我国房地产行业紧跟时代在战略发展中占有重要地位。根据国家2019年发布的全国房地产开发投资和销售情况数据，4个一线城市、35个二线城市的新建房地产产品的销售价格增长幅度较为稳定，二手住宅价格上涨态势逐渐缓和。从供给角度看，房屋施工面积同比增长8.8%，体现了房地产保障体系对行业起到的推动作用。从需求角度看，2019年上半年全国商品房销售面积同比下降1.8%，既反映了商品房稳定的刚性需求，也说明避免投机行为的理念深入人心。然而，房地产企业也正面临着一些挑战。因此，分析解读企业近年的财务报告，对于企业降低决策风险，以及利益相关者根据企业状况提升投资效益都具有一定的现实意义。

二、杜邦分析法的指标体系

杜邦分析法从评价经营效益的角度出发，将多个能够衡量企业财务状况的指标紧密连接，搭建一个对企业不同会计期间进行综合分析的指标体系。杜邦分析法从资本获利能力、资金周转速率、未来发展逾期、股东获益水平等方面入手，以不同年度发布的财报数据为基础来深入分析企业的整体经济效益。该体系通过销售净利率、资产周转率、权益乘数等多个分支指标的乘积结果来详尽和清晰地展现企业销售水平、资本结构和资金流动性等方面的内在联系，弥补了单一指标只能从某个特定角度评估财务状况的局限性，对于房地产企业整体经济效益估量的意义尤为重要。

三、杜邦分析法在滨江集团财务分析中的应用

杭州滨江房产集团股份有限公司成立于1996年，主要的经营范围包括房地產开发、商品房销售、室内外装潢等，公司股票于2008年挂牌交易，是全国民营企业500强，中国房地产企业50强。根据2019年末的财务年报数据，滨江集团资产总额达到1，296亿元，实现净利润39.73亿元，基本每股收益0.52元。本文旨在采用杜邦分析法分析企业不同会计期间的财务数据，根据滨江集团2016～2019年发布的年报数据，从中摘取出杜邦分析体系下计算以净资产收益率为核心指标所需的各项财务绩效数据，逐年比较数据的变化趋势并找到其原因，以期较为客观准确地分析滨江集团近年的财务状况。（表1）

（一）净资产收益率总体趋势分析。净资产收益率将利润表和资产负债表中的净利润和所有者权益加以结合，用以衡量凭借不断投入资本和企业累计留存收益获取利润的能力。根据表1数据，2016～2019年滨江集团的净资产收益率总体上处于先下降后上升的趋势，2017年同比下降2.62%，2018年降至最低值8.24%，下降幅度达34.81%，2019年净资产收益率又有所回升，体现了较大的波动性。原因可能是2019年前房价上行趋势较为明显，市场需求未能完全释放，销售渠道相对较窄，加之房屋生产期间高额的建造成本，导致房地产行业的净资产收益率普遍大幅下降。2019年政府要求精准施策，建立房地产市场长效发展机制，行业投资收益回暖，滨江集团的积压存货得以消化推动了净资产收益率上升，然而该指标仍然略低于行业平均值，企业应继续协调供给关系以获得利润空间。

（二）销售净利率总体趋势分析。销售净利率反映了企业在扩大销售规模时是否能够赚取足够的利润报酬。房地产企业在前期工程成本、土地成本、市政工程成本等方面产生较高支出，在此基础上必须保持足够的营业收入才能抵消高昂的成本费用对销售净利润产生的不利影响。分析表1数据，滨江集团的销售净利率在2017年上升到峰值12.43%，处于行业平均水平，2018年下降到了最低值5.76%，2019年又有小幅度的提升。根据滨江集团财务年报，企业的营业收入、营业成本、期间费用变化会对财务状况产生不同的影响，因此需要进一步分析这几项指标与销售净利率的联系。（表2）

由表2可知，企业2016～2019年的净利润变化趋势与销售净利率基本一致。2017年营业收入同比下降29.19%，原因是当时出台了房地产紧缩政策影响了房屋产品的销售量，企业通过下调房屋生产数量来压缩营业成本。2018年为拓宽销售渠道提高了行政管理人员、销售人员、施工现场管理人员的薪资，由此产生过高的期间费用导致了净利润的下滑，2019年房地产政策适当放宽，市场投机现象相对减少，在这双重因素下企业的净利润得以回升。企业应在职工薪资方面加强成本控制以保持足够的经营业绩。

（三）资产周转率总体趋势分析。资产周转率体现了企业投入资产的流转速度，反映了对资本的利用效率和发掘潜力。由表1可知滨江集团2016年的资产周转率为近四年的最高值，2017年下降幅度为40.48%，原因可能是房屋产品销售量下滑使得存货大量积压，而房地产具有存货在总资产中占有较大比重的特性，导致了滨江集团资本结构十分不平衡。2017～2019年资产周转率波动幅度较小，这是因为企业在提高去库存能力的同时开展新产品建设，存货总额增长率保持稳定，滨江集团在未来几个会计年度应当在存货储量方面有所把握以保证拥有充足的现金流。

（四）权益乘数总体趋势分析。权益乘数通过企业的资产总额和股东投入资本的关系来反映债权人权益的风险性。从表1可得，2016～2019年滨江集团的权益乘数呈直线上升趋势，相比2016年，2019年该项指标增长幅度高达92.09%，表明负债明显提升，其原因是供给关系的正常化推动了较高的产品销售数量，为企业带来了大量预收款项，企业在战略转型期，尝试运用财务杠杆以进行新楼盘的开发，然而过多的产品订单导致企业凭借现有融资方式可能无法保证按时交货，仍需较多流动性很强的资金才能保持生产的稳定性，房地产企业销售周期较长的特点也会为企业债权人的权益带来风险。

四、滨江集团经营业绩改善建议

通过在杜邦分析体系下分析滨江集团2016～2019年的财务指标，可以发现企业财务状况仍然存在一些问题，主要是净利润值不高、成本费用增长过快、资本结构不平衡、资金链断裂风险较高。相关建议如下：

（一）开展互联网营销新模式。房地产商品由于其特殊性，消费者购买的决策期往往很长，且对线下交易的要求也比较高，现有的直播卖房等新渠道也仅仅提高了看房效率。企业应当与主流电商平台开展密切合作，利用平台数据充分了解消费者的购房心理和需求，以新兴电子商务技术为基础，精准推送迎合受众的房地产，优化看房体验，由传统的经营方式向线上线下的融合经营方式转变，带动房地产商品销量的增长以提高企业的经营业绩。

（二）加强成本管理控制。房地产企业的营业成本费用主要分布在土地征用、前期工程、基础设施建设等阶段，滨江集团一方面可以通过并购优质企业、积极配合住建部和政府实施的房地产优惠补贴政策来降低获得建设用地的成本费用，与万科、绿地等龙头企业合作建房以獲得先进的成本管理经验;另一方面企业可以把降低原材料采购成本作为新的利润着眼点，把生产阶段所需的各类资源的采购渠道和价格进行详细比较，按照区域采购集中化的原则，尽可能在采购目标成本上获得优势。

（三）降低库存商品压力。房地产企业的存货在总资产中占据比例较大，资产结构平衡性不强，滨江集团应当把握在市场中的定位，制定合理的销售策略，对于已经积压较长时间的房产库存，可以适当压低价格尽早出售，以克服房地产商品前期投入成本高、回款速度慢的特性。还需要企业不断完善客户信用评估政策，尽早识别可能出现财务风险的应收账款，敦促业务员与房地产消费者开展催款商榷流程，或者把账龄长、风险高的应收账款转移给其他金融机构以提高资金的使用效率。

（四）合理拓宽融资渠道。2019年以来，房地产市场的回暖使滨江集团获得了大量的订单，从资产负债表中预收款项的大幅提高可以看出现存资金比较紧缺，单一的筹资方式难以满足现有的生产需要，企业可以探索尝试各渠道之间比例，积极协调融资方式，避免过度依赖银行长期借款，积极与非银行的地方金融机构接洽，同时地方金融机构对于企业本身的发展状况有更深入的了解，两者合作可以有效地降低融资风险和融资成本，从而达到最优融资结构。

主要参考文献：

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